郁亮 決戰(zhàn)樓市下半場

在萬科集團總裁郁亮看來，萬科在上半場堅持的是為普通人蓋好房子，下半場還要蓋有人住的房子。

2011年8月15日，北京某媒體刊登了一張，萬科集團總裁郁亮“臃腫”的人頭素描像，其雙下巴被描繪得尤為夸張。郁亮見到后，對身邊的人感嘆：“是該和北京的媒體見見面了。”

當(dāng)樓市調(diào)控持續(xù)深入，降價、破產(chǎn)、業(yè)主維權(quán)等詞匯充斥著房地產(chǎn)行業(yè)。再度面對眾多媒體，成功減肥24斤的郁亮坐而論道，他用半數(shù)以上時間暢談“減肥”、“運動”，言辭中似并未流露過多對于調(diào)控的擔(dān)憂。在他減肥成功之外，又顯得饒有寓意。

行業(yè)變得更加理性透明，郁亮也變得更加幽默敢言。

儲糧“過冬”

“1994年第一次調(diào)控，主席(指萬科集團董事局主席王石)健身減肥8斤；2011年調(diào)控，我成功減肥24斤。”11月12日下午，在東莞萬科建筑研究中心面對眾多媒體群訪，郁亮說，如今去見總理，我起碼從形象上證明調(diào)控是有效的。

在郁亮看來，現(xiàn)在的調(diào)控，正是要完成2008年調(diào)控沒有完成的事情。“就好像一個人骨折了第一次沒接好，又重新拉開再接一次，這個時候反而會更痛一點。”

“中國樓市不存在所謂拐點”，郁亮說，中國房地產(chǎn)行業(yè)在未來的15年到20年的黃金歲月將繼續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，且絕大多數(shù)同行都能吸取2008年的教訓(xùn)，雪崩式的倒下不會出現(xiàn)。

“2011年關(guān)鍵詞是調(diào)控，2012年萬科發(fā)展策略是過冬。”郁亮總結(jié)了四條過冬策略：一是現(xiàn)金為王；二是積極銷售，不囤地、不捂盤；三是謹(jǐn)慎買地，不當(dāng)?shù)赝酰凰氖情_源節(jié)流，管控運營成本。

隨著王石逐漸隱退，郁亮剔除了業(yè)績考核指標(biāo)，改為只看財務(wù)報表的前三頁指標(biāo)，諸如資本回報率、利潤率、存貨周轉(zhuǎn)率等。在2008年之后，存貨周轉(zhuǎn)率更是被提到最重要的位置。

一線人員時時被教導(dǎo)：什么都別想，以最快速度拿地，最快速度開工，最快速度銷售。自今年7月份以來，萬科在全國各地多次推出萬團大戰(zhàn)。“一個月必須賣出開盤房源60％的房子”，這個鐵一樣的規(guī)律，已被堅決執(zhí)行了兩年。其結(jié)果是，今年銷售額再破千億大關(guān)之后，截至三季度末，萬科已手握現(xiàn)金339億元。

蓋有人住的房子

在郁亮的“下半場”言論中，將從1998年到2010年稱為樓市上半場，這一階段房產(chǎn)的投資屬性被放大，而在下半場，居住功能將得到強化和恢復(fù)。在他看來，萬科在上半場堅持的是為普通人蓋好房子，下半場還要蓋有人住的房子。

2006年，“90／70”政策(即90平方米以下戶型占總面積比例的70％以上)出臺時，爭議一度較大。然而萬科堅持90％的房子在140平方米以下，70％的房子90平方米以下，這一產(chǎn)品策略助推萬科在2010年成功突破千億門檻。

“這是為了公司長期發(fā)展，你必須做的選擇和代價。”郁亮說，萬科要向制造業(yè)學(xué)習(xí)，賺取應(yīng)該賺取的合理利潤。萬科開始研發(fā)針對大學(xué)畢業(yè)生的15平方米極小戶型住宅，樣板房已經(jīng)在廣東東莞萬科建筑研究中心落成，并計劃于明年在北京正式推出。

事實證明，萬科自2004年提出的住宅產(chǎn)業(yè)化贏得大勢。這種工業(yè)化定制，通過將工廠車間里生產(chǎn)的如墻體、地板等混凝土構(gòu)件，進而吊裝組合成房子。不但質(zhì)量穩(wěn)定、高效環(huán)保，而且大大降低成本。如同郁亮所說的，下半場比的就是成本控制、產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化和精細化。

郁亮表示，住宅產(chǎn)業(yè)化的春天正在到來，每年萬科的產(chǎn)業(yè)化建筑面積的增速都不低于50％，未來將向全國推廣。事實是，進入精細化和產(chǎn)業(yè)化階段后，萬科凈資產(chǎn)收益率從原來9％到10％，上升到14％到15％之間，并呈持續(xù)上漲趨勢。郁亮“變身”

郁亮變瘦了。2011年初，郁亮開始“管住嘴、邁開腿”，在萬科自行車比賽間隙，郁亮告訴記者，自己最常做的運動是跑步，早晚爭取跑半小時。郁亮成功減肥24斤，“以前跑步臉部的肌肉都在跳，現(xiàn)在已經(jīng)完全感覺不到，雙下巴也沒了”。

登山是他最大的愛好。郁亮已經(jīng)登上了4800米的四姑娘山大峰、5276米的二峰和6206米的啟孜峰。他說自己最新的目標(biāo)是：明年不用氧氣罐登上兩座7500米以上的山峰，然后爭取50歲前完成成為國家運動健將的理想。

在企業(yè)文化建設(shè)上，郁亮延續(xù)王石時代的多面發(fā)展，萬科的登山隊、游艇隊、自行車隊全線出擊。郁亮倡導(dǎo)騎自行車的群眾路線，這和王石的登山探險家氣質(zhì)尤為不同。在他的身體力行下，騎自行車已經(jīng)成為萬科集團“陽光的、團隊的、流汗的”群眾運動。

“自行車運動是一項團體比賽，取最后一名車手的成績作為全隊成績，因此僅是一個人騎得快沒有用，必須全隊上下協(xié)同一致，保證每一個隊友都不掉隊。”郁亮如此解釋自行車被推廣的原因。如今，萬科所有的高層已從被迫，進而主動投入到運動中，包括萬科北京公司總經(jīng)理毛大慶，也成為騎自行車的高手。

11月12日上午，一身騎行裝的郁亮在自行車比賽完后，像一個好脾氣的明星一樣站在臺上，滿足上百名媒體和粉絲的合影要求，保持微笑近一個小時。

前不久，一張郁亮頭戴花格禮帽、身著方格西裝和粉色襯衣的照片在網(wǎng)上瘋傳，以至于外界將其解讀為郁亮力圖擺脫王石光環(huán)，開始塑造自己的形象。此時，面對眾多媒體追問“您是否想變成時尚型男”，郁亮幽了一默：“我還在成長之中，請允許我保持一個百變的形象”，全體掌聲雷動。

重劍無鋒

隨著郁亮逐漸走上臺面，萬科這艘巨艦在走上標(biāo)準(zhǔn)化與規(guī)范化的同時，也逐漸面臨轉(zhuǎn)型之惑。有人認為萬科走向庸俗化，過去幾年里過于追求速度，在建筑、項目運作管理上進行簡單復(fù)制；將產(chǎn)品簡化為面向城鄉(xiāng)接合部，制造新興白領(lǐng)的成片居住社區(qū)之時。隨著高層流失，萬科中年危機更被提上臺面。

外界有著種種揣測，但不可否認的是，身處震蕩而復(fù)雜的市場，肩負領(lǐng)頭羊使命的千億萬科，無論內(nèi)外局勢，都遠非當(dāng)年百億時代的簡單可比。

在武俠小說《神雕俠侶》中，楊過在石壁上見到劍魔獨孤求敗的刻字“重劍無鋒，大巧不工，四十歲前恃之橫行天下”。21年里，從普通員工，到財務(wù)負責(zé)人、公司董事、總經(jīng)理，再到如今的千億萬科總裁，四十六歲的郁亮幾乎在各個層面都得到了鍛煉。數(shù)度風(fēng)波起伏，其亦贏得“重劍無鋒”的稱號——重劍雖不如匕首刀刃鋒利，但卻威力極大，能成大事。

是非之外，郁亮又做了許多理想化的改革探索。是他，每年投入大量的資金在住宅產(chǎn)業(yè)化和綠色住宅的試驗上，嘗試走出一條迎合大勢的轉(zhuǎn)型之路。又是他，重做加法，無論是商業(yè)地產(chǎn)，還是電子網(wǎng)絡(luò)、二手房中介乃至餐飲在內(nèi)的諸多服務(wù)，都力圖通過合理配套將萬科住宅優(yōu)勢發(fā)揮到淋漓盡致。

熙熙攘攘的地產(chǎn)圈從不乏眼球效應(yīng)，潘石屹也好，任志強也罷，或是屢次放言要趕超萬科的綠城董事長宋衛(wèi)平，以及往往被外界過度解讀的萬科“內(nèi)斗”。相較之下，這位新生代大腕既不評價對手，也不過分關(guān)注對手，他低調(diào)到甚至連微博都不開，稱“我怕說錯話”。然而，萬科獨秀，時至今日已無人能忽視這位千億總裁的存在，其掌握的能量，或已數(shù)倍于潘、任等人。

“千億是結(jié)果，不是目標(biāo)，數(shù)字競爭對萬科已經(jīng)沒有任何意義。”郁亮說，下半場才剛剛開始。他仰頭微笑，在偶然沉靜下來的片刻，向外望去，前方有陰霾籠罩下不規(guī)則的峭崖、溝壑，亦同樣有明朗伸展的道路以及河流。一切根植現(xiàn)在，奔向未來。