拐點(diǎn) is Coming?

房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)來臨，降價(jià)在一線城市最明顯，二三線城市次之，這輪降價(jià)還將持續(xù)一段時(shí)間，明年二三季度或止跌。

拐點(diǎn)來臨市場(chǎng)繼續(xù)探底

上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng) 楊紅旭

房?jī)r(jià)拐點(diǎn)已經(jīng)來臨，但還未到底。從今年9月統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)可以看出，全國(guó)70個(gè)城市新房房?jī)r(jià)環(huán)比睜平，有25個(gè)城市二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌。而到了10月份，這一環(huán)比下跌的數(shù)據(jù)更為明顯。實(shí)際上，統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)具有滯后性，房屋買賣從簽合同到備案需要一段時(shí)間，8月份房?jī)r(jià)已經(jīng)開始下跌，到現(xiàn)在已經(jīng)持續(xù)三個(gè)月下行了。

房?jī)r(jià)下跌將在一線城市最為明顯，二三線城市次之。因?yàn)檎咧攸c(diǎn)控制的是一線城市，而一二線城市投資比重大，因此房?jī)r(jià)下調(diào)空間也是最大的。從2008年開始的上一輪房?jī)r(jià)下跌來看，2008年8月房?jī)r(jià)環(huán)比下跌確立拐點(diǎn)之后，房?jī)r(jià)又持續(xù)下跌了6個(gè)月。而2008年底政府進(jìn)行了強(qiáng)有力救市才有這一結(jié)果。而這一輪房?jī)r(jià)下跌并沒有政府救市行為，因此這一輪房?jī)r(jià)下跌還將持續(xù)一段時(shí)間，可能要到明年2季度、3季度才會(huì)止跌。

部分城市拐點(diǎn)已確立

中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng) 陳國(guó)強(qiáng)

拐點(diǎn)是價(jià)格由上漲變?yōu)橄陆第厔?shì)。確定是否拐點(diǎn)要考慮成交量、價(jià)格和買賣雙方以及銀行等市場(chǎng)主體預(yù)期三個(gè)方面的變化，成交量和價(jià)格要維持三個(gè)月以上的下行。全國(guó)拐點(diǎn)還尚未確立，拐點(diǎn)也是分區(qū)域看。一線城市和一些東部二三線城市以及重點(diǎn)的西部城市已經(jīng)出現(xiàn)拐點(diǎn)，大部分中西部城市還沒有出現(xiàn)拐點(diǎn)。

拐點(diǎn)持續(xù)多久取決于價(jià)格下調(diào)空間有多大，價(jià)格松動(dòng)的過程是一個(gè)探底過程，下調(diào)20％-30％，基本上達(dá)到均衡點(diǎn)，成交量上來了，拐點(diǎn)就基本觸底。如果降價(jià)空間不大，達(dá)不到市場(chǎng)的要求，拐點(diǎn)持續(xù)時(shí)間就會(huì)長(zhǎng)。

郊區(qū)樓盤供應(yīng)量大，之前上漲幅度大，降價(jià)空間也比較大，價(jià)格要先跳水，然后傳導(dǎo)到主城區(qū)。明年樓市最大的變數(shù)還是政策面。如果政策環(huán)境不變，對(duì)于開發(fā)商來說隨著時(shí)間推移壓力更大。年關(guān)是一個(gè)很重要的考驗(yàn)，可能很多企業(yè)還要加入降價(jià)。

房?jī)r(jià)下降但不是拐點(diǎn)，未來三十年不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)，拐點(diǎn)是從上升趨勢(shì)到下降趨勢(shì)，并持續(xù)一段時(shí)間，現(xiàn)在只是波段調(diào)整。

三十年內(nèi)無拐點(diǎn)

東亞新華地產(chǎn)新聞發(fā)言人 韓磊

雖然房?jī)r(jià)下降了，但不是拐點(diǎn)，未來三十年內(nèi)也不會(huì)出現(xiàn)拐點(diǎn)。拐點(diǎn)是指從一個(gè)上升趨勢(shì)到一個(gè)下降趨勢(shì)并持續(xù)一段時(shí)間，現(xiàn)在只能說是波段調(diào)整。房?jī)r(jià)下降了但是維持不了多久，開發(fā)商著急回款所以降價(jià)調(diào)整，之后還是會(huì)調(diào)回去。房?jī)r(jià)會(huì)保持平穩(wěn)，從成本層面說，已經(jīng)基本沒有下調(diào)空間了，比如說通州價(jià)格，再降質(zhì)量沒有辦法保證。年底是開發(fā)商最缺錢的時(shí)候，現(xiàn)在不降等緩過來更不會(huì)降。北京城區(qū)四環(huán)內(nèi)房?jī)r(jià)降不了，能維持不漲已經(jīng)不錯(cuò)了。郊區(qū)價(jià)格會(huì)下跌，但是不少地區(qū)下跌幅度已經(jīng)基本到底了。

未來對(duì)樓市影響最大的是政策，而政策目前已經(jīng)釋放出放緩的信號(hào)，限購(gòu)肯定會(huì)被取消，只不過是什么時(shí)候取消的問題。政策短期內(nèi)不會(huì)放松，如果放松，會(huì)先從銀行開始。明年樓市前半年比較僵持，下半年就會(huì)反彈。因?yàn)檎邥?huì)在下半年出現(xiàn)緩和。

成本支撐拐點(diǎn)不會(huì)出現(xiàn)

全國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)理人聯(lián)盟副秘書長(zhǎng) 陳寶存

部分地區(qū)房?jī)r(jià)開始下降，但并不是拐點(diǎn)，因?yàn)橹鞒菂^(qū)還沒有下跌，跌的是通州大興等去年領(lǐng)漲的地區(qū)。數(shù)據(jù)微小下調(diào)是由于很多高端項(xiàng)目沒有入市。只有包括主城區(qū)下跌幅度達(dá)到25％以上而且是長(zhǎng)期下跌才能叫拐點(diǎn)，月度數(shù)據(jù)沒有參考意義。

房?jī)r(jià)降到這個(gè)程度，沒有多少下跌空間了。一方面去年土地價(jià)格和拆遷成本都在上升，樓盤成本在升高，能降價(jià)的空間越來越少。而且土地越來越稀缺，而且隨著城市化，需求卻是居高不下，現(xiàn)在的限購(gòu)只是需求被壓抑了，需求并不是不存在。

未來影響樓市最關(guān)鍵因素最重要的還是看政策，現(xiàn)在銀行很多貸款缺乏去向，信貸壓力產(chǎn)生了。明年信貸壓力可能逼得政策會(huì)放寬。信貸注定要寬松，房企資金壓力要減小。而且現(xiàn)在國(guó)家對(duì)保障安居工程已經(jīng)放開了，這些工程還得由開發(fā)商做。各種土地成本、融資成本都降不下去，加上GDP的壓力，政策不會(huì)支撐太久。北京房?jī)r(jià)未現(xiàn)大幅-F降，只不過漲兩步退一步，改變過快上漲局面，限購(gòu)是個(gè)臨時(shí)政策，一旦政策松動(dòng)價(jià)格會(huì)反彈。

降價(jià)僅是小幅回調(diào)

中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心原主任 牛鳳瑞

北京房?jī)r(jià)沒有出現(xiàn)大幅度下降，只不過是漲了兩步退了一步，改變了2009年過快上漲局面。要判斷拐點(diǎn)要看同比和環(huán)比有比較大幅度下降。如果只是微小下跌稱不上拐點(diǎn)。像通州和大興是原來漲得太快，現(xiàn)在只是回調(diào)了一部分漲得過快的價(jià)格。個(gè)別區(qū)域個(gè)別樓盤大幅度下降不能代表整體，主城區(qū)房?jī)r(jià)并沒有大幅度下降。

由于政策不會(huì)改變，所以這種下行還會(huì)持續(xù)一定時(shí)間，但是下跌幅度不會(huì)很大，不會(huì)達(dá)到30％-50％。限購(gòu)是用行政手段把很多需求儲(chǔ)蓄起來了，供求關(guān)系并沒有發(fā)生改變。限購(gòu)只是一個(gè)臨時(shí)性政策，不可能長(zhǎng)期持續(xù)。明年兩會(huì)之前政策不會(huì)松動(dòng)，一旦政策松動(dòng)價(jià)格肯定會(huì)反彈。明年還會(huì)保持一段時(shí)間的繼續(xù)下跌，到下半年會(huì)回暖。

并非市場(chǎng)因素導(dǎo)致降價(jià)

北京房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng) 陳志

目前房?jī)r(jià)還沒有到拐點(diǎn)，單一拐點(diǎn)的說法不客觀，交易量萎縮得很厲害，不少樓盤交易量為零，交易量的拐點(diǎn)算是形成了。另外，還要看造成下降的原因是什么，造成房?jī)r(jià)下降的不是市場(chǎng)的需求短缺而是行政性控制?，F(xiàn)在只是階段性的下調(diào)，從中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展進(jìn)程看，城市化進(jìn)程還有20年的發(fā)展空間，一次性置業(yè)和改善型置業(yè)的需求能支撐市場(chǎng)?，F(xiàn)在通脹壓力還很大，支撐價(jià)格的因素還有很多，土地成本、人工成本等成本都在上升，所以下調(diào)空間很小，沒有太大的下調(diào)可能性。而且現(xiàn)在城市化帶來需求還很多，對(duì)房地產(chǎn)也有很大支撐作用。看拐點(diǎn)不能只看房?jī)r(jià)，還要看房?jī)r(jià)和收入比較，如果收入與房?jī)r(jià)差距縮小，實(shí)際上房?jī)r(jià)相當(dāng)于降低了。

僅就目前國(guó)際國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)政治環(huán)境看，明年上半年政策不會(huì)變，我們能判斷的也只是一兩個(gè)月時(shí)間，長(zhǎng)期看經(jīng)濟(jì)變化是不可預(yù)測(cè)。房產(chǎn)還是會(huì)作為支柱型產(chǎn)業(yè)支撐中國(guó)經(jīng)濟(jì)很長(zhǎng)一段時(shí)間。