保障房的保障

在保障房建設大興土木之際，建筑質量問題再成輿論關注焦點。

近日，內蒙古包頭市最大的棚戶區改造項目“民馨家園”被曝存有嚴重質量問題。500多戶住宅遭遇“墻脆脆”。這是繼去年10月北京“明悅灣”8棟保障房被責令拆除以來，又一起因質量問題而影響波及全國的惡性事件。

這些事件，無疑加重了社會各界對保障房質量的不信任感。

2011年，全國將開工建設1000萬套保障性住房。預計總體投資接近1.4萬億元；“十二五”期間，全國保障房建設目標將追加至3600萬套。據此推算，總投資額接近5萬億元。正如一位專家所言：“如果質量不能保障，將會形成一批數量龐大的垃圾工程，造成非常大的浪費和遺留問題”。

《財經國家周刊》記者在采訪中了解到，考慮到未來幾個月保障房大規模集中建設高潮將至，眼下各地方政府都擔心成為消極怠工的“壞典型”。有關加強保障房質量管理的約束性文件，近期也呈現密集出臺趨勢。

質量瑕疵

在長春市最大的保障房社區團山小區內，廉租房住戶呂大媽熱情地將記者迎進家門。分到這套近50平方米的廉租房，她很高興。但是才住進兩個月，她已找了三次物業公司。順著她手指的方向，記者看到了屋頂滲水的痕跡，以及墻上爆起的涂料層。

團山小區每棟樓的一層風門上，都貼著物業的告示，提醒居民抓緊查檢房屋質量問題，及時報修。“過期不候”。

在另一個保障房社區惠民小區，有住戶告訴記者：不久前他在墻上釘釘子，“結果一錘子下去，嘩嘩地掉沙子”。

此前，當地媒體記者馬天牧還報道過一起回遷房“屋漏漏”事件：某小區業主安裝地熱時把樓板刨出個小洞。后來找開發商維修，結果又被刨出個兩平方米的大洞。照片上，樓板的水泥松散地脫落入樓下鄰居的客廳，纖細的鋼筋雜亂勾連，根本未植入周邊墻體。

鑒于保障房、回遷房的這些質量瑕疵，長春市近日下發了《關于加強保障性住房和回遷房工程質量管理的通知》，對保障房質量控制鏈條上的建設、勘察設計、施工、監理等環節逐一提出約束性要求。

其中，對于建設和施工單位的要求，切中時弊，要求建設單位要對保障性住房和回遷房的質量全面負責，不得任意壓縮合理工期和造價，不得明示或暗示設計單位和施工單位違反工程建設強制性標準；施工單位不得使用不合格的建筑材料，不得偷工減料，確保施工質量。

此外，對于質量管控的關鍵環節——監理單位，也提出明確要求：對保障性住房和回遷房建設實施“旁站式監理”。所謂“旁站式監理”，是指監理人員在房屋建筑工程施工階段，對關鍵工序(比如打混凝土)的施工質量現場全程監督。

長春市住房保障與房地產管理局副局長陳濟生告訴《財經國家周刊》記者，長春市已經建有團山小區、皓月小區等十幾個保障房小區，“目前為止尚未發現重大的質量問題（比如結構性問題）”。但在此前的“局長接訪日”活動中，保障房和回遷房的質量問題，仍是市民反映的熱點。“但都是些可修可補、能夠糾正的問題”。

在鄰近的哈爾濱市，4月初曾專門召開全市建設工程質量安全工作會議，提出將保障性住房工程質量作為監管重點，突出治理墻體裂縫、起皮、門窗密封不嚴等群眾反響強烈的“質量通病”問題。要求建設單位嚴格遵守保修處理時限，接到保修通知后，須在當日核查現場。

嚴防保障房質量出現問題，已成為哈爾濱市政府的一項“政治任務”。4月18日，在2011年全市棚戶區改造工作動員會議上，市委書記蓋如垠講話強調：“保障房、棚改房，質量標準必須抓好。因為這是政府行為，質量必須過關，才能取信于民。”

而在北京市，目前已開始試點“保障房質量第三方檢測”機制。有6家具備司法鑒定資質的機構介入北京市保障房的質量檢測工作。市住建委相關負責人此前曾表示，對于不能提供第三方檢測報告的工程，將不予竣工驗收。

在上海市，今年開工的市屬保障性住房項目中，有超過85%的項目都將加入《上海市住宅建設質量公約》，確保老百姓住上“放心房”。

“民心工程不能變成傷心工程”。 長春市住房保障與房地產管理局副局長陳濟生的一句話令記者印象深刻。在他看來，當前保障房建設全面提速，國家近期內投入巨大財力物力和行政成本，“所有的成本都在加大，保障房質量不允許做不好”。

從源頭控制

在“墻脆脆”、“樓倒倒”等一系列質量亂象的背后，保障房的質量控制源頭問題，一直是業內關注的焦點。

2010年7月31日，北京市住建委發出通報：大興區建設行政主管部門在保障房項目監督檢查中發現，明悅灣項目B、C區8棟住宅工程出現混凝土試塊強度不符合設計要求的問題，該項目隨即被責令停工、停售。

2010年10月，市建委正式發出通知，責令明悅灣8棟問題樓拆除重建。這成為北京首例因質量問題被拆除的保障房項目。

有業內人士認為，北京明月灣拆樓事件給人們的首要啟示，是保障房建設不能克扣成本。由于政府要求開發商代建的保障房利潤上限為3%，“對于施工方來說，要想在3%的利潤上限里求利，只能違規發包；而對于承包者來說，不偷工減料似乎也不可能獲利”。如此，一層層盤剝下來，保障房質量失控似乎成為必然。

但是根據《財經國家周刊》記者在采訪中的了解，保障房建設成本控制的根源在于——保障房建設中的資金捉襟見肘。

長春市住房保障與房地產管理局副局長陳濟生告訴《財經國家周刊》記者，經過反復測算，長春市目前將保障房建安成本嚴控在1000元/平方米左右，略低于商品房成本。“目的無非是想用有限的資金，多見幾個平方米的保障房，讓更多老百姓解困”。

據了解，長春市完成年度保障房建設計劃所需資金30億~40億元。“對地方財政是天文數字”。因此，房管部門的期望值并不高，僅希望財政部門能給3億元的貸款貼息，其余資金都將通過市場化方式、銀行信貸籌集。

正因為如此，保障房建設資金可謂“數米下炊”。既然成本被定死，保障房的建設質量就只能依靠“嚴抓管理”、“嚴看死守”。

但另有一些業內人士認為，“通過加強管理來降低成本，空間非常有限。”北京住總集團董事長張貴林曾經對媒體表示，“不主張過分壓低成本，這樣容易出豆腐渣工程。”張貴林坦陳，住總承建的北京明月灣保障房項目的質量問題，恰恰在于“甲方強制使用低于市場價的施工材料”。

《財經國家周刊》記者在采訪中還發現，目前保障房質量問題暴露較多的，大都是由開發商代建、配建的保障房項目。而相比之下，由政府部門、國有企業直接承建的保障房，質量往往能夠保障。這是否意味著，配建制的保障房建設模式，也是引發保障房質量失控的一個根源？

對此，一些主張配建制的地方官員并不認同。“我們搞保障房的人，最忌諱的就是讓中低收入人群過于聚集，這可能會帶來新的社會問題，比如貧民窟現象。所以保障房建設一定要堅持和商品房混搭、混建的原則。”一位地方官員對《財經國家周刊》記者表示。

然而，一些被“配建”的開發商卻極力反對，認為政府將保障房建設的責任強加給市場，推卸了自身的責任。華遠地產前董事長任志強就曾表達過這樣的觀點。

鑒于上述爭論，折中的辦法就是加強對“配建保障房”的監理。比如長春市最近就正在研究類似的辦法，在合同中明確約定，開發商配建的保障房須達到質量標準，政府才予以驗收。否則，房子爛在開發商自己手里，政府概不負責。而且完不成配建任務，開發商的商品房部分也將受到預售制約。

陳濟生還告訴《財經國家周刊》記者，長春市負責保障房主體建設任務的市屬國有企業，最近新成立了直屬施工單位。在今后的保障房建設中，將盡量多采用自家企業直屬的施工單位，而非聯營、掛靠企業。

保障房是百年大計

2010年3月29日，拆遷安置居民入住成都一個用于安置拆遷戶的住宅小區——“蓉華上林”。令人驚詫的是，它的規劃、設計、建設等等品質，都改變了許多人對拆遷用房“能對付就對付”的印象。

2001年，成都東郊工業區進行戰略性結構調整，城市拆遷安置房建設便成為成都的一項重點民生工程。2007年9月，這個取名“蓉華上林”的項目開工。無論是政府還是建設者，都沒有因是“安置用房”而降低品質的標準，相反，項目在醞釀階段就明確提出了以“國家康居示范工程”為標準開展建設的追求。2007年10月16日，國家康居示范工程評審會在成都召開，“蓉華上林”項目因其優良規劃、設計以及追求低成本與高質量、高舒適度統一等理念，被正式列入國家康居示范工程實施項目，成為成都市首例“國家康居示范工程”。

2008年，四川5#8226;12大地震侵襲正在建設中的“蓉華上林”。5月29日，經中國建筑科學研究院專業檢測后認定，“蓉華上林”從基礎到主體結構均經受住了大地震的考驗。

雖是安置房，“蓉華上林”100%小戶型設計卻實現了全裝修交房，建設標準足以滿足商品房客戶的需求。據當地人介紹，2009年12月，在滿足拆遷需要后，政府將其剩余的300套安置房轉為商品房公開銷售，價格與周圍新開發的商品房相當，開盤當日兩小時內全部售罄，而全部商品房的銷售款則用于后續保障性住宅建設。

2010年12月15日，這個項目還獲評“國家省地節能環保型住宅國家康居示范工程”，并獲得產業成套技術推廣、規劃設計、建筑設計三個單項金獎。

保障房，絕不能因掛上“保障”二字而產生任何短期行為，保障房同樣要講求品質。“蓉華上林”提示的就是：保障房是百年大計，就要有建設百年住房全方位的考量。