談拆遷安置補償涉及土地增值稅的處理

摘 要：拆遷補償費是房地產開發項目中開發成本重要組成部分，在土地增值稅清算時，可作為扣除項目在計算增值額時扣除，起到了有效抵免土地增值稅的作用。本文從拆遷補償幾種方式入手，依據國稅函[2010]220號文件規定，分析不同拆遷補償方式下拆遷補償費計算方法及對土地增值稅清算的影響。

關鍵詞：拆遷補償費；土地增值稅；方式；影響

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4117（2011）12-0200-02

房地產開發企業進行房地產項目開發時，若以毛地出讓方式取得土地使用權的，企業需負責該土地上原有被拆遷戶的拆遷安置工作。房地產企業可以對被拆遷戶實行貨幣補償、產權調換補償或產權調換和貨幣補償相結合的方式。拆遷補償費作為房地產開發成本項目之一在計算土地增值稅時可以作扣除項目扣除，也可作為加計20%扣除的依據，因此，拆遷補償費起到有效的抵免土地增值稅的作用。現就不同拆遷安置補償方式下土地增值稅稅務處理進行探討。

一、貨幣補償方式

貨幣補償指房地產開發企業將拆除房屋的價值以貨幣結算的方式補償給被拆遷房屋的所有人的拆遷補償方式。貨幣補償金額應根據被拆遷房屋的房地產市場評估單價和被拆遷房屋的建筑面積確定。國稅函[2010]220號文《關于土地增值稅清算管理有關問題的通知》指出：以貨幣安置拆遷的，房地產開發企業憑合法有效憑據計入拆遷補償費。

根據規定，企業出具合法有效的憑證的拆遷補償費可以稅前扣除。需要說明有二點：一是拆遷補償費如何確定。一般依據房地產開發企業與被拆遷人簽訂的拆遷補償協議，根據房地產開發公司向被拆遷人實際支付的貨幣補償作為拆遷補償費記入開發項目開發成本，作土地增值稅扣除項目扣除。二是怎樣的拆遷補償費憑證是合法在效的。由于房地產開發企業支付給被拆遷人的拆遷補償費是可以不需要取得發票的，在沒有正規發票的情況下，拆遷補償費合法憑據應為證明拆遷補償事實的相關憑證、資料，包括被拆遷人與房地產開發企業簽訂的拆遷補償費協議、被拆遷人簽字的收款收據或收條及身份證復印件等、房地產開發企業支付補償款的憑證、政府部門規定的拆遷補償費標準等文件。房地產開發企業在進行土地增值稅清算時應準備全上述相關憑證，只有這樣稅法才允許稅前扣除。

二、產權調換補償方式

產權調換補償是指房地產開發企業以原地或異地建設的房屋作為安置房補償給被拆遷人，用于和被拆遷人進行產權調換的補償方式。調換中常存在補付差價，因此，產權調換補償常于貨幣補償相結合。

（一）回遷安置補償

回遷安置是指房地產開發企業在原土地上建設安置房用于和被拆遷人進行產權調換。國稅函[2010]220號文《關于土地增值稅清算管理有關問題的通知》指出：房地產開發企業用建造的本項目房地產安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理，按《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》（國稅發[2006]187號）第三條第（一）款規定確認收入，同時將此確認為房地產開發項目的拆遷補償費。房地產開發企業支付給回遷戶的補差價款，計入拆遷補償費；回遷戶支付給房地產開發企業的補差價款，應抵減本項目拆遷補償費。

需要說明的有：

1、回遷安置用房屋作視同銷售處理，房地產企業應確認視同銷售收入

根據國稅發[2006]187號第三條第（一）款規定，視同銷售收入按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定或由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。如某房地產項目可售建筑面積17000平方米，已售面積15000平方米，2000平方米用于還建，若每平方米平均售價為8300元，則該項目確認的轉讓房地產收入為正常銷售房地產收入加還建視同銷售收入=15000平方米×8300元/平方米+2000平方米×8300元/平方米=141100000元。

2、拆遷補償費的確定

房屋補償按照拆一換一不涉及貨幣補償或收取差價的，可以直接按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定收入和拆遷補償費；貨幣補償與實物補償相結合的，若額外開發商還要收取結構價差，此結構差價款作為土地成本沖回，沖減原確定的拆遷補償費；若房地產開發企業支付給回遷戶的補差價，相當于用貨幣購入土地，要增加原確定的拆遷補償費。如上例中，若不存在補（付）差價，則房地產企業應該按還建視同銷售收入金額16600000元（2000×8300）確認折遷補償費；或開發商另向回遷戶收取結構差價款3000000元，則房地產開發企業應確認的折遷補償費為16600000-3000000=13600000元。

3、土地增值稅處理

回遷安置房視同銷售收入記入房地產開發項目“轉讓房地產取得的收入”，而確定的拆遷補償費作為扣除項目在計算增值額時扣除。如“拆一還一”100平方米，市場價值50萬元，收入50萬元，拆遷補償成本也是50萬元，暫不考慮流轉稅金，土地增值稅增值額=50-50-50×20%=-10萬元，所以拆遷補償費能起到有效的抵免土地增值稅的作用。

（二）異地安置補償

異地安置是指房地產企業以異地自建的房屋或外購的房屋作為安置房用于和被拆遷人進行產權調換。房地產企業對被拆遷戶的安置用房可以是自建的，也可以是外購的。國稅函[2010]220號文《關于土地增值稅清算管理有關問題的通知》指出：開發企業采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發建造的，房屋價值按國稅發[2006]187號第三條第（一）款的規定計算，計入本項目的拆遷補償費；異地安置的房屋屬于購入的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。

1、用外購房屋安置補償與自建房屋安置補償確認拆遷補償費方法比較

對于外購房屋安置補償的，以實際支付的購房支出計入拆遷補償費。對于自建房安置補償的，以自建房的價值確認拆遷補償費。自建房的價值即為視同銷售收入額，按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定或由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。

2、異地自建房安置與回遷安置在計稅上的異同

異地自建房安置與回遷安置在稅法上均視同銷售行為，要確認視同銷售收入，且均按視同銷售收入確認本項目的拆遷補償費。不同點在于：對于回遷安置行為的視同銷售收入并入房地產開發項目收入計征土地增值稅，而異地自建安置行為的視同銷售收入并入自建房項目收入計稅。如：A地房地產開發項目在B地自建房安置被拆遷戶，安置面積（拆遷返還面積）2000平方米，若每平方米平均售價為8300元，房地產開發企業與被安置戶無差價補付，則對A房地產開發項目應確認拆遷補償費=8300×2000=16600000元；對于B地項目要確認16600000元視同銷售收入。

不同的拆遷補償方式下拆遷補償費的確認方式是不一樣的，房地產開發企業要根據開發項目的實際情況選擇合適的拆遷補償方式，準確計算拆遷補償費。只有這樣，才能真正發揮拆遷補償費的免土地增值稅的作用。

作者單位：黃岡職業技術學院商學院

參考文獻：

[1]國稅函[2010]220號文，關于土地增值稅清算管理有關問題的通知.

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