黑石“出逃”

部分外資撤資，業內認為中國市場潛力巨大，無論是樓市還是其他行業，都仍是外資角逐的最佳市場。

9月底，全球最大私募股權公司黑石集團，將其持有的上海Channell購物中心95％的股權，出售給香港富豪鄭裕彤旗下的新世界發展有限公司，作價14.6億元。

另據新華社旗下《國際先驅導報》報道，繼黑石動作之后，一批美國個人投資客集體拋售其上海物業，10多位美國投資客，集體拋售了上海某酒店的70多套房源，市場總價約在1.26億元。有市場人士稱，上海閔行金虹橋、長寧古北等外籍人士居住較為集中的板塊，境外業主拋盤現象正明顯增加。

這些外資機構或個人拋售物業的舉動，似乎給身處調控的房地產市場帶來更多寒意，關于外資從中國樓市撤退的聲音再度響起。

部分外資撤退

公開資料顯示，2008年黑石集團購入該購物中心的價格為10億元。盡管在持有的3年時間內，該購物中心具體營收數據尚不得而知，但黑石集團已通過良好運營將其出租率提高至超過90％。與此同時，港交所的信息顯示，黑石投資近期減持中國中鐵H股1.66億股，合計套現3.08億港元(1港元約合8.17元人民幣)。盡管黑石并未對此一系列動作作出解釋，但在外界看來這是黑石看空中國資本市場的信號。

由于外資動向一直十分隱蔽，目前有多少外資從國內房地產市場撤退尚不得而知。有消息人士稱，美國友邦等外資也在逐步撤出中國樓市。

DTZ戴德梁行華北區投資部主管及董事王宇濤表示，今年有很多大的交易都發生在上海，這跟其業主有關，上海很多優質物業為外資基金持有。而北京市場歷來沒有上海市場活躍，大部分資產屬于國企或私人持有，相對穩定。

相關數據也已顯示出這一微妙變化。據商務部數據顯示，1至9月，房地產業實際利用外資同比僅增長13.29％，低于服務業總體增幅6.84個百分點。而在2010年前三季度，房地產實際利用外資則逆勢猛增，增長達56％，截至目前，房地產吸收外資也已驟然降溫。

“相對前兩個季度，第三季度大宗物業交易確實不是很活躍，在北京暫無大型物業交易。”仲量聯行北京研究部主管覃曉梅表示，說外資撤退還談不上，但在這個時點，確實會引起一些評論。

王宇濤表示，目前國內并未出現異常的大型外資拋售物業情況，關于所謂“外資撤退樓市”的說法并不成立。“有些外資在出貨，但是接貨的很多也是外資”。

外資困境內外膠著

多名業內人士告訴記者，外資投資機構有其投資周期，持有物業達到一定年限后，則會獲利退出。這說明黑石手里物業的上漲達到了預期盈利目標，并不意味著他們就看空了中國的樓市。

覃曉梅表示，國際的一些機會基金要提高商用物業出租率也必須一定年限，持有三到五年是比較正常的，獲利之后退出，交給可以忍受較低回報率并偏好安全性的長期基金，如養老基金等。

黑石撤退消息兩天后，國際評級機構標準普爾發布研究報告稱，中國房地產市場的形勢不容樂觀，未來6至12個月房地產開發商面臨的流動性壓力將會加大。近期，中國國家總理溫家寶和住建部部長姜偉新都紛紛表態調控不會放松，市場對明年的預計趨于悲觀。

“國內住宅調控跟商業關系不大，部分外資撤出主要還是外部經濟的影響。”覃曉梅回憶說，上一輪經濟危機也就是2008年時，也是上海開始有外資拋售物業。主要是為了在全球進行資金配置，每個資金都有目的期，在特定時段就要退出，尤其在年底前或多或少會受到資金鏈和股東回報壓力。

業內人士認為，在國內宏觀政策和市場調整的背景下，外資“快進快出”也將成趨勢。但會否引發蔓延現在判斷為時尚早，因此不排除今后一段時間，熱錢撤資中國樓市增多。

就在今年10月，央行對外發布了《外商直接投資人民幣結算業務管理辦法》，要求境外投資者在辦理境外人民幣投資資金匯入業務時，應向銀行提交國家有關部門的批準或備案文件等有關材料。對于房地產業外商投資企業，在辦理外商直接投資人民幣資本金匯入業務時，銀行還需登錄商務部網站，驗證該企業是否通過商務部備案。此舉被業界解讀為中國在收緊對境外資本進入國內樓市的監管舉措。

另一個導致外資撤離的指向是，最近四個多月來美元指數已大幅上漲2313％，使得坐等人民幣升值的資金開始回流美國。隨著美國總統奧巴馬提出一系列可持續經濟復蘇計劃，美國加大經濟刺激力度，以改變就業困境。目前，美國福特汽車公司已宣布，把1.2萬個工作崗位從墨西哥和中國遷回美國。

長期看多趨勢不變

目前，包括黑石、摩根士丹利、高盛、麥格理、瑞銀、美林等眾多國際投資公司均以不同形式進入中國房地產業。

上海易居房地產研究院綜合研究部部長楊紅旭認為，國內房地產市場問題不大，一般不會出現外資集體減持國內房產。而且當前人民幣仍處于上升通道，這點受到外資青睞。

覃曉梅表示，隨著中國的房地產回歸理性，一定會存在部分外資撤離樓市。一部分外資的目的是以投機為主，認為短期內中國的房地產市場風險較大，因而采取了短期看空的姿態。但從長期來看，中國市場潛力巨大毋庸置疑，無論是樓市還是其他行業，都仍是外資角逐的最佳市場。

外資并未也不可能整體撤出中國大陸，尤其在實體經濟上更為如此。有評論文章指出，許多海外資金掌控的行業已在中國形成完善的產業鏈或產業集群。

與投機機構不同的是，許多有意在中國長期發展房地產業務的外資機構，則加大了在華前進腳步。包括駿豪地產、瑞安集團、恒隆地產、仁恒集團等港資房企正在大步加速進入國內樓市。

9月29日，香港瑞安建業高調宣布，公司的定位轉以中國內地房地產發展為業務重心。據悉，瑞安建業在內地項目主要分布在北京、上海、廣州、大連等重點城市。11月2日，李嘉誠旗下的港資房企大鱷和記黃埔斥資8億元，將佛山南莊生態區商住用地收入囊中，該地塊以底價成交。

北京中原分析稱，目前外資對中國房地產市場并未完全看空，特別是商業地產領域。而根據國家統計局此前公布的數據顯示，今年前8月，境外資本直接投資我國房地產的資金同比上漲幅度達到了71.5％，主要投資類型為商業地產。

10月1 8日，新加坡嘉德置地旗下零售業地產——凱德商用產業有限公司在香港聯交所正式掛牌上市。凱德商用表示，第二上市的考量主要鑒于凱德商用于中國的業務重要性日益強大。凱德商用計劃在3至5年內，內地的購物中心由現時55家增至100家，相應資產值達至160億美元。