高房價讓中國失去創造力

去年開始了一場全民大猜謎，很多開發商、專家學者、購房者都參與進來，這個謎局就是今年的房價走勢。引爆這場大猜謎的是人大經濟研究所發布的一個報告，主要觀點說今年上半年房價將下跌2成。給出的理由是當時的宏觀調控，尤其是房地產調控非常嚴格，開發商的錢開始收緊了。

今年已過去大半，謎底其實還沒有揭曉。開發商的信貸是不是真的收緊了？為此，筆者特意查了一下當時的真實數據，結果令人吃驚。僅僅去年前3個季度，開發商的貸款竟然達到6000億元。透過這組數字，可以看到開發商根本不差錢。也就是說，開發商將會繼續囤地、捂盤惜售。

以北京為例，去年10月份，我們感覺房價確實在降，當時開發商突然變得很高調，嚷著要降價，同時還出現了各種折扣、讓利活動，最明顯的就是北京市通州的房價每平方米直落7000元。北京市政府還出臺了一個政策，對單價在3萬元/平方米以上的新樓盤不發預售證。后來的情況是，售價在3萬元/平方米以下的樓盤，基本上開盤就能賣光。它的背后是一種人為的操縱，而這種房價的下跌其實是“北京式”下跌。

這種北京式下跌屬于心理按摩，只是暫時緩解一下大家的情緒，根本沒有觸及到問題的本質。為什么市區中心的房價這么高，還一個勁地往上漲？即使它一個勁瘋漲，為什么還有那么多人要買？道理很簡單，因為所有好的資源都集中在市中心，如學校、醫院等，而老百姓為了讓自己的孩子接受更好的教育，讓家人生病時能接受更好的治療，只能想盡辦法住得離市中心近點。如果把好的資源遷到河北涿州或燕郊去，北京的二、三、四環房價還會這樣嗎？所以說，現在問題的本質是資源分配制度，不從根本上改變這種分配制度，而只透過某種手段抑制強烈剛需，中心城區的房價根本降不下來。

還有一個值得我們關注的問題，就是房價高低用什么指標來衡量？還以北京為例，如果說每平方米3萬元算高，2萬元算高，那1.9萬元是不是就不算高了？大多數人把房價漲跌當作判斷房地產是否陷入危機的最重要的一個指標。筆者要告訴各位的是，最可靠的指標是老百姓的負擔能力。不是說房價漲了，它就一定有危機；也不是說房價跌了，就沒有危機。

中國香港的房地產市場為什么會在1997年崩盤？根據調查發現，香港居民收入用來還貸的水平在1994年是90%，1995年跌到70%，在金融海嘯之前最高達到110%。老百姓把收入的90%、70%和110%都拿去還房貸，甚至都透支了，還怎么消費？沒錢消費的結果就是經濟的猛然下滑，香港樓市怎么可能不崩盤？而且，透過中國香港的國民生產總值也可以看出，1998年金融危機之后的經濟并不是最差的，之后香港經濟還經歷了兩次衰退，2003年“非典”爆發時，旅游業和酒店業幾乎停業。這整個過程中，樓價一直下跌，經濟萎靡，一直到這個比例下降到30%以下，經濟才開始好轉。30%是一個很神奇的數字。老百姓用30%的收入來還房貸，就能用剩下的70%錢消費。透過消費可以拉動經濟，經濟就能穩定增長。如果老百姓房貸的負擔是70%，消費能力大幅下降，整個經濟就會萎縮。

在中國的一線城市，老百姓的收入有60%～89%作為房貸負債，遠超過美國規定的30%。二線城市的老百姓也高達40%～60%。如果貸款利率再上調，一線城市每個月的還貸比率就達63%～95%，二線城市45%～65%。再看看全國的平均水平，如果按照5.22%的利率來算，全國平均是47%，而按照6.07%的利率水平，全國平均就是50%。當然，這個比例還沒有像美國次貸危機和中國香港1997年樓市崩盤前那么高，但50%已經說明我們的樓市不健康。更何況，一線城市還貸比率最高已經接近95%。

在房價高企的背后還有一個更深層次的問題，那就是整個國家的經濟失去了創造力。10年前，馬云、馬化騰、陳天橋……他們都用了約50萬元創立了自己的企業。再看看現在的年輕人，如果手里有50萬元，他們不會創業，肯定是拿50萬元作為房子的首付。對于一個國家來說，整個創造力的下降才是最大的危機。

郎咸平，1986年獲得美國賓西法尼亞大學沃頓商學院金融學博士。目前是香港中文大學最高學術級別的首席講座教授