信貸緊縮下的房貸經

房貸的天空布滿凝重云絲。雖是炎炎盛夏，不少置業者感受到的，卻是房貸市場的冰冷寒意。

連續5度加息，5年期以上貸款基準利率傲然破7，達到7.05%的歷史高位。若能獲得貸款尚能聊以自慰，不過是成本高些罷了，但隨著門檻的一路趨嚴，不少人清晰感受到房貸融資變得愈發艱難。信貸緊縮形勢下，如何順利攻克房貸，或盡可能降低按揭“未遂”后的違約損失，成為置業人群不得不面對的問題。

購房者犯難 房貸緣何急剎車

小王是北京一家高新技術企業的主管，在向銀行提交首套房貸款申請后，原本信心滿滿，志在必得，卻在最后時刻遭遇變局。原來，由于該銀行信貸額度突然吃緊，小王只得在焦急中繼續等待，而開發商卻在一次次催促他盡快支付尾款。一時間，小王陷入了兩難境地：等待，還是放棄？

小王向易貸中國打來電話說，如果在規定時間內未能付款給賣家，自己有可能要承擔一筆高昂的賠償金，壓力巨大。筆者了解到，時下房貸客戶的尷尬現象并不少見，或房貸放款遙遙無期，或資質不符被拒門外，或到手額度與申請額度相去甚遠。甚至有原本可順利到手的房貸，受銀行信貸額度吃緊影響也變成竹籃打水。房貸，一時間成了不少人的心頭難事。為何如今房貸如此難辦？

首先是監管層對銀行信貸風險的重視明顯加強。在此背景下，樓市限購令、限貸令紛紛出臺，為確保信貸投放處于健康水準，房貸審核門檻明顯升級，更看重借款人是否具備足夠的還款能力、信用能級、貸款壓力控制等因素。曾經便捷的按揭貸款如今變得非常冗長——原本審批時間為3～5天，放款周期約20天，總周期在１個月內；而如今不少銀行審批時間及放款周期均翻番，房貸辦理總周期在不少購房者的經歷中擴至２個月。

不少銀行網點也面臨著信貸額度緊缺的嚴峻現實。去年信貸總量回落至8萬億元之內，今年的定調為7.5萬億元。由于信貸重心向經營性貸款傾斜明顯，住房類貸款明顯開始囊中羞澀。以上海為例，上半年個人住房貸款新增164.8億元，同比少增342.2億元，回落明顯。在有限的額度面前，為確保收益平穩發展，雖然政策上規定首套房利率為基準利率8.5折，二套房利率為基準利率上浮10%，但絕大多數銀行已經超出此標準，利率折扣在房貸市場罕見蹤跡。

房貸尋出路 掌握門道是關鍵

即便在樓市調控、金融調控雙管齊下的當下，只要合理掌握規則，在風險可以控制的情況下合理置業，確保自己的資信情況符合要求，房貸一樣可以找到出路。

謹慎置業是良好的開端

不少購房者想一步到位購得心儀大宅，但在房價、貸款利率“雙高”形勢面前，較為適用的小戶型是低壓力購房的首選。購房者應當留夠置業升級空間，待未來經濟條件好轉后再過渡不遲。確保自己具備首付能力（首套房為3成，二套房為6成），確保月還款額控制在月收入的1/2以內，避免在未來若干年承受嚴峻的還款壓力。

房貸也可以貨比三家

多對比各行房貸產品，確保貸款成功率，盡可能選擇有把握的貸款銀行，確保自己的申請資質符合該行條件。一般來講，借款人應有穩定的工作收入（入卡）、良好的信用記錄和所購房產具備獨立產權（二手房另需房齡＜20年、面積≥50平方米）。由于各行、各網點房貸均可能存在差異，可多走多看，充分了解各行信息，不至因在一家銀行申貸受阻而造成房貸擱淺。

不要讓購房合同成為枷鎖

為了防范在貸款成功率、辦理時限兩方面存在的風險，購房合同中的補充條款顯得十足重要。第一，要補充免責聲明，如未通過房貸審批無法獲貸，應注明減免自己的違約責任，避免承擔賠付負擔。第二，房款全額支付時限應聲明，以往購房者申貸2個月內可將全款付給賣方，但如今貸款周期較長，可適度增長付款期限，同時可確保一筆貸款失敗后有足夠時間向其他銀行提出申請。

公積金“別拘著”

如果連續繳納公積金，高壓樓市下它就應發揮出應有作用，千萬不要為它的有限額度而不屑一顧，要知道，公積金貸款一般不會出現“無法獲貸”的尷尬狀況。如果公積金貸款額度低于貸款額度，可直接申請組合貸款（公積金貸款+商貸）。以30年期、80萬元貸款為例，等額本息法公積金貸款月供為4245元，而商貸為5349元，兩者相去甚遠。

作者現供職于易貸中國