漯河故事

從鄭州坐動(dòng)車(chē)到漯河只需50分鐘，這個(gè)中小城市似乎遠(yuǎn)無(wú)調(diào)控下的風(fēng)云激蕩。沙河、澧河交匯于此，沿河兩側(cè)為市區(qū)主干道，鮮有高樓大廈。

漯河的房?jī)r(jià)一直穩(wěn)定在2000元/平方米出頭，在調(diào)控之后并無(wú)多少改變。這個(gè)城市的最大變化來(lái)自撲面而來(lái)的保障房建設(shè)任務(wù)。按照規(guī)劃，漯河將在5年建設(shè)150萬(wàn)平方米保障房，今年的任務(wù)共12175套，超過(guò)30萬(wàn)平方米。

根據(jù)漯河市“十二五”保障規(guī)劃，其每年需供應(yīng)400畝保障房用地，同時(shí)舊城區(qū)改造和棚改的力度也在逐漸加大，資金需求日益強(qiáng)烈。

金融創(chuàng)新應(yīng)運(yùn)而生。今年2月份，漯河市公共住房建設(shè)投資有限公司（以下稱(chēng)房投公司）正式掛牌，成為河南省第一個(gè)保障房融資平臺(tái)。在保障房資金壓力下，此舉被各界給予厚望。

但這座小城市，將要面對(duì)的不是一次保障房突擊建設(shè)運(yùn)動(dòng)，更是一場(chǎng)行業(yè)變革。層層壓力下如何借機(jī)建立長(zhǎng)效保障制度，成為這個(gè)不溫不火的城市所面臨的最大課題。

保障房融資平臺(tái)上馬

地方融資平臺(tái)已成一把雙刃劍。公開(kāi)資料顯示，2010年地方融資平臺(tái)貸款余額高達(dá)12.5萬(wàn)億，風(fēng)險(xiǎn)部分超過(guò)20%，這也催生了監(jiān)管層的多次表態(tài)，對(duì)地方融資平臺(tái)進(jìn)行壓縮。

保障房任務(wù)下達(dá)至地方，令地方融資平臺(tái)峰回路轉(zhuǎn)。國(guó)務(wù)院副總理李克強(qiáng)在2010年底曾表態(tài)，地方融資平臺(tái)若用于保障房建設(shè)，貸款可適度增加。“這為地方融資平臺(tái)開(kāi)了一個(gè)口子。”漯河市住房保障和房屋管理局局長(zhǎng)陳興和說(shuō)。

漯河市房投公司隨即在2010年底開(kāi)始組建。陳興和透露，整個(gè)2010年，漯河市區(qū)只有9萬(wàn)平方米的廉租房建設(shè)任務(wù)，并無(wú)公租房。財(cái)政壓力不算大。“當(dāng)時(shí)的主要考慮是通過(guò)搭建融資平臺(tái)，首先解決投資問(wèn)題。”

房投公司負(fù)責(zé)人告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》，公司自去年底開(kāi)始組建，春節(jié)后拿到營(yíng)業(yè)執(zhí)照。注冊(cè)資金1億元，其中現(xiàn)金3500萬(wàn)元，剩余6500萬(wàn)以實(shí)物資產(chǎn)做抵押，包括現(xiàn)有的公房和已經(jīng)建成的10多萬(wàn)平米廉租房。

平臺(tái)搭建完成后，下一個(gè)問(wèn)題是如何融資。浦發(fā)銀行最終成為房投公司的第一單。“已經(jīng)溝通協(xié)調(diào)過(guò)了，貸款可行性報(bào)告已經(jīng)上報(bào)到省里，計(jì)劃最遲5月份可以批下來(lái)，融資金額8500萬(wàn)元。”上述負(fù)責(zé)人透露。

他表示，在房投公司運(yùn)作過(guò)程中，和中信銀行、國(guó)開(kāi)行都有過(guò)接觸。“他們都有意向，來(lái)調(diào)研過(guò)，但最后浦發(fā)銀行的門(mén)檻比較低，它反應(yīng)也比較及時(shí)，在公司成立初期就保持聯(lián)系。”

融資對(duì)漯河而言，問(wèn)題并不大。即使沒(méi)有浦發(fā)銀行，也有國(guó)開(kāi)行可尋求合作。在過(guò)去的沿河拆遷中，漯河與國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行有過(guò)合作，一筆貸款如期還本付息，給國(guó)開(kāi)行留下不錯(cuò)的印象。2009年，國(guó)開(kāi)行專(zhuān)程再赴漯河調(diào)研投資環(huán)境，最終表示對(duì)保障房投融資比較感興趣，并和市政府積極做工作，這才有了房投公司的成立。

房管局人士表示，融資完成后，這筆錢(qián)將由局黨委統(tǒng)籌，用于經(jīng)適房和廉租房建設(shè)。對(duì)于漯河而言，最核心的問(wèn)題不是融資，而是還錢(qián)。

“融資平臺(tái)好搭建，也好融資，但怎么把錢(qián)還了是主要問(wèn)題。”陳興和表示，融資的困難是次要的，還是有渠道和辦法。現(xiàn)在核心不在于借錢(qián)融資，主要是探索怎么還錢(qián)。“還是得靠市場(chǎng)。”陳興和說(shuō)。

漯河目前的計(jì)劃是，利用經(jīng)適房、棚戶(hù)區(qū)改造、舊城改造等，從中找出利潤(rùn)來(lái)還利息和本金。“還款方面也沒(méi)有什么壓力和風(fēng)險(xiǎn)。因?yàn)槲覀冇性诮?xiàng)目，融到的錢(qián)就用于在建項(xiàng)目。”房投公司人士表示。

陳興和也對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》詳解了還款思路。

第一塊是土地出讓金。按國(guó)家規(guī)定，出讓金凈收益不能少于10%用于保障房。凈收益很難核算，有些區(qū)域?yàn)橹С帜硞€(gè)項(xiàng)目，出讓金全額返還，所以?xún)羰找娴牧靠赡芎苄　！颁鸷影阉{(diào)整成出讓金總額的3%。不管有沒(méi)有凈收益，今年我們提3000萬(wàn)元到4000萬(wàn)元沒(méi)有問(wèn)題。”

第二塊是國(guó)家財(cái)政補(bǔ)助。盡管1300億元中央財(cái)政撥款整體收效甚微，但對(duì)漯河這樣的小城市而言仍可依賴(lài)。由于漯河土地、房子價(jià)格都不高，中央政府的補(bǔ)貼甚至能占總資金量的三分之一。“比如我們這里1500元/平方米，上面補(bǔ)500元，我們配三分之二。”

第三塊則是房子自身的升值空間。“我們正在快速城市化時(shí)期，房子有很大升值空間，拿出一部分，加上商業(yè)配套設(shè)施，把這塊資金找出來(lái)。”

第四塊則是建立幾個(gè)大保障房社區(qū)，配備商業(yè)并出售，拿回一部分利潤(rùn)。若還有缺口，可對(duì)公租房租售并舉，出售少部分公租房。

陳興和表示，國(guó)務(wù)院調(diào)查小組分赴各地督導(dǎo)調(diào)控的過(guò)程中，不少小組均提及，現(xiàn)階段各地市通過(guò)搭建融資平臺(tái)籌措保障房建設(shè)資金，是有效的辦法。他同時(shí)表示，保障房資金完全可以做到專(zhuān)款專(zhuān)用。“保障房自身融資壓力就很大，我覺(jué)得也不可能再把融到的錢(qián)用到別的地方去。”陳興和說(shuō)，“關(guān)鍵是度，合理的規(guī)模把握好了，不會(huì)有風(fēng)險(xiǎn)。”

公租房還是經(jīng)適房

盡管保障房建設(shè)任務(wù)已經(jīng)明確，但對(duì)漯河而言，如何確定保障房形態(tài)也是個(gè)不大不小的問(wèn)題。

漯河今年領(lǐng)到的任務(wù)是12175套，其中廉租房2400套，公租房3000套，棚戶(hù)區(qū)改造2400套，經(jīng)適房4375套。“今年是這個(gè)結(jié)構(gòu)，靠政府投資的是廉租房和公租房，大概30萬(wàn)平方米。”

在決策層的制度設(shè)計(jì)中，公租房將在未來(lái)成為保障房中的大頭，因而地方政府最大的難題在于公租房。在許多城市，政府與企業(yè)共同承擔(dān)這一任務(wù)。而陳興和認(rèn)為，漯河市的公租房建設(shè)只能靠政府。“國(guó)家的制度設(shè)計(jì)，就是租，但租金水平低。開(kāi)發(fā)企業(yè)一算賬，覺(jué)得不劃算。”

3000套公租房，這是漯河此前從未有過(guò)的經(jīng)歷。這個(gè)小城市此前只有廉租房和經(jīng)適房。現(xiàn)在只得尋求公租房的受益者。

陳興和將其定義為“半市場(chǎng)半保障”的形態(tài)。這一形態(tài)在每一個(gè)快速發(fā)展的城市中均有廣闊天地。它的對(duì)手，是遍布城市的城中村和城郊村。

“我相信公租房的需求還是有的，在我們這里，這個(gè)市場(chǎng)目前被城中村、城邊村所吸納，因?yàn)槌鞘泻苄。煌ǚ奖悖r(nóng)民的房子也很便宜。”即使是省會(huì)城市鄭州，目前也是城邊村在行使著公租房的職能。

“個(gè)人觀點(diǎn)，我們這種城市，廉租房必須要建，是民生問(wèn)題。但公租房可以摸索來(lái)，根據(jù)需求來(lái)定規(guī)劃。我最傾向是用經(jīng)適房解決問(wèn)題。”陳興和說(shuō)。

數(shù)據(jù)顯示，目前漯河仍然有很多2000元/平方米的房子，這些房子滿(mǎn)足了不少城市新居民的置業(yè)需求。而經(jīng)適房則因有優(yōu)惠政策，購(gòu)房成本更低，大約在1500元/平方米。陳興和認(rèn)為，對(duì)于向往城市生活而未能在大城市立足的年輕人而言，小城市具有一定的吸引力。“放開(kāi)口子保障，政府沒(méi)那多錢(qián)，但通過(guò)經(jīng)適房吸納人口轉(zhuǎn)移，同時(shí)也能促進(jìn)我們的城市化。”

對(duì)于漯河而言，經(jīng)適房是主要的保障形式，其準(zhǔn)入與退出機(jī)制尤為重要。但陳興和表示，漯河經(jīng)適房與普通商品房的價(jià)格差距很小，“只要你愿意買(mǎi)，就能買(mǎi)到。”他說(shuō)，“我們的保障面很寬，不存在排號(hào)不公平的現(xiàn)象，我們甚至做宣傳來(lái)銷(xiāo)售經(jīng)適房。這也是我們城市的特點(diǎn)。”

經(jīng)適房和普通商品房的最大區(qū)別在戶(hù)型，這里的經(jīng)適房通常在90平米左右，但“我們這邊一般都不住這么小的房子”。居住習(xí)慣的差異，也使得當(dāng)?shù)亟?jīng)適房市場(chǎng)缺乏暗箱操作的空間。“我們的經(jīng)適房不是為了保障而保障，而是為了更多吸納外來(lái)人口，推進(jìn)城市化。”陳興和說(shuō)。

工業(yè)用地綢繆

盡管陳興和認(rèn)為公租房的主角是地方政府，但今年漯河仍將這一任務(wù)交給了企業(yè)。在18萬(wàn)平方米的公租房建設(shè)規(guī)劃中，當(dāng)?shù)匾患移髽I(yè)承擔(dān)了12萬(wàn)平方米的任務(wù)。

“市政府按照工業(yè)地價(jià)給地，手續(xù)正在辦。公租房建設(shè)的方向也很明確，要圍繞產(chǎn)業(yè)聚居區(qū)來(lái)建設(shè)。”陳興和透露。

雙方的動(dòng)力何在？《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》了解到，以工業(yè)用地?fù)Q企業(yè)支持，此為雙方的真實(shí)用意。

上述企業(yè)在承擔(dān)12萬(wàn)平方米的公租房任務(wù)后，自己規(guī)劃了一處400畝地的電子工業(yè)園區(qū)，“這塊地按工業(yè)用地給它，很便宜，每平方米的建安成本不到1000元，扣除政府補(bǔ)貼，等于是一平方米的房子投入才幾百塊錢(qián)。”知情人士說(shuō)。其所建公租房可以作為電子工業(yè)園區(qū)的配套，另一方面，因公租房建在產(chǎn)業(yè)聚居區(qū)，可以滿(mǎn)足此區(qū)域的人租用，并收取一部分租金。

對(duì)企業(yè)而言，低價(jià)拿到的土地可作為融資資本。“按照市場(chǎng)價(jià)格一評(píng)估，價(jià)格就高了，可以去抵押融資。”

陳興和表示，今年漯河的任務(wù)就這樣落實(shí)，其下屬的一個(gè)縣也是這個(gè)模式。

按照國(guó)土資源部的7%的配套用地標(biāo)準(zhǔn)，這一數(shù)字已經(jīng)超標(biāo)。但陳興和認(rèn)為，該地為工業(yè)聚居區(qū)，方圓幾平方公里沒(méi)有住宅，建公租房也是為了滿(mǎn)足整個(gè)區(qū)域的需要。“因?yàn)槭请娮庸荆瑢?duì)勞動(dòng)技能要求也更高一些，需要穩(wěn)定的技術(shù)工人，這是企業(yè)的想法。外面的企業(yè)也可以入住。便于項(xiàng)目招商。”

漯河此舉與鄭州不同，后者土地稀缺現(xiàn)象嚴(yán)重，工業(yè)用地也已經(jīng)寸土寸金；而漯河的城市建設(shè)尚處于起步期，工業(yè)用地價(jià)格每畝僅為十幾萬(wàn)元。地方財(cái)政并不寬裕的小城市以土地?fù)Q取企業(yè)支持，完成保障房建設(shè)任務(wù)。

陳興和認(rèn)為，這一做法和公租房政策設(shè)計(jì)的初衷相吻合。“公租房解決的是夾心層，這個(gè)群體主要是新進(jìn)城、新就業(yè)人員，大部分在產(chǎn)業(yè)聚居區(qū)。就近安排居住，無(wú)論從城市布局，還是工作和生活的便利，都是合理的。與公租房制度設(shè)計(jì)的初衷一致。”

漯河的廉租房也采取了類(lèi)似的社會(huì)化模式，在今年的12萬(wàn)平方米廉租房中，其下屬一個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)承擔(dān)了9萬(wàn)平米，另外3萬(wàn)平米交給下屬的一個(gè)縣來(lái)做，市政府的壓力很小。

但陳興和認(rèn)為這個(gè)模式不能持久。“正好碰到企業(yè)有積極性，但明年沒(méi)有企業(yè)建怎么辦？‘十二五’期間，這不是我們的主要路子，下一步我們要有其他的建設(shè)方式。”