2013年前后樓市很難不崩盤

8月23日，上海銀監局發出商業地產信貸風險提示，要求禁止個人消費信貸用于購買商業用房；上海各商業銀行須在商業用房竣工驗收成為現房后，才能對買房人發放商業貸款。此舉是歷年來樓市調控中首次將目標對準商業地產，對商業地產開發商而言無疑是一個沉重的打擊。

此前，為抑制房價過快上漲，中國部分一二線城市出臺了限購、限貸、限價等相關措施，這均顯示出中國政府對房地產的調控政策正在不斷加碼。值此當口，普通市民最關心的問題是與自身利益相關的房價會不會下跌，而房地產開發商則關注如何判斷中長期樓市走勢，乃至未來幾年面臨的機遇與挑戰。

搖而不墜，交易市場陷入膠著狀態

面對目前種種房地產的調控政策與措施，民眾乃至專家均質疑，是否能達到預期效果或者取得所謂的調控成功?為分析這一問題，首先需厘清什么叫調控成功?簡言之，調控成功最清晰的標志就是房價下挫。如果用其成交量來衡量的話，早就成功了。因為從今年年初以來，中國樓市成交量一直處于下滑態勢。

更何況，從中央官員到地方政府亦認為，樓市成交量下降不足以說明調控取得成功。今年5月1日，國務院總理溫家寶指出，“中央提出要保持房地產價格基本穩定、促進房地產業健康發展的決心是堅定不移的；要把一些地區過高的房價降下來、使房價回歸到合理水平的決心是堅定不移的”。

可以說，這是中央級官員有史以來的第一次把房價下降視為調控目標，之前長期以來，從中央到地方的官員乃至房地產開發商，在面對房地產調控時候都說一句話，大致意思就是要讓房價上漲過快的局面得到調整。業界學者與專家亦表示，政府從來沒有說要降房價，而是講從政策傾向與調控措施著手不讓房價過快上漲。

于是，有人就開始玩文字游戲：房價上漲可以快但不可以過快。那么什么叫快，什么叫過快?這就如同“動車叫快，高鐵叫過快”一樣，高鐵速度現在降下來了，其原因之一就是避免以后發生追尾事件而釀成大禍。由此不難看出，目前中央對于房地產的調控目標至少從字面意思上有了轉變——量價齊跌，謂之調控成功。

今年8月份以來，從我個人多次演講現場互動的測試表明，有50％以上的人認為房地產市場的調控會取得量價齊跌的效果，亦即調控成功。而在今年5月的測試中認為調控成功的人則寥寥無幾，不超過10％，有的測試甚至不到5％。

雖然調控措施一輪接著一輪，但是中國樓市還是搖而不墜，為什么會出現所謂的久盤不跌的情況呢?不完全統計顯示，在今年9月，有意向準備買房與賣房的人均很少。這其實說明買房時間點還沒到，因為房價還未出現大幅下滑，中國通脹壓力依舊甚至形成常態化，全球經濟二次探底的幾率也相當高。如果選擇此時賣房，把硬資產變成軟資金，這些資金可以做什么呢?或許用賣房的資金也很難買回同樣的房產，這樣讓房地產交易陷入一種膠著、低迷的狀態——賣房的人不想賣，買房的人不敢買。

中國政府是全球最大的“房地產開發商”

在中國房地產市場看似不斷被“圍剿”的情況下，買賣房地產似乎不是投資保值的最好途徑，這種看法或許受到一些業內人士的經驗判斷或理論預期的影響。如果純粹用經驗來判斷中國房地產的走勢，從過去10年的經驗是房地產價格一直飆漲不跌，雖然有一些人得到了好處，但是獲利最大的還是地方政府。之前，諸如中國房地產最具影響力的獨立評論家牛刀、《財經》雜志特約經濟學家謝國忠等業界人士，均表示不看好未來中國樓市。我個人認為，雖然此類觀點在理論上成立，但是在現實中有待商榷。勉強打個比方，道德理論上所云，天下為人子女者應該孝順自己的父母，而中國的現實生活中按此標準盡孝的人為數不多。中國房地產理論預期與現實走勢與此大同小異。

基于此，從理論成立的觀點去判斷中國樓市走勢及其泡沫，均與中國房地產實際情況不相符合。曾經有許多人問過我同樣一個問題，為什么包括上海房價在內的中國房價這么高?甚至連買好幾套房產從中得利的人亦不知道中國房價為什么瘋狂飆升。事實上，如果能厘清以下四大問題之間的前因后果，自然就會明白。

第一，雖然“餓死的駱駝比馬大”，但種種跡象表明，美國經濟正在衰退，尤其這段時期美元的衰退與美債危機。8月2日，媒體報道稱，俄羅斯總理普京更稱，美國就是世界經濟的“寄生蟲”。

第二，不論食品不安全還是城管打人等許多問題需要完善，也不能否認中國經濟正在崛起。不是人民幣太強，而是美元太弱。不是中國茁壯成長得太快，而是美國經濟的塌陷而讓中國經濟比以前顯得高出一截。

第三，涉及一個主要問題—全世界最大的房地產開發商是誰?5年前我提出這樣的問題時，有人曾試探性地回答說：是不是萬科?試想，中國國土面積960萬平方公里，人口13億多，房地產市場之大有誰堪比，以此來看，全球最大的“房地產開發商”非中國政府莫屬。

第四，哪個房地產開發商會希望自己開發的房產價格下跌?沒有，凡是開發商都希望房價上漲。

綜上，作為全球最大的房地產開發商，在經濟崛起之時，中國政府怎么可能讓本國房價下跌呢?這就是中國房價瘋狂飆升的最重要原因。

如果不去探究目前的調控措施的來龍去脈，會覺得好像中央政府在“圍剿”房地產市場，甚至有人認為是不是中央對房地產業恨之入骨?其實不然，中央對房地產業是愛護有加。我個人認為，中央現在對房地產采取的調控措施是一個“棄車保帥”的動作，保的是資金池，棄的是房地產業，因為房地產業打壓下去還可以再重新扶起來，這對于眾多房地產公司來說并不是什么好事情。至少通過2008年年底，海南省被中央“冊封”為國際旅游生態島之后，海南三亞所開發所謂的海景房，在短短兩個月時間從3萬元／平方米上漲到6萬元／平方米，奇怪的是出現既沒有成交也沒有崩盤的狀態。

這與1993年政府第一次針對房地產的宏觀調控導致的海南房地產泡沫破裂不一樣。1993年6月23日，時任國務院副總理的朱镕基突然發表講話，宣布終止房地產公司上市、全面控制銀行資金進入房地產業。此前一路高歌猛進的海南房地產熱戛然而止，大量資金被沉淀，一大批被套牢的人和企業叫苦不迭，悔之不及。當時兵敗如山倒，數千家開發商卷款逃離，海南省剩下的“爛尾樓”足足有600多棟，積壓資金達到800億元，而在全國金融系統留下的壞賬就高達400多億元。因為當時開發商的資金完全是從銀行貸出來的，當政府抽掉銀根后就沒有能力再支撐下去。而現在的開發商資金主要來自自己口袋的閑錢而不是來自銀行貸款，雖然中央不斷抽銀根但不解決實際問題。

中國房地產：2013年前后很難不發生一次大崩盤

目前，對于中央發現了一個現實情況，如果讓中國房價一直長期快速飆升而不進行有效的抑制，最終誰都無法從中獲利，所以現在政府采取逐步推進的調控手段，這意味著逐步套牢。有人會問，既然不希望多余的資金流向房地產市場，全面限購不就解決問題了嗎?但是完全不能這樣做。據統計，現在中國的廣義貨幣發行量已經超過70萬億元，而市場實際需求的貨幣量不到40萬億元，30多萬億元的資金是靠印鈔機印出來的。一旦全面限購，在當前通脹壓力下大量的貨幣流向如何控制?況且這些資金還不包括源源不斷流入中國市場的熱錢。試問，誰不擔心通脹沖高，誰不想自己的財富增值!1000萬元平均每天縮水三五萬元，誰看著都擔憂，更不用說千萬富豪。

既然不能做限購清場的動作，就必須做一個分批處理的措施。以今年1月在部分城市推出的限購房措施為例，先是從一線城市與部分二線城市限購，在中國資金池完全封閉的情況下，多余資金自然會流向其他二線城市、三線城市，然后再控制二線城市、部分三線城市，資金接著會流向其他三線城市、四線城市。當大家的資金都沉淀在資金池的時候，就是政府松綁的時候，因為利息被套住了，但是此時對于已經購買房產者而言，卻很難有解套的可能性，除非買的是上海或長三角樓市的主流板塊，我個人認為還是有一定機會。

事實上，房價收入比在中國樓市中幾乎沒有意義，推動二、三、四線城市房價上漲的因素，主要是投資與投機性的買賣房產，以買房名目進行炒房者沒有人打算在樓市中長期逗留，見好就收。如果大家都是這樣，當資金都沉淀在資金池被套牢之后，關鍵的問題來了，誰來接盤?沒有人來接盤，怎么能不兵敗如山倒呢!

基于此，我個人認為，未來中國的房地產市場，在2013年前后很難不發生一次大崩盤。但是，不包括上海，因為房價走勢由購買者結構決定，不是由當地人決定，而且中央已正式“冊封”上海為“雙中心”——國際金融中心與國際航運中心(2020年建成)，而上海房價躥升的動力就是來自“雙中心”帶來的蔚然形象，投資者亦在透視未來的利益趨向。

作為一個開放城市，一些不居住在上海的人和其親戚朋友在上海擁有房產。用夸張的說法，在中國村長級以上的干部們都以在上海擁有一套房產為榮，至于錢從哪里來則是另外一回事。不但上海如此，北京等其他一些城市也有此魅力。如之前媒體披露的山西省蒲縣的前煤炭局局長郝鵬俊，竟然在北京、海南等地坐擁多達35處房產，他及家人的存款更多達1.27億元。現在中國的貪官以“三多”——女人多、房子多、金子多而聞名海內外。

言歸正傳，目前中國人購買房產的動機主要有六個關鍵因素：投機持有半年到一年，投資1-3年，市場3-5年，自用沒有年限，還有郭美美式的炫富、基于身份識別或社會名片購買房產的動機最為明顯。總之，在目前土地資源稀缺情況下，隨著中國保障性住房的陸續入市，同時受地方政府看好開發商業地產的影響，中國住宅用地與商品房的供應量正在減少，要讓房價回歸合理局面很難，僅保障性住房或將促進房價再上升10年，更何況限購限買等調控政策也不一定一直持續實施。或許在不久的將來，出于提升經濟景氣需要，政府會適度放開中國房地產市場，讓大家賺點錢，但是，由于房地產市場已被嚴重扭曲，或大或小增加了將來在操作上的難度。

本文作者為中華兩岸商機促進會理事長。本文根據他在8月24日上海交通大學百年財富班所作《2012中國不動產分析》演講整理。