新板塊之惑

大批住宅和商業(yè)項(xiàng)目上馬，正在一片荒地上開展著新的造城運(yùn)動，也許用不了幾年，這里將是一番高樓林立的景象。

但是，地處南六環(huán)的位置，雖然地鐵交通發(fā)達(dá)，但是如此規(guī)模的住宅，能否經(jīng)得起市場的檢驗(yàn)?大規(guī)模的商業(yè)綜合體能否真正實(shí)現(xiàn)南城地標(biāo)的作用輻射周邊區(qū)域的預(yù)期。生物醫(yī)藥基地板塊，能否像之前的黃村一樣，成為樓市的熱點(diǎn)，成為大興居住區(qū)南移的新亮點(diǎn)?

又到造城時(shí)

近兩年，北京市新板塊崛起層出不窮，生物醫(yī)藥基地不是第一個(gè)，也必不會是最后一個(gè)。

在地鐵規(guī)劃的利好之下，政府的土地供應(yīng)范圍也越來越向偏遠(yuǎn)的郊區(qū)傾斜，從房山、舊宮的放量到昌平新城、大興生物醫(yī)藥基地板塊的崛起。這些從前默默無聞的地方，隨著地鐵的通車，住宅的集中放量，品牌大房企的集體進(jìn)駐，商業(yè)配套的應(yīng)聲附和而變得十公熱門。

看大興生物醫(yī)藥基地目前的狀況，地鐵四號線已經(jīng)通車，地鐵利好觸手可及，龍湖、保利、金融街等幾大房企進(jìn)駐，未來還有幾塊住宅用地等待放量，未來這里也會是一個(gè)住宅項(xiàng)目扎堆的新型居民區(qū)。一場聲勢浩大的造新城運(yùn)動已經(jīng)在這里啟動了。

看到今日的大興生物醫(yī)藥基地，不免讓人聯(lián)想起去年的房山長陽，地鐵房山線甚至都還未與市區(qū)聯(lián)通，萬科、首創(chuàng)、首開等大房企就已經(jīng)迫不及待地開始了在房山長陽的造城運(yùn)動。中糧萬科長陽半島、芭蕾雨悅都等住宅項(xiàng)目，加上首創(chuàng)奧特萊斯等大型商業(yè)綜合體的造勢，與如今的生物醫(yī)藥基地如出一轍。

生物醫(yī)藥基地的造城運(yùn)動正在進(jìn)行時(shí)，而曾經(jīng)紅極一時(shí)的房山長陽板塊已經(jīng)出現(xiàn)了滯銷，據(jù)業(yè)內(nèi)專家分析，由于地處偏遠(yuǎn)，目前唯一落實(shí)的支撐是軌道交通，很多落于紙面的產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃、新城規(guī)劃還尚需時(shí)間培育，加上調(diào)控的壓力，各種隱憂漸現(xiàn)。

生物醫(yī)藥基地的住宅項(xiàng)目大都在兩三年后交付入住，到時(shí)候調(diào)控大勢會不會改變，產(chǎn)業(yè)基地規(guī)劃能否真正落實(shí)，商業(yè)配套屆時(shí)能否培育成熟，都將影響該板塊的發(fā)展。

與黃村的PK

對于大興的居民來說，生物醫(yī)藥基地是一個(gè)新城，是未來，而距離這里僅三四公里的地方，就是目前大興區(qū)的核心區(qū)域黃村。

與生物醫(yī)藥基地相比，黃村一切都是現(xiàn)成的，不僅是區(qū)政府所在地，是大興板塊的中心，各種生活配套齊全，更有火神廟這樣規(guī)模很大的百貨商場。

龍湖項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者，雖然黃村擁有現(xiàn)成的配套優(yōu)勢，但是未來生物醫(yī)藥基地板塊的各種配套都不會缺失，而且必須是黃村的“升級版”。

據(jù)記者了解，目前在龍湖時(shí)代天街東北方向不遠(yuǎn)，首都醫(yī)科大學(xué)附屬醫(yī)院已經(jīng)進(jìn)駐，而龍湖打造的商業(yè)綜合體，不僅在體量上升級，其檔次定位已經(jīng)業(yè)態(tài)設(shè)置都升級，例如將引進(jìn)IMAx巨幕影院等。

設(shè)施更新更高端，商業(yè)規(guī)模更大更時(shí)尚，因此有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這里將是大興居住板塊南移的一個(gè)佐證。

但并不是所有人都持樂觀態(tài)度。21世紀(jì)不動產(chǎn)商業(yè)地產(chǎn)總經(jīng)理蔡宇翔認(rèn)為，這里的地段有一個(gè)不可忽視的劣勢。那就是該板塊雖然距離黃村僅有幾公里的距離，但是已經(jīng)地處南六環(huán)。

而就地鐵沿線輻射的客群來看，黃村一帶的項(xiàng)目集中在高米店和棗園，能節(jié)省十五分鐘左右的時(shí)間。如果需要天天乘坐地鐵上下班，十五分鐘的差距也會是一個(gè)考量的因素。

龍湖的生意經(jīng)

龍湖之所以選擇生物醫(yī)藥基地開發(fā)如此大規(guī)模的住宅和商業(yè)項(xiàng)目，與龍湖希望轉(zhuǎn)型商業(yè)地產(chǎn)的愿望不無關(guān)系，從長楹天街到時(shí)代天街，龍湖開始邁開涉足商業(yè)地產(chǎn)的步伐。

龍湖項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，與北京的其他方位相比，南城缺乏像樣的商業(yè)綜合體，于是借新城板塊造城契機(jī)，打造南城新地標(biāo)。

目前，南城確實(shí)缺乏成規(guī)模的中高端商業(yè)綜合體，但從南城規(guī)劃可以看出，未來幾年南城將涌現(xiàn)出一批規(guī)模不小的商業(yè)項(xiàng)目。位于南四環(huán)的國美商都，近日有消息稱將被海航收購，首創(chuàng)集團(tuán)在房山興建奧特萊斯等。

時(shí)代天街的商業(yè)綜合體計(jì)劃于2015年投入使用時(shí)，到時(shí)與之競爭的商業(yè)項(xiàng)目也不在少數(shù)了。蔡宇翔認(rèn)為，對于商業(yè)項(xiàng)目來說，地點(diǎn)偏遠(yuǎn)是很大劣勢，首創(chuàng)奧特萊斯地處偏遠(yuǎn)，但國美商都、火神廟等從地理位置上都占據(jù)優(yōu)勢。

對于業(yè)內(nèi)的擔(dān)憂，龍湖項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，雖然火神廟地理位置上更優(yōu)，但是龍湖會以業(yè)態(tài)的豐富和高端取勝。就這一點(diǎn)，另有業(yè)內(nèi)人士頗為質(zhì)疑，就一般規(guī)律來講，龍湖希望引進(jìn)的zARA等時(shí)尚品牌并不愿意入駐較為偏遠(yuǎn)的商業(yè)綜合體，因?yàn)橐粋€(gè)位于南六環(huán)的商業(yè)項(xiàng)目，即使建得夠好、夠高端，能否吸引到客流量值得懷疑。

如果龍湖引進(jìn)zARA等品牌，很可能會犧牲掉很多利潤，諸如免費(fèi)進(jìn)駐、保證每年的一定營業(yè)額等附加條件，而這樣就會加重商業(yè)的運(yùn)營負(fù)擔(dān)。這對于商業(yè)體長期良好運(yùn)營存在著不小風(fēng)險(xiǎn)。