主題公園 地產瘋狂

時值正午，成群結隊外出就餐的工人乘著摩托車和電動車，自鄉間一條水泥道上呼嘯而過。他們的身后，是一片喧嘩的工地。這是位于安徽省淮南市山南新區的泰坦方舟主題公園施工現場。

工地上，數十名工人以及多輛挖掘機和土方車，仍在不停地忙碌著。到處都是尚未平整的地塊，也不見已經安裝完畢的游樂設施，只有入園處一座據稱為商場的樓房已然初具規模。

這座占地面積達1000畝、總投資60億元的主題公園項目里的工人們或許不知道的是，就在8月初，國家已突然叫停了主題公園建設。

一份由國家發改委、國土資源部、住房和城鄉建設部三部委聯合下發的通知要求，自8月5日起至國家規范發展主題公園的具體措施出臺前，各地一律不得批準建設新的主題公園項目。同時，已經辦理審批手續但尚未開工建設的項目，也不得開工建設。通知特別強調，限制建設和要求上報的為總占地面積在300畝以上或總投資在5億元以上的主題公園項目。

上述號稱“皖北第一游樂園”的泰坦方舟主題公園，正好兩個條件都符合。而類似規模的在建、已批待建或擬建的主題公園項目，在《中國經貿聚焦》記者走訪的安徽六安、滁州等地都存在。整治政策的出臺，勢將牽動這些主題公園的“神經”。

多數業內人士對本刊表示，國家此舉意在抑制方興未艾的主題公園投資沖動，特別是制止開發商借開發主題公園為名變相圈地的不正常行為。因為目前國內主題公園的開發建設普遍是“主題公園+地產”模式，往往在主題公園周邊配建大量商業設施乃至住宅別墅。在樓市調控背景下，這種旅游地產形式更成為部分地方政府和開發商合謀規避調控的重要途徑。未來，主題公園與地產的脫鉤，以及真正回歸主題公園本身，似已呼之欲出。

“小公園大地產”

在國內，將主題公園開發和房地產結合而成“主題公園+地產”的獨特盈利模式，以擁有歡樂谷和東部華僑城等主題公園品牌的華僑城集團最具代表性。在其示范效應下，越來越多的開發商通常運作集主題公園、別墅、酒店、商業街等多種業態為一體的旅游復合地產，且“小公園大地產”居多，并向二三線甚至四線城市蔓延。主題公園的拿地功能已經顯露無遺。

9月8日在上海舉行的中國主題樂園發展論壇，就不光吸引了蜂擁而至的主題樂園運營商、酒店運營商、游樂設施供應商，保利地產、富力地產等眾多房地產開發商的身影也在此浮現。

以本刊記者走訪的安徽省六安市金領歡樂世界為例，該在建主題公園位于六安經濟開發區，占地面積803畝，總投資超過12.5億元。其中，游樂園主體部分用地約46.15公頃，還有約7.35公頃的社區商業服務配套和待建項目用地。將于今年10月18日試營業。而擬于明年6月開張的淮南泰坦方舟主題公園，除了公園占地1000畝，園內將建設大型商業中心、星級酒店等之外，還配套動漫產業基地200畝。

此外，據媒體報道，安徽滁州8月18日宣布將在瑯琊山附近打造“東方醉城”主題公園項目，預計投資金額超過15億元，項目包括一條容納中國酒文化村和西方主題酒堡的“醉鄉小鎮”；集酒品展銷中心、西方特色酒廊、中國品牌酒館為一體的世界酒廊區；還包括一座園林式度假酒店、商務會所等。

華東師范大學旅游學系主任、休閑研究中心主任樓嘉軍教授在接受《中國經貿聚焦》采訪時認為，如果純粹是做主題公園，可能拿個三五百畝的土地就能夠建得很好了。之所以要上千畝，實際上多數就是用于地產。

“現在相當部分主題公園的建設已經脫離了原來旅游業發展的基本內涵，而變成了地產商借主題公園建設來圈地的行為，成為一個公司的投資盈利模式。”上海師范大學旅游學院副院長高峻教授表示。

業內人士稱，主題公園之所以嚴重依賴于地產，主要原因在于主題公園是一種一次性投入大、市場培育期長、營運成本高且投資回收慢、需要持續性投入的產業。

江蘇省常州市春秋樂園旅游發展有限公司副總經理劉為公還告訴本刊記者，與在中國做主題公園一開始是想做住宅地產，“主題公園+地產”是其動機不同，國外主題公園是電影等產業鏈的延伸，其涉及地產方面，則主要是酒店、商業街等地塊的升值。因為國外老百姓大多不愿住在主題公園周邊，在主題公園周邊建住宅是不可思議的事情。主題公園比較喧鬧，國外主題公園有大量的后臺面積，像工廠一樣，環境非常不好。即便可能形成房產聚集區，也并不是在主題公園周邊，而在另一個區塊。

地方政府與開發商的合謀

由于主題公園占地往往動輒上千畝，遠超地方政府能夠審批的用地面積范疇。很多主題公園項目中，地方政府是否違規批準也成為此次國家調查整治主題公園的重點。

資深旅游業內人士王曉在接受《中國經貿聚焦》采訪時稱，一直以來，地方政府就沒有批建大型主題公園的權力，從2003年以來審批權一直都在中央。“這在國家發改委通知里說得很清楚。”據介紹，發改委此次發文實際上是2003年《關于加強主題公園建設審批管理的通知》的延續和加強。

而本刊記者查到的2006年12月國土資源部、國家發改委發布的新版《限制用地項目目錄》也顯示，主題公園(影視城)等六類項目不僅被列入限制用地項目，而且禁止占用耕地。

樓嘉軍則告訴本刊，就像建高爾夫球場一樣，地方政府都在打擦邊球，來發展主題公園。

據劉為公介紹，地方政府可以采取的辦法很多：第一是不進行招拍掛。開發商借主題公園拿地往往不是根據市場價格去拿的，政府要提供相當面積的地產來讓其賺回虧損。“這樣政府就不用去建一些公園，往往會給開發商一個特別的價格。主題公園的土地政府不賺錢，甚至是租給開發商，并且免多少年的租金，直至它創造利潤為止。”還有就是補貼開發商。主題公園的綠化景觀、綠化隔離帶等，每種一棵樹給多少補貼，另外還給開發商一塊地產，其價格遠遠低于市場價。

“我(開發商)幫你(地方政府)做公園，提升了周邊的地價，帶來了人氣。主題公園的商業配套包括住宅別墅等地產用地一般都不通過招拍掛，即便通過招拍掛也是假的，因為這種招拍掛往往都是附帶條件的，是根據擬中標公司度身定做的，其他公司來參加招拍掛會發現沒辦法做這個項目，最后肯定是讓這家公司獲得。”劉為公表示。

王曉評論說，主題公園就是各地方政府與大地產商的合謀。從地方政府而言，由于中國是典型的土地財政，在住宅地產受到管控之后，地方財政壓力很大，還要建保障性住房，地方債務又居高不下，如果繼續走土地這條路，那么旅游地產是一條比較好的途徑，“一出去就是很大一塊地，錢收回來也很快”。從地產商角度而言，掙慣了快錢的他們進軍主題公園行業是因為常規的住宅地產受到調控，否則誰會愿意去賺旅游地產這種收效很慢的錢?旅游地產投資回報周期長，現金流少，也不是剛性需求。開發商是不得已而為之。同時，有華僑城的榜樣在，主題公園無疑又是旅游地產中理由最好最充分的一個。

地產暴利

刀客地產顧問機構董事長、亞太城市發展研究會政策研究中心主任謝逸楓對《中國經貿聚焦》記者表示，吸引開發商進入主題公園的動力，主要是背后隱藏著巨大的利潤。因為主題公園項目帶有公共利益性，土地價格非常便宜，配套費用低，手續簡單，開發成本也比較小。同時，實際用于主題公園項目發展的一般僅有10％-30％左右，剩下的都預備做房地產開發，實際上等于一種變相的廉價圈地方式。

房地產帶來的利潤已經遠超樂園本身。據廣州《21世紀經濟報道》報道，華僑城(000069)的2011年中報顯示，上半年旅游綜合收入比上年同期下降了44.2％，房地產收入卻上升了50.41％，營業利潤中有68％是靠房地產貢獻。

另據該報報道，以安徽省蕪湖市方特歡樂世界為例，據從權威渠道獲得的資料顯示，第一期公園總面積約2200畝，而實際上配套的房地產用地卻高達2300畝。一份第三方資料還顯示，方特的開發商華強集團的蕪湖項目R05地塊銷售收入是6.74億元，當時預測的利潤高達1.48億元。

而被稱為安徽省第二個“方特”的六安金領歡樂世界項目，本刊記者查詢到有關其所在區域地塊的一條招拍掛信息顯示：2010年8月3日，在六安市該年首場土地拍賣會上，位于皋城路以北、經三路以西的編號為六出2010-11號的純商業地塊，總面積199982平方米，最終以總價1.06億元被六安金領歡樂世界娛樂有限公司拍得，樓面價1019.323元，平方米，溢價率0.95％。不過，整個主題公園用地是以何種性質、以何種方式出讓的，則未能從公開信息中覓得。

據該項目一家施工公司負責人介紹，沿著游樂園四面都將建成商鋪，僅僅他們負責的標段就有100多套，以全部7個標段計共有千把套。“這個地段將來很好，每平米商鋪售價可能在8000-10000元左右。”

從金領歡樂世界項目部工作人員處，本刊記者了解到，商鋪最小的為70平方米，大的有一兩百平米，有租有售。原定9月15日開盤，但因某些“外在因素”延后。房價也要經過有關部門審批后才能定。不算上園區內還要建設的酒店等商業配套，如以上述估價、套數及每套最小面積粗略計算，僅這些商鋪就已價值近44L元，遠遠超過了當初的拿地價格。

風險甚巨

在常州春秋樂園的劉為公看來，目前這種“主題公園+地產”模式風險很大。很多做主題公園的公司乃至地產商根本不關心將來做成什么樣的主題公園，只想拿出一個主題公園項目的方案，通過它去向政府拿地，拿到地之后主題公園建不建不一定，或者隨便建，可能根本就不是原來方案中的那個主題公園，導致一些粗制濫造的主題公園出現。“說是投資10億元的主題公園，可能就投2個億，甚至不投錢，也因此造成主題公園建成后大部分都是虧損的。”

一項數據顯示，國內現有2500多家主題公園中，70％虧損，20％左右持平，10％盈利。

他還認為，嚴格意義上做主題公園，將其作為一個盈利點的國內企業目前還沒有。同時，由于樓市調控，開發商從正常市場上無法獲取土地，各地政府就采取通過發展旅游業來發展地產的方式。這也使得前段時間中國樓市調控不利，照樣有很多的住宅涌入市場。

旅游業內人士王曉表示，當淪為變相圈地的一種途徑，也是融資的一種工具后，主題公園可能出現海南當初的情形，即大量爛尾樓，大批資金套牢，并出現銀行壞賬，引發資本風險。這也是中國政府的擔心之一。事實上，上世紀80年代末90年代初出現主題公園建設熱潮后，各地建設的很多主題公園也都關停并轉。

刀客地產謝逸楓也稱，近幾年主題公園的房地產開發擴張過快，市場供大于求，逐漸產生泡沫。而開發商融資過大，引發金融風險。一方面是開發商盲目性開發破壞地方環境。甚至借主題公園的名義瘋狂圈地和融資；另一方面，地方政府為追求短期性的經濟利益而廉價賣地，導致國有資產大量流失。

這種擔憂已現端倪。據中國之聲報道稱，部分地區的主題公園項目是通過或計劃通過地方債務融資來建設，而中國截至2010年年底的全國地方政府性債務余額為10.7萬億元，這使得市場和官方均對中國地方債務的風險產生擔憂。

下一個“高爾夫”?

那么，此次國家出手整頓主題公園是否會收到預期的效果，未批的主題公園項目有無可能被以其他形式包裝而得到放行?會不會像之前的高爾夫球場整治一樣越禁越多?

華東師大教授樓嘉軍就此對《中國經貿聚焦》記者表示，整頓主題公園建設短期內能夠限制土地的使用，從長遠角度而言，對于主題公園行業的規范將起到一個良性作用，甚至有望促使主題公園將來不再依靠地產，而尋找到一個符合市場發展規律和中國實際的主題公園發展模式。“隨著與地產脫鉤，行業越來越規范，將逼迫著你走主題公園自身的內涵式發展之路。”

樓嘉軍稱，“如果說在中國主題公園建設尚處于發展的初期，社會經濟發展還處于轉型期，以地產作為結合點進入主題公園行業或許是一種捷徑。將來則可能慢慢脫離現有的這種不可持續的‘主題公園+地產’模式，比如通過主題公園自身發展的積累來轉型。但是這種轉型可能相當困難。”

對于此次整治，也有部分業內人士卻并不持樂觀態度。

謝逸楓告訴本刊記者，從地方政府近期表現看，一是無實質性“叫停”的表示；二是主題公園項目依然在加大馬力開建。因為地方政府考慮到無論是突然停止在建主題公園項目的繼續開發，還是停止項目用地新批以及新批項目開工，都涉及到很多利益關系。

因此，地方政府應該會給企業一個“寬限期”，或者是允許企業調整土地性質，再繼續開發。首先是如果主題公園一旦不可繼續再建和新開工，意味著開發商將損失大量的前期投入配套和資金及時間，這筆賬誰來埋單?其次是一旦企業退出因無力還銀行貸款，地方政府作為擔保方必然遭受牽連。再次是將引發退地或者是業主退房等現象，因為叫停主題公園項目之后，已經在主題公園項目購房者是否可以辦房產證依然是大問題。最后是旅游地產關系到地方政府經濟發展和土地財政及就業率等，不會輕易“叫停”。

謝逸楓還表示，從高爾夫到主題公園再到度假村，都淪為了以圈地為目的的運作，其根源在于國家沒有一部完善的土地管理法。一方面是地方政府對國土資源部對于禁止建高爾夫和主題公園的規定執行不到位。另一方面是地方政府過于依賴土地財政，甚至因土地收入和經濟發展及私利違規批建。三是對于違規建主題公園地產的懲罰成本過低，而地產商獲利巨大。