寫字樓成商業地產投資主流

在住宅受抑，商業抬頭的大環境下，一直處于“非主流”位置的寫字樓又掀起了新一輪投資高潮，多年“商住價格倒掛”的格局正在改變。在市場逐漸從住宅轉向商業的同時，商業地產也邁入細分時代。在商鋪熱銷之后，一股寫字樓投資熱的大潮席卷全國。在眾多商業地產項目中，寫字樓成為當之無愧的收益之王。相對于商鋪、SOHO來說。為何寫字樓更受投資者們的青睞?本刊特別邀請多位業內人士解讀福州寫字樓的價值空間和投資前景。

隨著一系列深度調控逐漸顯現成效，持續“高溫”的住宅市場慢慢進入冷卻期，而不受限購政策制約的商業地產則迎來“翻盤”機會。與此同時，形態繁多的商業地產也呈現出更加細化的市場波動，在經歷了炒商鋪熱后，成熟的投資者意識到商鋪雖然適合短期炒作，但收益率得不到保證，反而是投資周期較長的寫字樓帶來的回報更為穩健可觀。

商業地產邁入綜合體時代

建筑大師勒#8226;柯布西耶這樣說過：“每座城市都需要帶領步入國際化的城市綜合體。”

在這個住宅地產和商業地產嚴格區分的時代，任何單一的地產開發模式都已無法滿足城市發展的需求，城市綜合體這種商業地產的高端模式應運而生，并在短短幾年內勢如破竹般迅猛發展。

無論是在北京、上海、深圳等一線城市，還是在福州、長沙、成都等欣欣向榮的新型都市，大型城市綜合體事實上已成為當地的標志性物業形態。從近年來相繼進入城市綜合體開發領域的公司名單就不難發現，無一不是在地產界赫赫有名的大型開發商。他們的陸續試水也表明，城市綜合體或為國內商業地產未來發展主流模式的狀況已是毋庸置疑。

所謂“城市綜合體”，包括大型商業中心、城市步行街、五星級酒店、商務酒店、寫字樓、高級公寓等，形成獨立的大型商圈。其中的高端寫字樓是城市綜合體中最核心的部分，從紐約曼哈頓到東京六本木、香港國際金融中心、上海陸家嘴，這些舉世矚目的城市綜合體全部都被炫麗奪目的寫字樓所圍繞。

投資者追捧寫字樓

今年以來，寫字樓受到投資者的追捧，呈現出“量價”齊升的局面。

據易城中國發布的一季度寫字樓報告顯示，一季度，北京、上海、廣州三地的甲級寫字樓的租金環比漲幅均在5％左右，與去年第一季度比較，年租金增長率均超過10％，租金分別達到每月每平方米273.5元、297.7元和128.5元。

不僅是租金，寫字樓的銷售價格也在大幅攀升。北京、廣州甲級寫字樓的平均售價環比漲幅均超過5％，均價分別達25321元／平方米和17384元／平方米，上海甲級寫字樓的平均售價環比漲幅也達到了3.9％。

租金和售價的上漲，使越來越多的投資者開始關注寫字樓這一投資領域。

在廣州等部分一線城市出現了炒寫字樓的現象，由于住宅“限購”，出于對貨幣貶值及物價上漲的焦慮，手中有一筆閑錢但已無購房名額的投資客，將目光轉向受限制較少的商業市場，手握200萬-500萬元資金的投資客開始合伙買寫字樓。

“從我們接觸的客戶來看，他們更認同寫字樓投資的長線回報。”福外恒力城項目策劃部經理盧侃介紹說，與住宅市場的短期炒作相比，寫字樓買家更看重長線投資收益。“從過去幾年以及現在的行情來看，無論什么時候把住宅賣掉，都是賣早一步，無法實現收益最大化。與其這樣，還不如長線持有寫字樓物業，不僅能夠獲得住宅所無法比擬的租金回報，而且還能長線坐享物業升值收益。”

房企加碼寫字樓

寫字樓的熱銷，也帶動了寫字樓市場收購項目的增多。5月6日，SOHO中國宣布以32億元人民幣的代價收購上海新世界長寧商業中心A、B幢辦公樓及地下室。有分析人士指出，潘石屹此番收購的重要原因就是看中了該寫字樓項目的前景。

除了并購，一些國內的房地產公司也紛紛加碼商業地產。2010年，萬科、保利、中糧等地產大鱷就紛紛舉旗表示進入商業地產。中海地產在2011年年初宣布，中海各分公司已成立相應的商業地產部門，定位為在核心城市的核心地段發展高端物業。中海方面稱，從2015年起，全部投資物業每年將能提供不少于12億港元的穩定租金收入。

不僅是國內的房企，很多國際投資機構也對寫字樓和商業地產情有獨鐘。2011年年初，新加坡ARA基金以11.6億元人民幣接收資本策略持有4年多的上海盛邦國際大廈。

全球房地產代理機構仲量聯行提供的數據顯示，在去年和今年一季度，辦公樓和商鋪物業皆引起市場高度關注。仲量聯行投資部董事賈梁表示，2011年第一季度預計將有數宗交易達成，大多數成交項目為寫字樓項目，且多數買家為海外基金。“今年能夠引起投資機構們強烈興趣的，可能仍將是寫字樓。”