房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅問(wèn)題及審計(jì)方法的探討

摘要：文章結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅繳納方面存在的主要問(wèn)題進(jìn)行歸納總結(jié)，并提出相應(yīng)的審計(jì)方法，供審計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)時(shí)參考。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè) 納稅 審計(jì)方法

近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展，房地產(chǎn)稅收成為地方財(cái)政收入的重要組成部分，對(duì)地方經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展起到了積極的拉動(dòng)作用。但是，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)具有投資數(shù)額大、建設(shè)周期長(zhǎng)、涉及往來(lái)對(duì)象點(diǎn)多面廣、會(huì)計(jì)核算對(duì)象復(fù)雜、核算環(huán)節(jié)多等特點(diǎn)，加之房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，客觀上為部分房地產(chǎn)企業(yè)人為調(diào)節(jié)銷(xiāo)售收入和成本，偷逃稅費(fèi)提供了條件，不利于房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的審計(jì)迫在眉睫。

1 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅存在的主要問(wèn)題

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)涉及的稅種多達(dá)十余種，包括：營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房產(chǎn)稅、印花稅、契稅等等。其中，營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅和土地增值稅是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)偷稅漏稅的重點(diǎn)。

1.1 營(yíng)業(yè)稅方面

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅的計(jì)稅依據(jù)是商品房的銷(xiāo)售收入和租金收入，按5%比例計(jì)算繳納。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要通過(guò)隱瞞銷(xiāo)售收入和租金收入達(dá)到偷逃營(yíng)業(yè)稅的目的。

隱瞞銷(xiāo)售收入的主要做法：一是以出納等人員的名義，開(kāi)立個(gè)人存折，讓部分購(gòu)房戶將購(gòu)房款直接匯入個(gè)人存折，企業(yè)不體現(xiàn)銷(xiāo)售收入；二是把合資建房、代建商品房等收入不記帳或只記往來(lái)帳，形成帳外銷(xiāo)售收入；三是待售商品房租金收入不記帳或直接沖減修繕支出；四是將自建商品房用于自用、職工福利、捐贈(zèng)、償債、投資、分紅以及以房換地等，不作視同銷(xiāo)售處理；五是車(chē)庫(kù)、閣樓、車(chē)位、公共設(shè)施等出售、出租收入不記帳；六是企業(yè)與購(gòu)房戶串通低開(kāi)銷(xiāo)售發(fā)票金額；七是拆遷安置房超面積部分直接沖減成本，不按規(guī)定計(jì)算銷(xiāo)售收入。

1.2 企業(yè)所得稅方面

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅實(shí)行以預(yù)售收入按季預(yù)繳，完工匯算清繳的方式。部分房地產(chǎn)企業(yè)為達(dá)到偷逃企業(yè)所得稅的目的，除了上述隱瞞、少記收入外，還通過(guò)虛增成本費(fèi)用來(lái)實(shí)現(xiàn)。

1.2.1 虛增開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用：一是通過(guò)低價(jià)取得土地使用權(quán)后，再進(jìn)行評(píng)估增值的方法虛增土地出讓金，從而虛增開(kāi)發(fā)成本；二是通過(guò)虛開(kāi)發(fā)票或假發(fā)票等虛增項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)、三通一平等開(kāi)發(fā)費(fèi)用；三是與施工企業(yè)惡意串通，虛增建筑成本，通過(guò)多繳低稅率的施工營(yíng)業(yè)稅手段，達(dá)到少繳高稅率的企業(yè)所得稅的目的；四是隨意確定尚未完工的公共配套設(shè)施費(fèi)的預(yù)提標(biāo)準(zhǔn)，多計(jì)或少計(jì)開(kāi)發(fā)成本；五是將自行開(kāi)發(fā)的辦公用房等建設(shè)成本擠入供水、供電、供汽、排污等工程費(fèi)用，增加商品房開(kāi)發(fā)成本。

1.2.2 虛增期間費(fèi)用：不按會(huì)計(jì)準(zhǔn)則處理借款費(fèi)用，根據(jù)需要將借款利息在開(kāi)發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間劃分，人為調(diào)節(jié)當(dāng)期利潤(rùn)；虛列人員工資、辦公費(fèi)、招待費(fèi)、廣告費(fèi)等達(dá)到減少利潤(rùn)的目的。

1.3 土地增值稅方面

土地增值稅以轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、轉(zhuǎn)讓地上建筑物及其附著物和存量房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)取得收入的增值額為征稅對(duì)象，在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)征收，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在土地增值稅繳納方面，除了以上介紹的隱瞞、少記收入、虛增成本費(fèi)用外，還應(yīng)關(guān)注：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)設(shè)立獨(dú)立的的裝飾公司，以為購(gòu)房戶裝修的名義，將實(shí)際購(gòu)房款一分為二，與購(gòu)房戶簽訂兩份合同，分別為房地產(chǎn)銷(xiāo)售合同和裝修合同，以達(dá)到裝修合同上注明的金額列為勞務(wù)收入不繳土地增值稅的目的。

2 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主要采用的審計(jì)方法

通過(guò)分析房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在繳納營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅方面存在的問(wèn)題不難發(fā)現(xiàn)，企業(yè)偷逃稅款主要是通過(guò)隱瞞、少記收入和虛增成本費(fèi)用兩個(gè)方面實(shí)現(xiàn)的。因此在審計(jì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)時(shí)，要將核實(shí)銷(xiāo)售收入和成本費(fèi)用做為審計(jì)的重點(diǎn)內(nèi)容。

2.1 核實(shí)銷(xiāo)售收入的主要審計(jì)方法

2.1.1 查閱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的銀行存款對(duì)帳單，查證是否存在收取房款不記收入的問(wèn)題。

2.1.2 抽查購(gòu)房協(xié)議，以確認(rèn)購(gòu)房戶是否存在將購(gòu)房款存入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)個(gè)人帳戶的情況，再通過(guò)查閱個(gè)人收款帳戶核實(shí)未入帳的銷(xiāo)售收入。

2.1.3 審查《房屋代建合同》和《合資開(kāi)發(fā)合同》以核實(shí)代建情況，將合同價(jià)款與經(jīng)營(yíng)收入明細(xì)帳核對(duì)，以確認(rèn)代建商品房收入是否記帳。

2.1.4 了解商品房的具體建造情況，通過(guò)實(shí)地調(diào)查，掌握商品房、車(chē)庫(kù)、車(chē)位的實(shí)際可售、已售和使用情況，與售房許可證可售面積、銷(xiāo)售臺(tái)帳進(jìn)行比對(duì)，確認(rèn)實(shí)際銷(xiāo)售面積與開(kāi)票面積是否一致，以確定是否存在以商品房抵頂工程款、銀行貸款，直接沖減“應(yīng)付帳款”、“短期借款”的問(wèn)題。實(shí)地查看待售房的使用情況，根據(jù)《房屋租賃協(xié)議》，參考同等房屋的租金水平，以確定房屋租金數(shù)額。

2.1.5 根據(jù)售房合同，與同時(shí)期、同路段、同標(biāo)準(zhǔn)的房?jī)r(jià)及物價(jià)部門(mén)批準(zhǔn)的銷(xiāo)售單價(jià)進(jìn)行比較，看是否存在與購(gòu)房戶惡意串通、故意定低房?jī)r(jià)的情況，以及是否存在將商品房銷(xiāo)售收入人為分開(kāi)，簽定商品房銷(xiāo)售合同和房屋裝修合同的問(wèn)題。

2.1.6 核實(shí)回遷戶的回遷面積與實(shí)際住房面積，確認(rèn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否存在只就回遷戶的擴(kuò)大面積部分申報(bào)納稅的情況。

2.2 核實(shí)成本、費(fèi)用的主要審計(jì)方法

2.2.1 查看原始的土地使用權(quán)出讓合同，并根據(jù)土地使用權(quán)評(píng)估時(shí)同地段、同級(jí)別的土地價(jià)格確定是否存在虛增土地出讓金數(shù)額問(wèn)題。

2.2.2 審查規(guī)劃、設(shè)計(jì)合同，將規(guī)劃、設(shè)計(jì)的原始支出票據(jù)與出票人進(jìn)行核對(duì)，查實(shí)虛增規(guī)劃、設(shè)計(jì)費(fèi)用情況；參考項(xiàng)目施工前的原始地形資料，計(jì)算土地平整工程量，以確定準(zhǔn)確的費(fèi)用金額。

2.2.3 核對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的預(yù)算價(jià)、結(jié)算價(jià)與記入成本的金額是否一致。一般情況下，結(jié)算價(jià)與記入成本金額應(yīng)該一致，根據(jù)工地的施工環(huán)境和實(shí)際施工情況以及存在追加工程等情況，結(jié)算價(jià)在多數(shù)情況下會(huì)大于預(yù)算價(jià)，但新增工程應(yīng)補(bǔ)簽施工合同，或在施工進(jìn)度表中列明增加的具體原因，并由監(jiān)理方簽字認(rèn)可。通過(guò)對(duì)上述“三價(jià)”及施工合同的比對(duì)，審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)是否存在與施工方惡意串通虛增開(kāi)發(fā)成本的問(wèn)題。

2.2.4 了解企業(yè)借款的總體情況，查看借款合同，明確借款用途，以確定借款利息在開(kāi)發(fā)成本和財(cái)務(wù)費(fèi)用之間的劃分比例，以及在各個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目間的分?jǐn)偸欠裾_。

2.2.5 核對(duì)企業(yè)的職工花名冊(cè)、簽到表及工資發(fā)放表，確認(rèn)是否存在虛增人數(shù)的情況，參考各級(jí)員工的工資標(biāo)準(zhǔn)及銷(xiāo)售人員績(jī)效獎(jiǎng)勵(lì)等資料，審查房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)人員支出的真實(shí)性。抽查部分大額的辦公費(fèi)、招待費(fèi)和廣告費(fèi)支出，并將原始票據(jù)與出票單位進(jìn)行核對(duì)，以確認(rèn)是否存在虛列費(fèi)用支出的問(wèn)題。

參考文獻(xiàn)：

[1]叢遠(yuǎn)兵.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)常見(jiàn)會(huì)計(jì)舞弊手法探析[J].國(guó)際商務(wù)財(cái)會(huì)，2009.5：76-78.

[2]趙雪霞.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)納稅審計(jì)[J].審計(jì)與理財(cái)，2010.5：24-25.

[3]尹石瑩.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的土地增值稅納稅籌劃[J].財(cái)會(huì)月刊，2010年8月上旬：13-14.

[4]牟韶紅.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)中的稅收審查重點(diǎn)[J].財(cái)會(huì)月刊，2006.6：45-46.

[5]楊文莉.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)中應(yīng)關(guān)注的稅費(fèi)問(wèn)題[J].審計(jì)與理財(cái)，2005.7：16-17.

[6]聞國(guó)盛.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)審計(jì)應(yīng)關(guān)注的重點(diǎn)問(wèn)題[J].審計(jì)月刊，2006年第3期：37-38.