“小產(chǎn)權(quán)房”法律問題淺析

摘要：\"小產(chǎn)權(quán)房\"現(xiàn)象在我國各地普遍存在，我國現(xiàn)行相關(guān)政策、法規(guī)的不完善，使其本身的不合法性更加凸顯，引起社會各個階層的高度關(guān)注。本文通過分析\"小產(chǎn)權(quán)房\"產(chǎn)生的制度原因、政府原因、現(xiàn)實(shí)原因，剖析\"小產(chǎn)權(quán)房\"存在的產(chǎn)權(quán)、交易 、質(zhì)量和政府補(bǔ)貼風(fēng)險，結(jié)合其存在的合理性，在借鑒國外物權(quán)法的基礎(chǔ)上，提出合理解決小產(chǎn)權(quán)房問題的建議。

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房 風(fēng)險分析 合理性分析 立法完善

一、“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)狀

目前的“小產(chǎn)權(quán)房”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”有兩種：一種是在集體建設(shè)用地上建成的，即“宅基地”上建成的房子，只屬于該農(nóng)村的集體所有者，連外村農(nóng)民都不能夠買；另一種是在集體企業(yè)用地或者占用耕地違法建設(shè)的。

盡管許多購房者對小產(chǎn)權(quán)房的風(fēng)險都有了解，但由于大產(chǎn)權(quán)房的房價居高不下，仍有很多人考慮購買“小產(chǎn)權(quán)房”。一份來自網(wǎng)絡(luò)的調(diào)查報告顯示，仍有75%的受訪者表示“會考慮買小產(chǎn)權(quán)房”。 對于 “在小產(chǎn)權(quán)房低價與風(fēng)險之間，您選擇？”這個問題，有55%的人表示“雖然有風(fēng)險，但價格低，還是會購買”，選擇“考慮到風(fēng)險，不會購買小產(chǎn)權(quán)房”的僅占7%。[2]據(jù)中大恒基2007年春節(jié)后出具的一份統(tǒng)計報告顯示，當(dāng)時北京 400 余個在售樓盤中，小產(chǎn)權(quán)樓盤約占市場總量的18%。也就是說，北京約有小產(chǎn)權(quán)樓盤 72 個。[3]

二、“小產(chǎn)權(quán)房”存在的法律風(fēng)險

由于“小產(chǎn)權(quán)房”的特殊法律屬性，使得“小產(chǎn)權(quán)房”的流通轉(zhuǎn)讓存在很多的限制，因為“小產(chǎn)權(quán)房”只具備了普通商品房的使用性質(zhì)，但不具備普通商品房的法律性質(zhì)，其并不是商品房。[11]所以，法律法規(guī)對商品房的相關(guān)規(guī)定和制度對“小產(chǎn)權(quán)房”是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規(guī)定及司法解釋處理涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的案件，購房人的權(quán)益很難得到維護(hù)。主要表現(xiàn)為一下幾方面：

（一）產(chǎn)權(quán)風(fēng)險

由于所購“小產(chǎn)權(quán)房”得不到法律的認(rèn)可和保護(hù)，沒有得到國家房地產(chǎn)主管部門的批準(zhǔn)，無法辦理合法的產(chǎn)權(quán)手續(xù)。房屋作為不動產(chǎn)，因為缺乏國家頒發(fā)的房屋所有權(quán)證，無法行使房屋的所有權(quán)，尤其是在行使處分權(quán)時受到影響最明顯。購買后也不能合法轉(zhuǎn)讓過戶，同時對房屋的保值和升值也有很大影響。

（二）質(zhì)量風(fēng)險

小產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)可能根本沒有經(jīng)過房屋質(zhì)量驗收等程序，一旦出現(xiàn)房屋質(zhì)量問題，買受人很難向出售人主張權(quán)利，買受人的利益很難得到維護(hù)。

（三）交易風(fēng)險

由于“小產(chǎn)權(quán)房”的開發(fā)一般得不到銀行貸款支持，開發(fā)過程中其大量的開發(fā)資金沒有政府和銀行進(jìn)行監(jiān)管，主要依靠開發(fā)商自律進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，一旦開發(fā)單位的資金或其它環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，極有可能變成爛尾工程。如果是將購房資金預(yù)交給沒有任何資質(zhì)和監(jiān)管的開發(fā)單位，對購房者而言，資金的安全，開發(fā)商資金是否按時到位，是否能夠按質(zhì)按時的交付房屋存在著很大的風(fēng)險。

（四）政府補(bǔ)償風(fēng)險

購房后如果遇到國家征地拆遷，由于鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房沒有國家認(rèn)可的合法產(chǎn)權(quán)，購房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其很可能無法得到對產(chǎn)權(quán)進(jìn)行的拆遷補(bǔ)償，而作為實(shí)際使用人所得到的拆遷補(bǔ)償與產(chǎn)權(quán)補(bǔ)償相比是微乎其微的。[12]

三、解決“小產(chǎn)權(quán)房”問題的建議

我國現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)房”規(guī)模大，形式多樣 ，購房者情況復(fù)雜。對“小產(chǎn)權(quán)房”的處置不僅關(guān)系到政府管理社會的權(quán)威性及不同利益主體之間的利益分配，而且會涉及更深層次的問題。不進(jìn)行處置或處置不當(dāng)，都會引起社會的不穩(wěn)定。

（一）出臺司法解釋疏通小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)實(shí)困境

《中華人民共和國土地管理法》第63條規(guī)定：“農(nóng)村集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。”而“小產(chǎn)權(quán)房”占用的是集體土地，集體土地使用權(quán)一般不可流通，另據(jù) 《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》第37條規(guī)定，未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書的，禁止轉(zhuǎn)讓。綜上所述，“小產(chǎn)權(quán)房”因其占用的是集體土地，而且又未依法領(lǐng)取權(quán)屬證書，實(shí)際上不得轉(zhuǎn)讓。但通過現(xiàn)實(shí)情況來看，一味的阻撓“小產(chǎn)權(quán)房”的流通，并不能真正有效的解決現(xiàn)存的“小產(chǎn)權(quán)房”問題，堵不如通，可以通過對法律法規(guī)的創(chuàng)新，以使合格“小產(chǎn)權(quán)房”得以疏通。

由于“小產(chǎn)權(quán)房”不是商品房，所以法律規(guī)定其轉(zhuǎn)讓合同無效。為了使合格“小產(chǎn)權(quán)房”得以疏通，可以對現(xiàn)行的《合同法》進(jìn)行改革，或者出臺新的司法解釋，使符合土地用途，質(zhì)量又合格的“小產(chǎn)權(quán)房”，只要符合《合同法》中規(guī)定的合同生效要件的，就認(rèn)定為合同有效，即只要該類合同是雙方的真實(shí)意思表示，不違反法律和行政法規(guī)，不存在《合同法》第四十四條、五十二條規(guī)定的無效情形，就對雙方當(dāng)事人具有法律約束力，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照從維護(hù)交易秩序的穩(wěn)定和安全的角度著眼，認(rèn)定合同有效，以此來維護(hù)購房者的合法權(quán)益，從而達(dá)到疏通“小產(chǎn)權(quán)房”的目的。

（二）在物權(quán)法中規(guī)定長期居住權(quán)來保障“小產(chǎn)權(quán)房”房主的權(quán)益

我國現(xiàn)行法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)用地40年，綜合用地50年。《物權(quán)法》還規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。所以非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期有償、無償還不確定，所以可以在《物權(quán)法》中創(chuàng)新規(guī)定“小產(chǎn)權(quán)房”與住宅建設(shè)用地享有同等的居住權(quán)，以此來保障“小產(chǎn)權(quán)房”房主的權(quán)益。在我國，土地只能屬于國家或集體組織所有，公民個人或法人只能享有使用權(quán)以及土地上的房屋的所有權(quán)，在德國沒有這樣一種物權(quán)形態(tài)，因為土地可以歸私人所有，他理所當(dāng)然的對土地向上與向下的空間享有權(quán)利，空間權(quán)不過是土地所有權(quán)的一種延伸，當(dāng)然它受到一些特別法的限制，比如保護(hù)文物的法律、關(guān)于航空的法律等。[16] 。《德國民法典》1093條針對居住權(quán)專門作了規(guī)定：“排除所有人而將建筑物或建筑物的部分作為住房所有的權(quán)利，也可以設(shè)定為有限制的人役權(quán)。” [17]由于“小產(chǎn)權(quán)房”的特殊身份，可以借鑒《德國物權(quán)法》，在我國物權(quán)法中也規(guī)定長期居住權(quán)，使長期居住權(quán)來具有人身性和社會保障性質(zhì)，從而保障“小產(chǎn)權(quán)房”房主的權(quán)益。