謹防“隱性共有人”隱掉你的權利

購房者在購買房屋時要先搞清房屋權屬關系，謹防“半路程咬金”。但我國的家庭習慣于只將一方作為房屋的權利主體加以登記，未登記在權屬證明上的共有人稱為“隱性共有人”。在房屋買賣的情形下，隱性共有人的權益往往會受到影響，因此引起大量訴訟。北京市第一中級人民法院在對近年來二手房買賣糾紛案件進行統(tǒng)計分析后發(fā)現，有45.9%的當事人主張雙方簽訂的買賣合同無效，而在主張二手房買賣合同無效案件中，又有53.5%的當事人是以出賣房屋系共有財產為名主張無效。

2008年年底，張迪與某房地產經紀公司簽訂了房屋買賣居間合同，希望出售位于北京市某小區(qū)的一處房產。該房產屬于個人貸款購買的商品房，已抵押給銀行，出售時還有銀行借款沒有還清。張迪在委托時出示了房屋所有權證、身份證等證件，并在合同中書面申明該房產屬于自己個人所有。房屋所有權證上面登記的產權人也是張迪本人。在房地產經紀公司掛牌出售后，李林最終選定并購買了張迪的房產，與張迪簽訂了房屋買賣合同。簽訂合同時買方向賣方支付了購房定金，并約定：由買方預付一部分房款給賣方，用于提前償還銀行貸款，解除抵押，然后雙方辦理過戶、交房手續(xù)。同時，根據三方的合同約定，由買方向經紀公司（居間方）支付了傭金，并約定，如果買賣雙方任意一方違約，導致交易不成的，應承擔此項傭金，守約方不承擔傭金。

合同簽訂后，買方如約支付了預付房款，賣方提前還貸辦理了解除抵押的手續(xù)，并辦理完了過戶手續(xù)。

2009年8月，李林接到法院傳票，原來張迪的愛人侯云如分別將張迪、李林、中介公司告到了法院，要求確認買賣合同無效。

侯云如訴稱：我與被告張迪系夫妻關系，2006年7月1登記結婚。婚后，夫妻二人購買了位于北京某小區(qū)的房產一套。2008年12月1日，丈夫在我毫不知情的情況下私自與李林及房產中介公司簽訂了《北京市存量房屋居間買賣合同》及《補充協議》。

她認為該房屋屬于婚后共同財產，被告張迪在未征得自己同意的情況下，無權擅自處分共同房產。現將丈夫張迪、購房者李林和中介公司起訴至法院，請求法院確認合同無效，并由被告承擔訴訟費。

李林很無奈，辯稱自己和被告張迪簽訂合同時，沒有義務審查房屋是否為夫妻共同財產。房產本上面只記載了張迪一人的名字，并未顯示存在共有人。并認為現在是他們夫妻看房屋漲價了，想反悔。主張買賣合同有效，請求法院駁回原告的訴訟請求。

被告房地產經紀公司辯稱：簽訂合同時，看到房產證上只有被告張迪的名字，并沒有共有權人的名字。

法院最終判決駁回了原告侯云如的訴訟請求。

主審法官認為，公示公信是物權的基本原則。物權登記的公信效力是物權公示制度的法律效果。本案中，據全部權證記載，該房屋所有情況為單獨所有，購買人李林有理由相信該房屋系張迪個人所有，三方簽訂的合同未違反法律法規(guī)的強制性規(guī)定，因此合法有效。原告侯云如提出該房產系婚后共同財產的說法并不能對抗善意第三人。至于侯云如提出張迪出售房屋的行為侵犯了其共有權利，對其損失可另案解決。

制度漏洞是糾紛主要因素

共有人一方以未經其允許主張房屋買賣合同無效的案件中，有些確實是賣房人違背其他共有人意志私自賣房，但也大量存在買賣合同簽訂后因為房價變化等原因，房屋所有權人不愿意賣房，于是隱性共有人站了出來。糾紛發(fā)生的原因除了購房者未盡到審查義務、房價變化促使售房者違約外，制度方面的漏洞也是主要因素。

夫妻婚后購房但登記為一人的隱性共有人情況非常普遍，這在實踐中給法院的案件審理帶來不少的困惑。根據《物權法》的規(guī)定，配偶并非當然的房屋共有權人，房屋產權要以機關登記為準，登記為一人的，產權人就是一人。2008年7月開始施行的《房屋登記辦法》對隱性共有人提出了更明確的要求。

本案例中，夫妻一方登記在自己名下的房產應屬合法有效，未登記在權屬證書上的另一方，無權主張買賣無效，理由如下。

不動產物權以房產證登記為準

筆者在以前的案例中針對物權的公示性，已做過很多闡述：《中華人民共和國物權法》是最新的關于物權（所有權是最完整的物權）方面的法律，應當是最權威的。

所謂物權公示原則，是指物權的設立、變更、轉讓或者消滅，必須通過一定的方法向社會公開，從而使第三人知道物權狀況。房屋作為不動產，如前所述，按照我國法律的規(guī)定是以登記作為其公示的方式的。

所謂公信原則，是指一旦當事人的物權依法進行了公示，即使公示方法表現出來的物權狀況與實際權利狀態(tài)不相符，對于信賴此公示的人也不產生任何影響。

物權公示和公信原則，主要是方便人們了解物權狀況，避免侵犯別人的物權，同時避免自己受到損害，降低交易成本，保護交易安全。

如果法律不規(guī)定簡單易識別的公示方式，當事人要了解清楚物權狀況，不但成本巨大，有時甚至是不可能的。

非依法公示的所有權不應受保護

除非法律有明文規(guī)定，非依法公示的所有權至少不能對抗善意第三人，包括不能對抗善意第三人的合法債權。

在筆者代理的大量類似上述案件中，法院判決普遍帶有傾向，即房屋買賣中，房屋所有權證上登記的所有權人轉讓房產，房屋所有權證上未登記的所有權人提出異議的，如果買方屬善意（即不知情），買賣雙方已辦理過戶登記，買方已取得房屋所有權證，則保護買方所有權，反之則確認合同無效，終止履行。這實際上還是承認登記之外的權利人的共有權，只不過是根據法律規(guī)定的善意取得制度承認買方已取得的所有權而已。

大部分房地產經紀公司在從事經紀業(yè)務時，只要房屋產權證上記載的產權人簽字，都認為是合法有效。許多房屋買賣當事人對經紀公司的服務性質存在誤解，認為只要找了經紀公司，經紀公司就要對交易安全負責，承擔交易風險。事實上，我國法律法規(guī)明確允許經紀公司實施的，只有兩種行為，一種是居間，一種是代理。這兩種經紀行為，交易后果都需要買賣雙方自己承擔。

變隱性為顯性

夫妻一方或其他共有權人（比如同居產生的共有）因為共有房產被出售，權利受到侵害的，可以根據法律規(guī)定，向侵權人主張賠償。但這是基于債權，而不是物權。為了維護自己物權利益不被侵犯，一定要將隱性共有人變?yōu)轱@性共有人。

按照目前法律法規(guī)規(guī)定，要增加房屋的共有權人，有3種處理方式：贈與、買賣、析產登記。

贈與

房屋產權人想在房產證上加上子女的名字，可以選擇將房屋的部分產權贈與給子女。第一步應先到公證部門辦理房屋的贈與公證，然后到財稅部門辦理完稅或免稅手續(xù)，再到國土房管局的測繪部門出具測繪附圖，最后持房地產登記申請書、完稅或免稅證明、測繪附圖、原房地產權證書、贈與公證書、身份證明等資料，到房產交易登記部門申請房地產權贈與登記，增加子女為房屋共有人。

買賣

想在自己的房地產權證上加上親人的名字，可以選擇將房屋的部分產權賣給有血緣關系的親人。持房地產轉移登記申請書、房地產買賣合同、房地產測繪部門出具的測繪附圖、原房地產權證書、身份證明等資料，到房產交易登記部門申請房地產權轉移登記，增加其為房屋共有人。

析產

以房屋析產登記增加房屋共有權人僅適用于夫妻之間。想房產證上加上配偶的名字，還可選擇房屋析產登記。先到公證部門辦理房屋的夫妻析產公證手續(xù)，然后到財稅部門辦理完稅或免稅手續(xù)，最后持房地產登記申請書、完稅或免稅證明、夫妻析產協議書、測繪附圖、原房地產權證書、身份證明等資料，再到房產交易登記部門申請房屋析產登記。