房企頻現易主

今年上半年，房企巨頭并購案例就不斷出現。時至年末，更多資金鏈緊張的小企業十肖然易主。

時至年末，一些房企已經開始著手年終盤點，并商討來年的企業經營計劃，然而還有一些房企，未到年關，卻已悄然易主。

有數據顯示，截至11月初，國內四大產權交易所(北京、上海、天津和重慶產權交易所)共有93宗房地產類產權交易掛牌。其中掛牌價格超過5000萬元的項目共有40個，12個項目超過1億元，總共轉讓金額接近1504z，元。

并購扎堆出現

近期，北京中原地產發布統計數據顯示，今年前10月，全國樓市股權變動頻繁，總交易額達到300.8億元，遠超2010年全年165.25億元的規模，預計全年交易額可能比去年增加一倍。

今年上半年，房企巨頭并購案例就不斷出現。以萬科為例，據其報年報顯示，1至6月，萬科斥資超過46億元分別收購武漢、香港、廣州等地的10家企業，其中交易金額最大的一宗收購是，廣州萬科以31億元收購廣州市番禺向信房地產有限公司全部股權。一季度，恒大地產曾出手16.6億元收購深圳集團有限公司71％股權。4月，SOHO中國斥資88.04億元在上海相繼收購曹家渡地塊、海倫路站地塊、sOHO中山廣場、四川北路站地塊4個項目。

8月發生的規模房企股權變動更是高達18起，累計交易總價值高達53.3億，刷新了自2008年以來的單月交易紀錄。8月16日，大龍地產發布公告稱，公司將北京京洋房地產有限公司93.45％股權及債權以8.2億元轉讓至春光置地。同月，山東魯能置業集團有限公司掛牌出讓其全部股權，開價近10億元。

有業內人士指出，進入下半年以來，二、三線城市的房地產開發企業也紛紛加入被并購行列，例如華聯股份、雅戈爾等公司已將旗下的房地產業務掛牌出售。

北京中原市場研究部總監張大偉告訴記者，房企并購案例頻現是房地產市場行業集中度增加過程中的必然趨勢。張大偉同時表示，2008年我國房地產開發企業達到8萬家，是2000年的3.2倍，年均增加七千多家。本輪調控前，房企數量已達峰值，預計今后房企數量將逐漸下降。

資金壓力凸顯

11月初，綠城申請破產的消息在業內迅速傳開，隨即綠城集團董事長宋衛平連夜撰文否認破產傳言。綠城房地產集團執行總經理傅林江也在隨后的媒體采訪中公開表示，綠城目前運營狀況良好，但是如果國家宏觀調控政策持續四五年或時間更長的話，不單是綠城，恐怕所有的房地產公司都可能出現問題。

據已發布的房企年中報告顯示，上半年上市房企存貨量和負債率均呈顯著上升趨勢。124家上市房企存貨量為10281.9億元，同比增長39％；總負債為1168113億元，且大多數房企資產負債率均超過70％。

“目前因資金壓力而被迫出售的案例正在增多，相比賣房子，出售部分資產能更快回籠資金。”張大偉表示，在當前極度嚴峻的調控政策下，房企通過并購從而實現資源整合，達到“抱團取暖”的效果，或許是現階段最佳選擇。

記者在采訪中了解到，業內也普遍認為資金壓力正是目前房企并購案例不斷攀升的主要因素。中國房地產經理人聯盟秘書長陳云峰更是坦言，表面上是并購，其實正是一個“大魚吃小魚”，進一步喂養房企“大鱷”的過程。

據2011年前三季度中國房地產企業銷售排行榜顯示，銷售金額和銷售面積前十名的門檻分別為245億元和203萬平方米，對比去年同期榜單，入榜門檻分別提高44％和22％。

另有數據顯示，上半年124家房地產上市公司營業收入為1454億元，其中“萬保招金”營業收入為484.3億元，占到三成；上半年124家房地產上市公司凈利潤為204.7億元，“萬保招金”則占據了近四成。

“一方面大多數房企在‘勒緊褲腰帶’維持經營，另一方面，龍頭房企營業額卻沒有受到明顯影響，而且還在并購一些小的企業。”陳云峰表示，迫于資金壓力還會有更多的小房企、小項目被并購。

近期，上海易居房地產研究院也在其研究報告中闡述，非房地產主業企業退出房地產業同樣加速了房企并購。研究報告顯示，非房地產主業企業退出房地產業主要有兩種情況：一是一些當初帶著投機性目的進入房地產業的企業，因經驗不足、規模小、缺少專業人才等而選擇退出房地產業，從而集中力量發展主業。二是國務院要求78家非房地產主業的中央企業退出房地產市場。受這一政策影響，產權交易市場成為央企“退房”的重要渠道。

多種模式并行

大房企并購小房企，內行房企重組外行房企，已成為當前并購的主要趨勢。

房企并購大多也是看中了被并購房企手中的土地或者房地產項目，通過并購，房地產企業能在較短時間內獲得更多的資源，并加大其品牌優勢，增強行業綜合競爭力。

從當前市場并購案例看來，兩種主流模式分別為企業股權收購和房地產項目收購。但在具體的并購案例中，也往往是多種并購方式同時操作，包括控股目標企業、參股目標企業、合作開發、土地使用權收購、在建工程收購、整體開發項目收購等。

例如金融街、陸家嘴等房地產企業在商業地產領域展開廣泛的收購活動；方興地產、上實發展等企業適時收購了母公司大量優質資產；萬科、保利、合生創展、SOH0中國等企業也憑借其自身優勢紛紛通過股權收購獲取項目開發資源。

從資金來源及投向情況看，大型和中小型房企在并購過程中也有著不同的特點。

“大型房地產企業除運用傳統融資渠道之外，還通過房地產投資基金進行具體項目或者企業的投資并購。中小型房企由于資金實力有限，大多則依靠企業金融股權投資實現并購。”上海易居房地產綜合研究部部長楊紅旭表示，隨著國家對房地產行業資本市場直接融資和銀行信貸，特別是銀監會對信托公司房地產業務進行嚴格審查后，國內先后出現了將近30只地產投資基金，這些基金也為房企并購提供了相當大的資金支持。

楊紅旭同時指出，當前房企并購呈現出實力分化和整合提速的特點，即并購方多為在資本市場上摸爬滾打多年，或是由地方向全國輻射的大型房企；而被并購方則是有項目或土地但體量小、融資渠道少、背景小的中小房企。

并購還將繼續

業內普遍認為，雖然小房企現在日子過得有點難，但多數大房企卻“太陽照常升起”。據鏈家地產市場研究部統計，萬科、保利、融創、世茂房地產等品牌房企截至8月底，均完成了全年銷售額60％以上的目標。

同時有數據顯示，2011年上半年全國前10大房企銷售金額在全國占比為13.5％，目前地產龍頭萬科僅占市場總額的不到6％。“相比較一些房地產行業相對成熟的國家，我國的房地產行業集中度還相對較低。”楊紅旭認為，近幾年內，通過生存狀況較好的房企并購其他房企，我國房地產集中度將進一步提高。

知名財經評論員葉檀曾公開表示，小房企逐漸退出市場是行業發展趨勢，預計在未來五年內，房地產開發企業將縮水至十分之一，從萬家下降到千家。

也有業內人士認為，目前并購數量的增加并不能說明房企大規模并購整合已經開始。“例如萬科去年全年就并購了24家公司，今年并購力度估計也和去年差不多。”某業內人士向記者坦言。而金地集團總裁黃俊燦近期也公開表示，不管是市場好時還是市場壞時，金地都希望通過并購獲得發展的機會。

其實，不論房企并購的潘多拉盒子是否已經開啟，在宏觀調控政策趨于嚴厲、市場競爭不斷加劇的雙重背景下，并購整合已經成為房地產企業突破融資困境、拓展市場份額的一條便捷通道。