年關(guān)近 房貸緊

“銀行這是在趁火打劫。”華遠(yuǎn)地產(chǎn)董事長(zhǎng)任志強(qiáng)在某電視節(jié)目中如此抨擊銀行提高首套房貸利率一事。

10月14日，在中國(guó)建設(shè)銀行北京分行率先將首套房貸利率提高至1.05倍之后，短短十多天內(nèi)，包括廣州、深圳、上海、武漢、石家莊、無(wú)錫等十幾個(gè)城市跟風(fēng)上調(diào)首套房貸款利率。

部分銀行提高首套房貸利率

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)于首套房貸利率，北京多家中資銀行目前步調(diào)一致，尚未有大動(dòng)作出現(xiàn)。工行和平里支行信貸部一名工作人員證實(shí)，首套房貸款利率最低標(biāo)準(zhǔn)，按基準(zhǔn)利率執(zhí)行不變。記者另從中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行、中國(guó)銀行、中國(guó)招商銀行等幾大銀行了解到，目前各行對(duì)首套房貸利率均執(zhí)行基準(zhǔn)利率，最低首付比例為30％。而二套房首付比例為60％以上，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。

中國(guó)銀行北京分行信貸部及招商銀行北京分行信貸部相關(guān)工作人員都對(duì)記者證實(shí)，各家銀行在首套房貸利率上雖然執(zhí)行基準(zhǔn)利率，但這是最低標(biāo)準(zhǔn)，通常都會(huì)根據(jù)貸款人自身資信條件進(jìn)行一定調(diào)整，具體到每家網(wǎng)點(diǎn)有所不同。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，目前建行調(diào)高首套房貸利率仍是單一市場(chǎng)現(xiàn)象，各個(gè)銀行之間產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不同，主營(yíng)業(yè)務(wù)不相同，在貸款利率上情況也不同。

上述幾個(gè)銀行信貸部工作人員均表示，由于基準(zhǔn)利率目前已經(jīng)不易申請(qǐng)到，利率上浮多少會(huì)根據(jù)申請(qǐng)貸款人的具體情況來(lái)定，部分有逾期記錄的貸款人利率會(huì)上調(diào)。

隨著中資銀行上調(diào)房貸利率，外資銀行在政策上也有所收緊，動(dòng)作最大的莫過(guò)于渣打銀行叫停人民幣房貸業(yè)務(wù)，而另一大外資銀行匯豐銀行業(yè)已經(jīng)取消原有的9折貸款優(yōu)惠。據(jù)了解，部分外資銀行不但收回了房貸利率優(yōu)惠，還紛紛要求上調(diào)房貸利率，最高上調(diào)幅度達(dá)到20％。

對(duì)于調(diào)整外幣貸款利率的原因，渣打銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，由于外幣貸款利率是浮動(dòng)利率，會(huì)隨市場(chǎng)變動(dòng)而變動(dòng)。在目前國(guó)內(nèi)貨幣持續(xù)收緊的情況下，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)外幣資金成本上升。

誤傷剛需

國(guó)務(wù)院有關(guān)樓市調(diào)控文件的內(nèi)容中寫(xiě)著：“實(shí)行差別化住房信貸政策，嚴(yán)格限制各種名目的炒房和投機(jī)性購(gòu)房”。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心副主任王玨林表示，本次上浮利率應(yīng)與整個(gè)調(diào)控政策關(guān)聯(lián)不大，在購(gòu)買(mǎi)首套房上應(yīng)該給予一定支持，而不可一刀切。

多名業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，根據(jù)“差別化住房信貸政策”，銀行如果放貸能力弱，可對(duì)于二套或三套購(gòu)房者提高貸款利率，以保證風(fēng)險(xiǎn)防范。王玨林認(rèn)為，銀行應(yīng)該對(duì)首套房購(gòu)買(mǎi)家庭應(yīng)給予一定政策優(yōu)惠。

可以算一筆賬。以總價(jià)100萬(wàn)元房款、20年的首套房貸款為例，貸款70萬(wàn)，分20年還清，根據(jù)五年以上貸款的現(xiàn)行基準(zhǔn)利率7.05％，以目前建行北京已經(jīng)上浮的首套房貸款利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率5％(即1.05倍)，則為7.40％，借款人月供從5448.12元增至5596.43元，每月要多還款148.31元，貸款20年累計(jì)總利息增加35594.4元。

然而，即便是購(gòu)房者愿意支付走高利率，也不見(jiàn)得立即就能放款，等待兩三個(gè)月都是常見(jiàn)現(xiàn)象。顯然，這對(duì)首次置業(yè)的剛需族而言，是—個(gè)不小的“傷害”。

在首套房貸利率提高的消息傳出時(shí)，市場(chǎng)上許多觀點(diǎn)解讀為“誤傷剛需從而助推房?jī)r(jià)下行”。“剛性需求是確實(shí)需要購(gòu)房居住的需求，調(diào)高首套房貸款利率即提高購(gòu)房成本”，偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉表示，利率提高之后，成本增高必然會(huì)影響剛性需求的成交行為。盡管可能成交量減少了，但是價(jià)格很難因此被打壓，并不能直接助力壓低房?jī)r(jià)。

業(yè)內(nèi)人士建議，利用稅收可能是更好的手段，比如征收空置房稅和提高出售住房的增值稅。這樣能精準(zhǔn)打擊投機(jī)需求，同時(shí)避免對(duì)剛性需求的影響。記者致電通州某售樓處咨詢(xún)，售樓處工作人員建議記者，大銀行申請(qǐng)貸款的人多，相對(duì)沒(méi)那么好申請(qǐng)，選擇規(guī)模小點(diǎn)的銀行反而相對(duì)有優(yōu)勢(shì)。

年底房貨趨緊

先有“四大銀行停發(fā)開(kāi)發(fā)貸款”，后有“京城部分銀行停發(fā)個(gè)人房貸”。圍繞信貸投放的風(fēng)波時(shí)刻緊繃購(gòu)房人的神經(jīng)。雖然相關(guān)銀行均予以否認(rèn)，但臨近年底，銀行的信貸額度不足卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。

屬地北京的放貸機(jī)構(gòu)，中國(guó)銀行、交通銀行、農(nóng)業(yè)銀行、中信銀行首套房最低首付比例為30％，利率均為基準(zhǔn)利率；二套房首付比例為60％以上，利率為基準(zhǔn)利率的1.1倍。北京銀行、建設(shè)銀行所提供個(gè)人購(gòu)房商貸，最低首付比例均與上述銀行相同，但利率不盡相同。其中，部分中國(guó)銀行首套房利率為基準(zhǔn)利率，有的則要上浮10％以上；建設(shè)銀行首套房最低利率為基準(zhǔn)利率上調(diào)5％，最高的要上調(diào)20％。

“年底各家銀行都在加大對(duì)存款的吸收力度，同時(shí)自然會(huì)嚴(yán)格控制貸款。提高利息保證收益控制風(fēng)險(xiǎn)。”胡景暉表示。

銀聯(lián)信總經(jīng)理符文忠分析認(rèn)為，利率上調(diào)一是臨近年底銀行額度吃緊，銀行貸款能力不足，銀行的房貸季節(jié)規(guī)律決定下半年房貸更加有限。由于前10個(gè)月信貸投放“超標(biāo)”，商業(yè)銀行確實(shí)也面臨著“無(wú)米下鍋”。全年7.5萬(wàn)億元信貸投放規(guī)模，在前10月已用掉約6.89萬(wàn)億元，占全年信貸目標(biāo)的九成以上。這意味著剩下的兩個(gè)月均新增貸款額度僅在3000億元左右。

其次，2011年信貸管控條件下，貸款利率的市場(chǎng)化程度加快，民間借貸利率全面上漲，中小企業(yè)甚至是優(yōu)質(zhì)大客戶(hù)的融資成本提高，導(dǎo)致房貸業(yè)務(wù)利率出現(xiàn)聯(lián)動(dòng)，市場(chǎng)貸款利率齊升。

目前銀行法定存?zhèn)浣鹇室呀?jīng)達(dá)到創(chuàng)紀(jì)錄的21.5％，而從9月份起，商業(yè)銀行的保證金存款也納入存款準(zhǔn)備金的繳存范圍，存?zhèn)浣鹇蕦⑦M(jìn)一步降低銀行體系的信貸創(chuàng)造能力，銀行體系的流動(dòng)性進(jìn)一步收緊，由此導(dǎo)致銀行對(duì)房貸進(jìn)一步收緊。

銀行的存貸比也是制約銀行房貸的重要指標(biāo)，該比例越高，銀行進(jìn)一步放開(kāi)的空間越小。目前，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行的存貸比處于歷史的較高位置，2011年3月貸存比(不含票據(jù))已經(jīng)達(dá)到66.8％，處于近6年的歷史高位，部分銀行貸存比超過(guò)70％，逼近75％的極限值，進(jìn)一步提高貸存比的空間有限，由此導(dǎo)致房貸進(jìn)一步增長(zhǎng)的空間受限。

批貸時(shí)間延長(zhǎng)

招商銀行一位貸款部經(jīng)理告訴記者，目前銀行額度有限，錢(qián)少而貸款需求卻很多。銀行出于自身經(jīng)營(yíng)考慮，會(huì)優(yōu)先給利率上浮的消費(fèi)類(lèi)貸款放貸，新房貸款則主要放給與銀行有合作的開(kāi)發(fā)商項(xiàng)目，但由于額度吃緊，審批時(shí)間會(huì)很長(zhǎng)。二手房貸利潤(rùn)較低，銀行的積極性不高，所以審批時(shí)間會(huì)更長(zhǎng)一些。

光大銀行的工作人員表示：“目前我們的房貸業(yè)務(wù)在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上再上浮5％，但是具體批貸放款時(shí)間要看買(mǎi)的房子是一手房還是二手房，如果是二手房還要看是哪個(gè)區(qū)的。比如朝陽(yáng)區(qū)的房產(chǎn)，由于相關(guān)部門(mén)要求的抵押登記時(shí)間較長(zhǎng)，一般批貸需要20個(gè)工作日左右。”

主要負(fù)責(zé)二手房貸的貸款擔(dān)保公司也感受到了房貸審批的難度。“市場(chǎng)正常時(shí)，審核時(shí)間在10-15個(gè)工作日，今年額度有限，現(xiàn)在是20-45個(gè)工作日。”吳吳說(shuō)，根據(jù)傳統(tǒng)經(jīng)驗(yàn)看，臨近春節(jié)，都不會(huì)做大的改變，而且越到年底，各銀行盤(pán)點(diǎn)清算就越緊。

據(jù)記者實(shí)地走訪了解，對(duì)于購(gòu)房貸款的基本規(guī)定方面，各家銀行大致相同。在貸款年限上，銀行通常是要求最長(zhǎng)貸款年限為30年，僅信用社等類(lèi)似小銀行限制最長(zhǎng)借貸25年；絕大多數(shù)銀行在借貸人年齡上限方面為男65周歲，女60周歲，工行和建行男女均為65周歲，南京銀行要求最寬松，男女均為70周歲。貸款年限以主借貸人為主，或者以時(shí)間長(zhǎng)的計(jì)算。

在貸款申請(qǐng)需要提供的資料上，各行大同小異，包括：身份證、戶(hù)口本、婚證/離婚證；未婚人員需攜帶單身證明；收入證明；首付款收據(jù)；購(gòu)房合同；銀行還貸卡號(hào)、銀行借款合同承諾書(shū)、銀行回執(zhí)單。

中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長(zhǎng)吉表示，銀行審批房貸對(duì)個(gè)人無(wú)明確等級(jí)，但是在個(gè)人資信、資產(chǎn)質(zhì)量方面卻有著非常大的區(qū)別，對(duì)于個(gè)人資信較好的，并且在個(gè)人財(cái)產(chǎn)方面達(dá)到銀行自定的“優(yōu)質(zhì)客戶(hù)”標(biāo)準(zhǔn)，審批相對(duì)簡(jiǎn)單。

非交易類(lèi)貸款興起

進(jìn)入11月，從個(gè)人住房貸款看，銀行普遍面臨錢(qián)荒，房貸市場(chǎng)交易量環(huán)比上月再降19％。另一方面，以個(gè)人消費(fèi)和小企業(yè)經(jīng)營(yíng)消費(fèi)為主要需求點(diǎn)非交易類(lèi)貸款的交易量哨然興起

來(lái)自“偉嘉安捷”數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，11月上旬北京個(gè)人住房貸款交易量環(huán)比上月下降19％，與去年同期相比下降38％。另一方面，以個(gè)人消費(fèi)和小企業(yè)經(jīng)營(yíng)消費(fèi)為主要需求點(diǎn)非交易類(lèi)貸款的交易量悄然興起，11月上旬個(gè)人及小企業(yè)主對(duì)經(jīng)營(yíng)性貸款需求環(huán)比上月同期有所增長(zhǎng)，漲幅26％左右。

符文忠證實(shí)，在個(gè)貸多元化的驅(qū)動(dòng)下，多家銀行的房貸業(yè)務(wù)占比有所下降。民生銀行、招商銀行、興業(yè)銀行、深發(fā)展銀行的房貸占比下降比較明顯，另外，工行、農(nóng)行、交行、浦發(fā)銀行和中信銀行的房貸占比也有所下降。

其提供的數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，上市銀行個(gè)人貸款比2010年末環(huán)比增長(zhǎng)了12％左右，而其中房貸僅增長(zhǎng)了8％，房貸占個(gè)貸的比例從2009年末的73.4％下降到了2011年6月末的67.2％。民生銀行、興業(yè)銀行房貸均是負(fù)增長(zhǎng)。

據(jù)偉嘉按揭企劃主管吳昊分析，在樓市調(diào)控緊張的形式下，銀行必須要從自身經(jīng)營(yíng)的角度考慮，暫時(shí)擱置住房貸款，收緊房貸規(guī)模。相比還款周期較長(zhǎng)的住房貸款業(yè)務(wù)，個(gè)人、企業(yè)經(jīng)營(yíng)性貸款的利潤(rùn)較高，增長(zhǎng)點(diǎn)就較為可觀些。