從房?jī)r(jià)下降看多方博弈

本輪降價(jià)完全是基于限購(gòu)令等政策性打壓，明年一季度末也許是購(gòu)房者出手好時(shí)機(jī)。

隨著萬(wàn)科總裁郁亮“過(guò)冬論”的推出，一夜間“招、保、萬(wàn)、金”(招商地產(chǎn)、保利、萬(wàn)科和金地)紛紛進(jìn)入“冬天模式”，盡管三季度季報(bào)顯示四家公司賬面現(xiàn)金流均超過(guò)100億元萬(wàn)科南京金色領(lǐng)域項(xiàng)目夜晚以15％-20％的折扣價(jià)開(kāi)盤(pán)，200套房源不到3小時(shí)即售罄。萬(wàn)科深圳清林徑項(xiàng)目從1.4萬(wàn)/平米降至1.2萬(wàn)／平米。再結(jié)合溫家寶總理近日在圣彼得堡所說(shuō)的“中國(guó)對(duì)于房地產(chǎn)一系列的調(diào)控措施，決不可有絲毫動(dòng)搖，我們的目標(biāo)是要使房?jī)r(jià)回歸到合理的價(jià)格?！?/p>

似乎政界與業(yè)界已經(jīng)達(dá)成了降價(jià)的共識(shí)，前期的拉鋸和試探暫且告一段落，開(kāi)發(fā)商取消限購(gòu)的僥幸心理也已落空。似乎本屆政府在持續(xù)兩年之久的樓市調(diào)控政策終見(jiàn)成效，在謝幕之年總算給老百姓一個(gè)交代。似乎購(gòu)房人也可以歡呼雀躍，剛需客戶或多或少有希望購(gòu)得蝸居。

但筆者更想說(shuō)的是如何從更系統(tǒng)的視角看待這一問(wèn)題!

對(duì)于中小型開(kāi)發(fā)商而言，其實(shí)降價(jià)的最佳時(shí)機(jī)已經(jīng)錯(cuò)過(guò)。在萬(wàn)科降價(jià)之前，市場(chǎng)的看跌預(yù)期并沒(méi)有真正夯實(shí)。如果那時(shí)領(lǐng)先降價(jià)，或許可以實(shí)現(xiàn)低價(jià)快銷(xiāo)策略。但現(xiàn)在市場(chǎng)觀望情緒已經(jīng)形成，很可能越降越不買(mǎi)，進(jìn)而加速市場(chǎng)引爆恐慌性下滑。尤其是前期拿地成本過(guò)高的開(kāi)發(fā)商，隨著市場(chǎng)狀況日趨惡化，現(xiàn)在只能割肉回籠現(xiàn)金。

比如江蘇新城地產(chǎn)在上?！靶鲁枪^”項(xiàng)目，樓面價(jià)高達(dá)13200元(昔日地王)、精裝成本2000元／平米、稅費(fèi)2000元平米、建安成本3000元／平米、財(cái)務(wù)成本和營(yíng)銷(xiāo)成本2000元，平米，總成本約2.2萬(wàn)-2.3萬(wàn)／平米，而當(dāng)前售價(jià)為1.9萬(wàn)元／平米。甚至包括品牌開(kāi)發(fā)商，再如龍湖酈城項(xiàng)目，當(dāng)前售價(jià)從1.8萬(wàn)／平米直降至1.4萬(wàn)砰米，而該項(xiàng)目的土地成本高達(dá)17.3億元。年底前財(cái)務(wù)報(bào)表要求、銀行貸款還貸需要和施工單位的墊資款、工程款將成為壓垮開(kāi)發(fā)商的三座大山。

對(duì)于購(gòu)房人而言，觀望是當(dāng)前的理性選擇。房?jī)r(jià)的第一輪降價(jià)潮才剛剛正式啟動(dòng)，尤其是在現(xiàn)金流越來(lái)越昂貴的時(shí)刻，手持現(xiàn)金、靜觀其變?yōu)樯仙线x。但心里應(yīng)該明白，這一輪降價(jià)完全是基于限購(gòu)令等政策性打壓，明年一季度末也許是出手的好時(shí)機(jī)。

對(duì)于政府而言，心里時(shí)刻應(yīng)該明白樓市調(diào)控是一項(xiàng)“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的工程。

首先從“保增長(zhǎng)”的角度思考，樓市的萎靡就意味著經(jīng)濟(jì)增速的下滑，意味著建設(shè)工人的失業(yè)，意味著上下游產(chǎn)業(yè)鏈的衰竭。而當(dāng)前我們面臨的外部環(huán)境卻是30多年最困難的境地，從歐債問(wèn)題到美債問(wèn)題，從希臘債務(wù)危機(jī)到意大利債務(wù)危機(jī)，再到法國(guó)債務(wù)危機(jī)，世界經(jīng)濟(jì)已步入百年一遇的漫長(zhǎng)寒冬。而國(guó)內(nèi)情況呢?過(guò)去三十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)模式是依托全球化基礎(chǔ)上的外需依賴型增長(zhǎng)。最近一輪較長(zhǎng)時(shí)間的增長(zhǎng)是從2003年到現(xiàn)在，GDP維持了近于二位數(shù)的增速?？焖傩羞M(jìn)中的中國(guó)經(jīng)濟(jì)列車(chē)如果說(shuō)2008年由于次貸危機(jī)踩了剎車(chē)，但油箱里還是有油的，但到2011年年底，十年高歌猛進(jìn)之后油箱里可能真的沒(méi)油了。如果不作政策調(diào)整，今后三年將進(jìn)入下行期，2011年尚能保九，明年保八，后年可能要保七。人口紅利、出口紅利以及樓市紅利作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)中的三大動(dòng)力正在消失或消退。三大引擎同時(shí)熄火的結(jié)果是中國(guó)經(jīng)濟(jì)可能進(jìn)入‘增長(zhǎng)的黃昏”。如果經(jīng)濟(jì)增速破8％，將再也不能以經(jīng)濟(jì)強(qiáng)勢(shì)掩蓋其他改革劣勢(shì)時(shí)矛盾將劇增。所以在內(nèi)外交困的境況下，我們?cè)跇鞘写驂哼^(guò)程中拿捏好分寸便顯得極其重要。

其次從土地財(cái)政的角度思考。據(jù)統(tǒng)計(jì)，9月全國(guó)一線城市土地掛牌價(jià)環(huán)比小幅回落至2461元／平米，同比降幅為34.29％；二線城市的土地掛牌價(jià)格1186元／平米，同比降幅為31.78％。房?jī)r(jià)與地價(jià)唇齒相依，而土地出讓又是地方財(cái)政的大動(dòng)脈。隨著房?jī)r(jià)加速跳水，土地市場(chǎng)勢(shì)必急速萎縮，而地方財(cái)政也將進(jìn)一步告急。可喜的是中央政府已做出調(diào)整，積極尋找土地財(cái)政的替代者。中央已打開(kāi)地方債的閉門(mén)，11月16日上海首發(fā)71億元地方債、18日廣東發(fā)行69億元地方債、21日浙江發(fā)行67億元地方債。雖說(shuō)地方債不能從根本上解決土地財(cái)政問(wèn)題，土地財(cái)政問(wèn)題歸根結(jié)底是土地產(chǎn)權(quán)問(wèn)題，但至少為解決土地財(cái)政問(wèn)題提供的空間。

簡(jiǎn)單概括，在房?jī)r(jià)跳水的大幕下，政府、開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房人無(wú)疑是一種復(fù)雜的多方博弈過(guò)程。尤其是政府，在出手時(shí)務(wù)必完成政策的“效果模擬”和“閉路思維”。或許樓市問(wèn)題的根本解決在于十八大之后重啟改革。