碧桂園>搶跑限購

限購之下，一直致力于二三線城市的碧桂園，開始彎道超車，迎來豐盛的收獲季。

與綠城這樣深耕一線城市做高端精品的房企不同的是，多年來碧桂園一直重復快速周轉的郊區大盤路線。

盡管從2007年來，碧桂園為人熟知的郊區大盤模式飽受詬病，期間更是幾次卷入土地違規風波。但就在此次綠城深陷種種言論漩渦之際，一直致力于二三線城市的碧桂園，開始彎道超車迎來豐盛的收獲季。

在此次“十一黃金周”的淡市之下，碧桂園攬金30.8億，雄踞全國房企銷售第三。而根據11月7日碧桂園宣布的數據，2011年首十個月集團共實現合同銷售金額約369億元。其已成為限購之下，少數幾個搶跑較為出色的房企之一。

如山湖城土地違規案終結

10月10日，在安徽省和縣，碧桂園控股董事局主席顧問張勇平告訴前來參會的眾多媒體，公司已于今年3月以約3.59億元的價格，獲得宗地標號和土出[2011]2號的國有建設用地使用權，合法獲得和縣碧桂園如山湖城項目2130，5畝土地使用權。

碧桂園陷入的幾次土地違規事件中，最近的一例為安徽和縣加山湖城土地。2010年4月初，碧桂園如山湖城項目因未獲得土地證、涉嫌違規用地被地方政府叫停。由此，碧桂園如山湖城項目陷入—場土地風波之中。

公開資料顯示，碧桂園集團于2007年6月摘得安徽和縣如山湖旁的大面積土地，并開始投入施工。在未取得《施工許可證》情況下，于2010年2月開始了如山湖城項目二期項目施工，構成違法建設。而碧桂園則解釋，公司在2010年2月已經付清了二期土地的地價款，當時報建手續正在辦理中，提前動工是迫于出讓合同約定的動工期限而不得不開工，并且只做了簡單的前期場平工作。

如山湖城土地違規案中，當地政府13名責任人受到嚴肅處理。和縣副縣長劉金星回顧稱：“當時縣里的用地指標不夠，縣里為了能夠留住碧桂園這種大企業，便鋌而走險，原來想著一邊開發一邊申報用地指標，但最終被查處。”

張勇平坦言，如山湖城對碧桂園來講是一個很深刻的教訓，不但多年投入的資金難以回收，而且形象嚴重受挫。據接近碧桂園的人士透露，碧桂園集團董事局主席楊國強對此類事件做出兩個要求，一是投資部只能購買證件齊全的土地，二是品牌部門必須將所有關于集團土地方面的報道呈到其案前。

獲利二三線城市

“得二三線城市者得天下”，這句話在今后或者將成為—個嚴峻的現實。在這場與政策糾纏的持久戰中，一直在二三線城市表現突出的碧桂園，迎來業績大漲。

11月17日，碧桂園宣布，2011年首十個月集團共實現合同銷售金額約369億元，合同銷售建筑面積約5185萬平方米，同比分別增長約37％及18％。而按430億元的全年銷售任務統計，碧桂園已經完成全年目標的85.8％。

另外，截至2011年10月31日，碧桂園尚有約39億元人民幣已認購待簽約金額。加上未結算的金額，實際上碧桂園今年銷售已超過400億元。顯然，在2011年最后兩個月要完成約30f乙元的銷售，并非難事。

碧桂園相關負責人告訴記者，之所以能取得如此銷售業績，主要是因為其在二三線城市的布局發揮了較好的作用。毫無疑問的是，未來誰能在二三線城市擁有大量優質土地，誰就將擁有更多的市場話語權。

碧桂園執行董事兼總裁莫斌此前表示，限購對碧桂園有明顯的好處。其稱，限購為碧桂園帶來了更多的機會，此前因為競爭少，公司就曾以底價在一些地方拿到土地，這些對公司進入更好的城市都有幫助。

“快速開發、快速銷售”的雙快模式，這是碧桂園一直所堅持的運營開發模式，也是其核心競爭力所在。碧桂園一旦拿到土地使用權證，全部項目立即投入開發建設，并在3年內基本完成。在項目取得預售許可證后，再以低價投放市場，實現薄利多銷。

顯然，堅持在三四線城市的低價路線讓碧桂園在目前顯得搶眼。碧桂園國慶期間推出的項目，幾乎都是堅持以購房者的自主需求為原則性策略，這些不受限購影響、總價低的項目顯然更適應政策與市場。

在國慶期間，碧桂園銷售較佳的項目基本都是位于三四線的，包括重新取得合法土地證的安徽如山湖城、肇慶碧桂園山湖城、云浮碧桂園全新嶺秀美墅、封開碧桂園二期江山美墅、韶關碧桂園、碧桂園鳳凰城、碧桂園東江鳳凰城等項目。

碧桂園2010g的年報已經顯示，公司在二三線城市的土地儲備占其總量約84％。另據莫斌此前透露，目前為止，碧桂園受到限購的項目占比還不到4％。這些不受限購影響、總價低的項目顯然更適應市場與調控的政策，受到購房者的追捧。

“基于集團上半年的理想業績，我們看好公司下半年的發展，而我們亦有信心完成今年人民幣430億元的合約銷售額目標。”碧桂園集團相關負責人告訴記者，集團暫無調高銷售計劃的打算，2012年集團的銷售額計劃，遵照港交所的規定，公司將會在2011年報發布會上公布。

進軍一線試水豪宅

碧桂園不止一次的在多種場合闡述楊國強對于建郊區房的初衷，以及“做讓老百姓買的起的好房子”的夢想。這種郊區化大盤模式，無論表現在廣州、南京還是安徽和縣的造城路線，都巧妙地迎合了中國城鎮化的軌跡——跨市甚至跨省吸引大城市人口向中小城市移居，此種前瞻性戰略模式已使碧桂園受益匪淺。

但無法回避的是，類似如山湖城等項目上鎖出現的問題，給碧桂園固有開發模式帶來一定困擾。由于碧桂園樂于深入城市郊區進行整體開發，因而頗受當地政府部門青睞，也使得較易出現類似安徽和縣那樣為招商違規犯險，甚至偽造用地手續來迎合碧桂園的開發需求。

種種跡象顯示，碧桂園在繼續此前模式的同時，開始嘗試走另—條新路。2010年以來，碧桂園已不再盲目重復2007年以前深入郊區鄉下的圈地歷史，而是逐漸將目標投向城市中心地段，并開始嘗試走—條市區高端物業開發之路。

有接近碧桂園的人士透露，碧桂園正在接近一線城市，計劃進入天津、北京等地區。在天津和北京現在有開發計劃，而上海的土地項目還在洽談中。另有市場消息人士指出，碧桂園今年或已曲線進入深圳市場，跟深圳本地開發商合作在鹽田港的寫字樓租賃項目，另外還有多個項目正在洽談中。但以上說法未得到碧桂園的官方回應，碧桂園對此更多采取了低調保守的態度。

與此同時，從去年開始，碧桂園的豪宅系列“鉆石墅”開始在國內展開。碧桂園在部分成熟項目的優質地段，建造命名為“鉆石墅”的全新組團，象征其具有鉆石般尊崇的品位與品質。據碧桂園相關負責人介紹，鉆石墅是目前碧桂園旗下最高端的住宅項目，率先在廣東上市，近期沈陽碧桂園鉆石墅盛大開盤，未來該系列將逐步發展到全國其他項目。