上海降房?jī)r(jià)不代表拐點(diǎn)

部分項(xiàng)目降價(jià)僅是棄子搶先，多數(shù)房企對(duì)資金鏈有所提前準(zhǔn)備。房地產(chǎn)調(diào)控可能微調(diào)，但市場(chǎng)調(diào)整時(shí)間可能會(huì)很長(zhǎng)。

今年以來(lái)北京市通州等區(qū)域不時(shí)傳出房?jī)r(jià)下跌的消息，最后證實(shí)都只是促銷的噱頭。十月以來(lái)部分上海房地產(chǎn)項(xiàng)目降價(jià)，以及出現(xiàn)業(yè)主齊聚銷售處的“維權(quán)”事件，引起社會(huì)廣泛關(guān)注。隨后，深圳、南京等城市出現(xiàn)跟風(fēng)。潘石屹驚嘆，“沒(méi)想到是上海先降，績(jī)優(yōu)企業(yè)先降”。上海部分開發(fā)企業(yè)實(shí)質(zhì)性降價(jià)能否引領(lǐng)本輪房?jī)r(jià)下跌，需要分析上海重點(diǎn)樓盤降價(jià)幅度，以及這幾個(gè)項(xiàng)目房企降價(jià)緣由，以及業(yè)主訴求的合理性。

判斷一個(gè)樓盤是否降價(jià)?有兩種判斷依據(jù)。第一，是和樓盤自身相比，價(jià)格是否低于前期售價(jià)。這種降價(jià)方式是“在售直降”；第二，是和同質(zhì)(區(qū)位)樓盤相比，開盤價(jià)格是否較低。這種降價(jià)方式是“低開入市”。同時(shí)，在降價(jià)幅度上，只有降幅超過(guò)10％的，才能認(rèn)定為真正意義上的降價(jià)。

據(jù)此，2011年上海商品住宅的真正意義上的降價(jià)樓盤早在3月份即已出現(xiàn)，并且還將長(zhǎng)時(shí)間延續(xù)。今年，上海降價(jià)大致經(jīng)歷了兩個(gè)階段。第一階段：3-9月?？傆?jì)約有45個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了真正意義上的降價(jià)，這一階段降價(jià)方式主要為“低開入市”，價(jià)格降幅約在10％-15％之間。第二階段：10月以后，上海降價(jià)進(jìn)入新的高潮。一方面，單月約有10個(gè)左右項(xiàng)目集中進(jìn)行了降價(jià)，并且降價(jià)方式轉(zhuǎn)變?yōu)椤霸谑壑苯怠?，價(jià)格降幅達(dá)到了15％-25％。另一方面，中海、龍湖、星河灣等大牌開發(fā)企業(yè)也加入了降價(jià)潮。同時(shí)，“在售直降”的方式也引發(fā)了前期消費(fèi)者的不滿，團(tuán)體退房事件屢屢發(fā)生，已經(jīng)引起主管部門介入。

上海房地產(chǎn)市場(chǎng)受調(diào)控政策影響最大。潘石屹稱“沒(méi)想到降價(jià)首先發(fā)生在上海，也沒(méi)想到首先從業(yè)績(jī)較好的開發(fā)企業(yè)開始”。限購(gòu)、限貸、房產(chǎn)稅綜合影響下，上海的調(diào)控政策最多最嚴(yán)格。今年7月份“滬四條”頒布后，對(duì)補(bǔ)繳納稅買房不予認(rèn)可后，進(jìn)一步擴(kuò)大了限購(gòu)人群，更加遏制了上海市整體成交。

此次降價(jià)的震源來(lái)自龍湖搶收華東的促銷計(jì)劃，龍湖雖然在全國(guó)取得了較好業(yè)績(jī)，但是各區(qū)域的年終分紅與完成目標(biāo)直接掛鉤，大幅度降價(jià)促銷只能說(shuō)明營(yíng)銷策略的驅(qū)使，此時(shí)的降價(jià)并不是與企業(yè)的資金鏈相關(guān)的，多數(shù)房地產(chǎn)大型企業(yè)對(duì)資金鏈?zhǔn)怯兴崆皽?zhǔn)備的。上海降價(jià)房企是希望在年底拿出一份好的成績(jī)單，給股東和管理層看。而不是具有市場(chǎng)普遍意義，這種價(jià)格不是在供求關(guān)系徹底扭轉(zhuǎn)的條件下形成的市場(chǎng)價(jià)格，不代表市場(chǎng)拐點(diǎn)到來(lái)，僅是棄子搶先。

面對(duì)來(lái)自多方的壓力和自身原因，各大樓盤目前優(yōu)惠已叫停，價(jià)格恢復(fù)到了降價(jià)前的水平。從目前已經(jīng)出現(xiàn)的上海降價(jià)樓盤來(lái)看，還屬于外環(huán)外少數(shù)企業(yè)的局部行為。對(duì)哄抬房?jī)r(jià)需要關(guān)注，同時(shí)也需要關(guān)注降價(jià)中的違法之嫌疑和惡意傾銷。少數(shù)樓盤對(duì)尾盤超低價(jià)銷售，對(duì)其他企業(yè)銷售造成困難，對(duì)調(diào)控深化進(jìn)行要挾的惡性競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)遠(yuǎn)期規(guī)劃項(xiàng)目超低價(jià)預(yù)售融資，也需要政府有所警惕和采取措施。

從近期各級(jí)政府的表態(tài)和處理來(lái)看，并沒(méi)有希望房?jī)r(jià)大跌的意愿和政策。反而是高盛等海外機(jī)構(gòu)炒作，“業(yè)主圍攻降價(jià)樓盤事件有可能是開發(fā)商和炒房團(tuán)唱的一出苦肉計(jì)，意在給政府施加壓力放松樓市調(diào)控”。2008年的十大振興行業(yè)雖然沒(méi)有房地產(chǎn)業(yè)，但房地產(chǎn)調(diào)控政策對(duì)改善性住房需求給予了很大支持。溫家寶總理在天津表示，宏觀調(diào)控適時(shí)適度進(jìn)行微調(diào)，保持貨幣信貸總量的合理增長(zhǎng)。雖然支持方向體現(xiàn)在“國(guó)家重點(diǎn)在建、續(xù)建項(xiàng)目；實(shí)體經(jīng)濟(jì)尤其是符合產(chǎn)業(yè)政策的中小企業(yè)；民生工程尤其是保障性安居工程?！眳s引發(fā)了樓市調(diào)控是否也有放松跡象。住建部部長(zhǎng)姜偉新承認(rèn)限購(gòu)不得已而為，全國(guó)人大財(cái)經(jīng)委副主任委員吳曉靈認(rèn)為限購(gòu)過(guò)嚴(yán)厲，都引發(fā)房地產(chǎn)政策調(diào)控松動(dòng)的猜想。近2個(gè)月來(lái)，三四線城市沒(méi)有跟進(jìn)限購(gòu)政策，也沒(méi)有繼續(xù)擴(kuò)容限購(gòu)的呼聲。

當(dāng)前中國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控處于關(guān)鍵時(shí)期，保障房建設(shè)后還沒(méi)有大規(guī)模分配，城市房屋征收條例的細(xì)則還沒(méi)有完成。相對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的限購(gòu)、限貸政策，作為長(zhǎng)期政策的保障房和征收條例的影響更加深遠(yuǎn)。在這兩項(xiàng)政策沒(méi)有發(fā)揮之前，市場(chǎng)都會(huì)處于調(diào)整時(shí)期。