房地產信托打股權牌 客戶擔心風險HOLD不住

房地產信托剛性兌付并不是一場安逸的夢，如果風險難控，客戶將成為“裸泳者”。

日前，一則有關南京某十幾億元房地產信托項目遭遇兌付困境的消息在市場上一經發出，一石激起千層浪，工期延長、銷售受阻等問題引發社會短暫恐慌和熱烈的討論。在資金吃緊的宏觀調控政策影響之下，房地產信托市場客戶的信心也正在一點一點地被侵蝕。

與此同時，幾家大型信托企業，連連推出房地產信托基金產品，從“債權類”變為“股權類”，預期年化收益率紛紛不約而同站上20%、25%乃至更高的高點，引來市場驚呼一片。

客戶疑慮重重，望而卻步，擔心一旦信托公司HOLD不住風險，“剛性兌付”無法實現，得不償失。而專家認為，近兩年是風險聚集期，投資房地產信托要拉長投資時間并精選項目。

房地產信托轉型

近日，幾家大型信托公司先后轉型，將房地產信托基金化。

平安信托睿石系列的“睿石”一名便與房地產投資信托基金的英文名“REITs”音近，其系列產品采用債權加股權的方式，預期收益率在15%左右。而平安信托前不久成立，與綠城集團聯合合作推出的“平安財富?安城1號房地產基金集合資金信托計劃”的預期收益率高達25%。無獨有偶，中融信托發行的中融-鏵融精品集合資金2.5年信托計劃的種子項目基金的預期收益率也都在15.61%~30.86%之間。

對于項目“基金化”，業內的說法不一。積極的說法認為，信托業務正向著主動發起項目和加強自主管理的方向轉型，基金化是一種較好的實現形式，它使得信托回歸其“投資”特點的本身，向著監管層所鼓勵的方向發展。當然，股權類基金化收益高，投資者也要分攤更大的風險。

而消極的說法認為，在神秘的銀監會小窗口的指導限發令之后，股權類、基金化，都只是一個個幌子，不外乎是換一種方式繼續炒作房地產市場，沒有多大區別。正所謂“上有政策，下有對策”，難逃躲避監管之嫌。

但無論怎樣，嘗到了甜頭的信托公司始終離不開房地產。

剛性兌付的疑慮

房地產信托，從債權類到股權類的轉變，說白了無非是：一個固定收益，一個浮動收益；一個拿項目找錢，一個拿錢找項目；一個借貸，一個投資。只是，房地產信托的水分，怎樣都還是客觀存在。

在走訪中，《投資者報》記者發現，大多數客戶對于純基金化股權類的產品還是保持觀望的態度。

信托客戶林先生在金融機構工作，有著近二十年的從業經歷，和近三年的房地產信托投資經歷，收益也還不錯。可是這回，對于20%的預期投資回報率，林先生卻并不感冒。“不過是25%的收益，又不是250%的收益。250%還值得去冒一下風險，25%的話，個人認為收益和風險不對等，沒有必要冒這個險。”林先生對《投資者報》記者說。

林先生的顧慮在于，“主要不明白它為什么這么高”。疑問有很多：其一，對于圈內廣為流傳的信托公司為保好口碑，為爛項目兜底之類的情況（通常是信托公司先用自有資金接盤，兌付投資者，再處置資產），林先生表示也略有耳聞，但是，現在個別信托公司的地產項目越發兇猛，收益之高令人咋舌，林先生擔心一家公司如果同時出現幾個問題，“到時候有沒有能力兜？”

林先生是個明白人，他知道信托法律從來沒有承諾信托公司有為客戶兜底的義務，這些也都是私下隱秘的信息，但是，在銷售過程中被誤導的客戶大有人在，而信托公司一般是從信托合同中抽離出來的，倘若發生大風險，兜不住了，客戶就將被直接推到殘酷的現實困境中，而到那時，相信信托公司的處境也會發生與現在截然不同的變化。

其二，從對股權類產品的接觸中，林先生隱隱約約“感覺還是有問題”。股權類項目以單個項目案為主，房地產開發商把案子做成一家公司，股東資金采取入股的方式進入，“理論上房子賣光了才清算，但是，信托合同的期限往往較短，可能等不到那個時候，來不及賣或者賣不出，而房地產公司若無能力贖回，客戶的風險便來了。而對于信托公司在極端情況下可能啟動的應急措施而言，被視為不確定事件，不會出現在具體的合同約定中，而是等問題真正發生時，由開發商和信托公司就信托計劃或地產基金進行具體的商量，這里就不僅僅是收益問題了，而是“很多東西都不太明確”。林先生擔心，在股權類項目中被開發商“玩一把”，風險要如何控制？

其三，調控期的政策風險。國家房地產政策頻出，銀根不放松。“上周，我和一個南方二線城市的地產商在吃晚飯的時候，他就聊到，現在的問題是房子賣得還可以，有些也是剛性需求，但是問題在于銀行做不了按揭。我想了想，如此下去，再加上限購，房地產的現金流肯定會有問題。”林說。

經歷了近三年的房地產投資，林先生深刻體會到，之前的房地產信托就好像大牛市買基金一樣，總歸能賺錢。可是，經過一輪調整下來，客戶應該好好靜下心來，審視風險。現在自己再看信托計劃的時候，也會做足功課再買了。

風險期要精選項目

要知道，讓投資者變為一個項目的股東或是大股東，這對于開發商是有利無害的，對于信托公司，投資者還得交一定的基金管理費，對于投資人而言，本來只是為了拿10%~20%的收益，卻可能因各種不確定因素遭受損失，性價比確實不高。

但是，我們也不否認還有具備投資價值的項目存在。在此，《投資者報》記者經過多方的采訪與相互驗證，大多數接受采訪的業內專家向記者表示，信托行業現在的風險已經在積聚的過程中，未來兩到三年，可能是信托風險集中釋放的過程。在這個階段做投資，選好項目尤為重要。

首先，拉長投資時間。多位專家認為，時間是一個很好的療傷工具。一來，之前房價的急劇攀升使得傷害已經造成，庫存增多，剛性需求減弱，需要時間換空間；二來，在政策的調控期內，大起大落的狀態不太容易出現。所以，將產品的周期拉長，風險會縮小；而只盯住眼前的兩三年，風險則相對較大。

其次，看項目具體情況。譬如客戶所擔心股權產品可能帶來的財務不透明問題，銀行專家提示可以關注項目的會計和審計方，例如出現“四大”或值得信賴的機構，這個問題便迎刃而解。當然，對于房地產項目，還需要專注融資方的背景實力和資產狀況。專家認為，長期來看，一線城市的中心地段增值效果可能會更好。