房企盈利排行:三項競爭力成就“小勝大”

處于調控風口浪尖的上市房企盈利狀況如何呢？

結合2011年中報業績，《投資者報》按照申銀萬國一級行業分類，對121家A股上市房企上半年的凈資產收益率進行了排名，以此來比對上市房企的盈利能力。

結果顯示，第一，房企凈資產收益率普遍下降，平均值比去年同期下降0.39%，原本收益豐厚的房地產行業綜合排名倒數第三。第二，地產業原有格局已然生變，財大氣粗、重金囤地的龍頭房企不一定是常勝將軍，而部分名不見經傳的二三線地方房企優勢卻逐漸突出。排名前十的公司中有九家是地方房企，而“招保萬金”中的金地集團卻掉落至第61名。

70家公司凈資產收益率

低于銀行存款

由于凈資產收益率（ROE）是衡量上市公司盈利能力最直接也最有效的指標，反映了股東的收益水平，用它評價上市公司業績，可直觀了解公司投資價值，即企業凈資產的運用所帶來的收益。因此此次地產公司排名以此為指標，且扣除了非經常性損益。

基于這一理念，《投資者報》認為，可將房地產公司的盈利能力分解為三部分，一是銷售凈利率衡量的營業收入能力，二是以資產周轉率衡量的運營能力，三是以權益乘數衡量的房企財務杠桿。從排名結果也可看出，在地產弱市中，房企取得較好業績主要就是靠這三項競爭力：較高的周轉率、良好的銷售凈利率和相對合理的資產結構（權益乘數）。

通過對中報數據計算得出，2011年上半年總共有121家在A股上市的房企可進入凈資產收益率的統計口徑，這些公司的平均凈資產收益率為2.76%。而去年同期，這一數值為3.15%，這意味著，2011年上半年上市房企平均ROE同比下滑12.4%。

排在榜首的是深物業A，上半年ROE為29.19%。冠城大通和榮盛發展分列第二和第三，上半年ROE分別為16.14%、12.30%。另外三家ROE超過10%的公司分別是世聯地產、珠江實業和順發恒業，ROE分別為11.75%、11.58%和10.31%。

也就是說，從排行結果看，今年上半年只有6家房企的ROE處于10%以上，在全部地產公司中的占比僅5%。與去年同期相比，這一數字明顯減少，2010年上半年ROE超過10%的房企共有16家，占全部地產公司的比例為13%。無論是數量還是占比，都高于2011年上半年。

房企收益率的下降與此輪調控和限購政策直接相關。北京中原地產發布的報告顯示，根據全國房地產新建商品住宅指數，上半年所有限購城市同比上漲平均值為4.04%，非限購城市平均上漲4.89%，限購城市的房價漲幅低于非限購城市。

由此可見，限購城市的成交量明顯萎縮，投機投資需求明顯被擠壓出市場，這對地產公司銷售業績形成直接沖擊。受此影響，原本收益豐厚的房地產行業今年上半年成為綜合排名最差的三個行業之一。

《投資者報》目前對上半年全部A股上市公司的營業收入、毛利率、凈利率以及現金流凈額分別進行評分，并將上市公司按申萬一級行業分類，結果顯示，房地產行業排名倒數第三，得分僅18.6分，遠低于排在第一名的交通運輸行業得分（24.4分），僅好于排名最后的信息服務和信息設備兩個行業。

另一個值得憂慮的數據是，在121家房企中，有多達70家公司上半年的ROE低于當前3.5%的一年期銀行定期存款利率，還有28家公司ROE為負數。排名最后的實達集團上半年ROE為-13.33%。

龍頭企業排名分化

值得注意的是，保利地產、萬科和金地集團三家全國性規模化擴張的房企2011年上半年凈資產收益率出現了分化。其中，保利地產較高，ROE為9.09%；萬科ROE為6.52%；金地集團是三家中ROE最低的，為2.53%。

與此同時，在121家上市房企中，這三家大牌房企的排名也不靠前。其中，保利地產排第10名，萬科排第28名，金地集團從2010年同期的第25名降到2011年的第61名。

多名分析人士對《投資者報》表示，這種規模擴張的公司是典型的“順周期企業”，高峰期的高價大肆購地和低谷期的快速去存貨勾勒出這些企業的成長曲線。如果這些企業能夠保持對行業周期的敏感度和靈活性，則足以維持財務安全，但是卻必定難以創造高回報率。

事實上，排名較后的金地集團也折射出近年來凈資產收益率低的窘境。從近年財報看，金地的年化凈資產收益率大多處于15%以下，去年也只有15.24%。其投入資本回報率則更加糟糕，不到10%。

對于和海外基金以及國內信托公司大規模合作的金地集團而言，“地產＋金融”的模式本應該要求較高的回報率，但金地集團個位數的投入資本回報率難以讓投資者滿意。

而保利地產之所以上半年ROE排第10名（去年同期排在30名以外），卻是因為其影響盈利能力的三個競爭力中都表現較好，盡管其0.09次的總資產周轉率只能算中等偏上的水平，但其銷售凈利率和權益乘數較高。18.33%的銷售凈利率排在第11位，5.29的權益乘數更是排在全部房企的第四名。不過這也表明，其ROE較高的同時，資產負債也相對偏高。

二三線房企稱王

對于任何一個企業，周轉率和利潤率總是驅動回報的兩大核心要素。這也是為什么連偉大的杰克?韋爾奇也要親自關注和參與GE存貨周轉的提升。從房企排行結果看，業績好的公司也印證了這一定律。

ROE排名前十的房企中，有九家是地方房企，而招牌房產龍頭“招保萬金”的排名出現了較大分化，保利地產排在第10名，但金地集團遠遠地排在了第61名。

這表明，在調控的背景下，地產行業原有格局發生了變化，一些財大氣粗的龍頭房企排名靠后，而一些扎根于二三線城市的地方房企卻搶了風頭。

造成這一結果的原因不外乎兩個，一是二三線城市限購政策7月份才提出，目前還在醞釀執行，上半年二三線城市不限購，對當地的房企業績影響小，而大房企受限購的影響明顯。另一個更為重要的原因是房企本身的特點和策略。

部分二三線城市房企由于項目相對集中于當地，上半年幾乎不受調控影響。因此，在影響地產公司盈利能力的三個要素中表現更加靈活，要么通過提高銷售凈利率來提升營業收入能力，要么通過加快資產周轉加強運營能力來達到業績提升的目標或者通過調整權益乘數來調節財務杠桿。

排在榜首的深物業A就是此類公司的典型。公司2011上半年的ROE為29.19%，這家由深圳國資局絕對控股的典型地方房企之所以取得如此高的凈資產收益率，既與其上半年的銷售業績大增有關，也與其較高的周轉率有關。

中報顯示，深物業A上半年實現營業收入11.47億元，同比增長64.4%，實現凈利潤3億元，同比增長136.4%，基本每股收益0.5元，每股凈資產1.97元。凈利大幅增長是由于公司上半年結轉了位處深圳市皇崗口岸片區一個針對高端客戶群的項目，毛利率較上年同期提升了37.7個百分點至68.3%，而去年同期，公司結算的是毛利率相對較低的尾盤項目。

由于深物業A這部分營業收入和凈利潤都不包括非經常性損益，因此，凈利大幅增加使得公司上半年實現了26.06%的銷售凈利率，這一水平遠高于上半年121家房企銷售凈利率18.27的平均值，在全部上市房企中排名第一。

除銷售凈利率外，深物業A的周轉率也值得稱道，上半年公司總資產周轉率為0.39次，而上半年121家上市房什總資產周轉率的平均值為0.11次，公司總資產周轉率是平均值的三倍多，周轉率在全部房企中排名第三。

排名第二的冠城大通盡管上半年銷售凈利率只有9.24%，遠低于深物業A，也遠低于上半年房企銷售凈利率18.27%的平均值，但卻在總資產周轉率上一馬當先。若將從事地產中介的世聯地產排除在外，冠城大通上半年0.44次的總資產周轉率在上市房企中排名第一，是全部上市房企2011年上半年總資產周轉率平均值0.11次的四倍整。