懸崖邊的綠城

11月3日，浙江嘉興。綠城中國（03900.HK）董事局主席宋衛平一身淺黃色休閑裝，冒雨觀看杭州綠城今年最后一場中超聯賽。比賽間歇，當聽到主席臺對面球迷們有節奏地齊呼“宋衛平”時，他眼睛瞇成了一條縫兒。

但宋衛平恐怕難言輕松。就在11月2日凌晨4點，他挑燈夜戰，寫下一篇頗具個人風格的千字文，并火速掛在了綠城中國官方微博上。

這是針對一則網絡流言所做的“辟謠”——有網友在11月2日深夜發微博稱，“綠城已申請破產”。在綠城中國深陷資金鏈危言之際，這則消息瞬間便發揮推波助瀾的效果。在凌晨接到數個問詢電話后，宋衛平不得不作出公開回應。

在這篇名為《從綠城被破產說起》的文章中，宋衛平稱：“深夜發文，意在感謝諸位，也向大家報道，綠城目前一切尚好……綠城對危機并非沒有預案，到目前為止，一切都在我們可控范圍內。”

然而，最近一個多月來，綠城卻一直在與各種不可控的“謠言”進行“戰斗”：從被海航收購，到被銀監會調查，再到被破產，口舌之禍接踵而至。這場輿論危機究竟是拜房地產調控所賜，還是背后有人故意做空綠城？目前尚難以考證。綠城內部人士告訴《財經國家周刊》記者，目前已對“謠言”啟動法律追查程序，誓必找出讓公司“破產”的“元兇”。

但不可否認的是，在嚴峻的市場形勢下，投資者對綠城的擔憂難以盡除。因為即使在最困難的2008年，綠城的凈資產負債率也才140%，如今卻是163%。

信托風波

宋衛平最近的兩張公開照片讓綠城中國首席財務官馮征頗為頭疼。在這兩張照片上，宋兩鬢微霜、若有所思。

這兩張公開照片的背景是“宋先生最近沒有染發，而且開了一天會，非常累，正打精神聽分公司的報告。”但照片見報后，不少投資者給馮征打去電話詢問：“是否公司遇到困境？為什么宋先生這么憔悴，白頭發也增多了？”

此時，海航收購綠城的傳聞剛剛平息。這則未經證實的消息稱，由于綠城資金鏈極度緊張，與其在海南有不少業務聯系的海航將出資30億元收購綠城。

30億元的收購價格看上去有些不可思議。綠城中國2011年中報顯示，集團尚未在收益表確認的合同銷售收入約887億元人民幣（其中本集團權益計約578億元），而這些收益大部分將在未來兩年逐步于收益表確認，盈利前景尚屬樂觀。“綠城的主要股東目前并沒有與任何人士洽談轉讓綠城股份的事宜，亦沒有這樣的打算。”綠城常務副主席兼行政總裁壽柏年在新聞發布會上表示。

然而就是這樣一個不可思議的消息，卻迅速在行業內擴散。

一周之后，綠城的信托業務又遇質疑。行業人士透露，銀監會要求信托公司展開與綠城集團及關聯企業房地產信托業務的情況調查。上述人士統計，綠城集團目前借款總額為490億元，其中來自信托的資金總額約為100億，分別來自中泰、上國投、中誠及山東國際信托等11家信托。

在銀行信貸幾乎停發的情況下，信托融資已經成為綠城相對依賴的資金來源。因而，在信托業務被清查的消息傳出幾天內，綠城中國的股價便下挫30%。

針對綠城房產信托被清查傳聞，銀監會新聞處人士對《財經國家周刊》記者表示，“并不是針對他（綠城）一家進行調查，只是常規監管工作的一部分，了解一些信息和數據，是正常的調研。”

但10月18日，又有四家信托公司深陷被調查傳聞，分別為渤海信托、方正東亞信托、四川信托、五礦信托。公開資料顯示，這四家公司房地產信托占比均超過50%。

銀監會非銀部人士對《財經國家周刊》記者表示，銀監會對房地產信托業務的態度“比較敏感，講不清楚”。

國投信托人士分析，銀監會真正的擔憂在于私募、可轉債、信托、高息票據等金融安排之間的傳導效應，“有毒資產將危害整個金融體系”。

然而，對于綠城而言，信托融資已經占到其借款總額的20%，監管層態度的晦暗不明，無疑增加了其融資的不確定性，使綠城面臨資金“斷血”威脅。

斷臂求生

綠城一向以高杠桿、高負債的財務擴張手法聞名業內。但即便是在2008年金融危機的“最艱難時刻”，綠城的凈資產負債率也才140%，現在卻沖到了163%的歷史高位。

支撐綠城高杠桿、高負債運作的，是中國房地產業過去多年的單邊上漲行情，以及綠城公司迅速膨脹的銷售數據。公開資料顯示，綠城2008年、2009年和2010年的銷售金額分別為152億元、530億元和542億元。

對綠城而言，在保證產品品質的前提下，融資與拿地策略尚在其次，政策才是最大的變數。這個變數，恰好集中出現在2011年——限貸、限購雙重調控壓力向房地產業襲來，市場短期波動驟然加劇。

根據年初公告，2011年綠城全年應付土地款總額計198億元，其中由合作方承擔的土地款約126億元，綠城需承擔的土地款僅72億元。10月20日，綠城集團執行董事、執行總經理曹舟南對《財經國家周刊》記者表示，目前綠城已經付清了所有土地款，手中尚握有資金70多億，“到今年年底沒有問題”。

但持續的限購、限貸壓力下，綠城面臨巨大的銷售回款壓力。

一方面是綠城產品的高價格制約。綠城高層對記者坦承，“綠城的房子絕對價格真的不低，可我們的利潤極低，如果簡單的降價，那就是意味著利潤的負數，因此降價空間也不大”。

綠城半年報顯示，其物業銷售均價不降反升，由2010 年上半年的18447 元/平方米上升至21149 元/平方米，增長14.6%。“這又與其產品類型有關，多為中高檔產品。”接近綠城的人士說，“購買綠城房子的人群基本上都是改善型需求，但現在很多人已經沒有購房資格了。”

另一方面，產品區域的單一也制約著綠城的出貨速度。目前綠城相當體量的項目位于華東區域，而華東區域已經是限購、限貸的“重災區”，這意味著綠城靠銷售回籠資金并不容易。

融資渠道與銷售速度的雙雙受限，使得綠城成為此輪調控的最大“受害者”。“這也可以解釋，為什么兩次調控綠城都會過得比較艱難。”上述人士說。

根據綠城年初計劃，2011年其預期持續和新開盤銷售的項目為98個，合共可售房源金額約人民幣1200億元，目前銷售進度偏慢，540億元的銷售目標尚有一半未完成。

銷售不佳，也逼得綠城放慢了開工節奏。公告顯示，其年初預計新開工建筑面積約為900萬平方米，而截至6月底，這一數字為266萬平方米。

盡管綠城可以壓縮開工量實現“節流”，但最為關鍵的仍是依靠銷售來“開源”。宋衛平在近期接受媒體采訪時，曾提及接下來“要努力地去做銷售，再不行就倒騰些項目。如果項目倒騰不掉，有一個策略是可以用的，但是這個策略最好不要被用，那就是全面降價”。

10月19日中午，宋衛平親自帶隊前往位于杭州的龍湖項目考察，在場人士證實，宋饒有興致，頗有惺惺相惜之感。此前一天，龍湖地產（00960.HK）啟動的代號為“搶收華東”促銷行動大獲成功。該輪促銷在上海和杭州兩個城市同時展開，推出近千套房源，僅五天內認購金額接近20億元，銷售去化率約為90%。

這似乎對宋衛平已有觸動。綠城人士透露，綠城總部正在考慮下一步銷售策略。“希望項目公司在新開盤定價時更多考慮集團戰略，從資金回籠的角度，更多銷售去化為主，畢竟短期內追求利潤也不現實。”

生存與未來

無論是降價還是賣項目，解決的只是綠城的生存問題。而如何讓綠城不再站在懸崖邊舞蹈，是宋衛平接下來思考的問題。

行業人士認為，短期化解財務危機，長期謀求商業模式轉型，這是綠城中國實現“自救”的雙重策略。綠城人士透露，負債率與成本的“雙降”已經成為綠城下一步最具體的行動目標。

如何降低負債率？“少拿地，減少投資，這是最有效的辦法。比如說我們適度控制規模，會做得非常輕松，非常自如，因為我們有產品這樣一個核心競爭能力。”綠城中國執行董事、綠城代建公司總經理曹舟南對《財經國家周刊》說。

少拿地，多賣房已經成為綠城上下的共識，但對完美主義者宋衛平而言，這是一個艱難的決定。在10月初的一次采訪中，他曾表示，如果過于強調風險把控就不會有今天的綠城。“如果你不盡量多做一些項目，把隊伍做強大，把產品線做豐富，是不會有綠城的。如果綠城縮小規模到現在的1/3和1/2可能會比較穩健，但我會認為我們沒有盡力。”

此時的宋衛平，依然對政策的搖擺耿耿于懷。他在談及此刻綠城的困境時表示，當初拿地是在2009年和2010年，那時并未有限購、限貸等措施，按照當時的情況銷售不會出問題。“但過了一年半年沒有投放市場的時候，市場環境發生了非常大的變化，如果提前就知道要限購、限貸，這些地不一定去買，或者是買得非常謹慎。”

接近宋衛平的人士分析，在個性與行業大勢屢屢發生碰撞后，“宋對綠城的戰略規劃已經不再那么固執，比如過分追求擴張速度”。

綠城人士認為，即使不再拿地，綠城總建筑面積超過4000萬平方米的土地儲備也并不算少。如何控制成本是更大的難題。

“讓我們降低產品品質去降低成本，肯定不會走這條路。”綠城集團人士說。他介紹，綠城的成本控制體系已經比較健全，改進空間并不大，惟一可能突破的在于管控工作的前置。“在產品定位階段就要有成本把控。比如前期設計圖紙一次到位，后期盡量不要有大的調整，把無效成本盡量降低。”

在成本和負債雙降的目標下，高速運轉的代建業務或許仍能給綠城一個可期的未來。

自2010年9月25日綠城代建公司成立以來，公司代建項目總數已經超過50個，可收金額接近1000億元，遠超一年前宋衛平提出的“三年內項目超過100個，銷售1000億元”的初始目標。

曹舟南對《財經國家周刊》表示，自去年組建綠城建設公司以來，這一新的開發模式取得非常大的效果。“也與調控有關，代建業務應接不暇。”

不掏錢、不拿地，以建設、管理和品牌輸出為主的綠城代建模式，在有意無意中竟成為綠城集團最可依賴的突圍路徑。

根據綠城提供的資料顯示，目前綠城代建業務分三種模式：項目代建、資本代建和安置房代建。項目代建的合作方需要提供干凈土地及資金，綠城建設承擔開發任務；資本代建需要合作方募集資金，綠城負責拿地與開發；安置房建設自然要與政府合作，為其代建各類保障房。

曹舟南告訴《財經國家周刊》，綠城選擇代建項目有三個前提：第一是已經確權的土地，第二是產品定位與綠城符合，第三是委托方要有資信質量。在合作過程中，合作方只負責財務管理，而整個開發流程全部交由綠城管控。

收益來自何處？曹舟南表示，目前綠城代建通常收取項目銷售額的7%-12%作為代建費用，現在平均利潤約為9%。

這種“從地主到長工”的角色轉變被曹舟南看作是中國地產發展的趨勢之一。“投資商和開發商以后是要剝離開的。”曹說。

（本刊記者方迎定對本文亦有貢獻）