調控目標明確為房地產市場定方向

讓住房市場價格回歸理性，堅決遏制住房投資投機需求，轉變住房市場性質不僅成為當前房地產宏觀調控短期目標，也是中央政府宏觀調控經濟政策的一項長期目標

今年以來的國內房地產市場風起云涌，不確定性增多。一方面春節以來各地樓市銷售急劇下跌，不少媒體大聲地叫喊國內住房銷售出現冰點，從而使得不少地方政府紛紛出臺軟性對抗中央政府救市政策。但無論蕪湖還是佛山及成都，這些救市政策很快都被中央政府叫停。另一方面，在市場大造輿論房價不能夠下跌多少的同時，中央政府則反復地強調，政府房地產宏觀調控政策不會改變與動搖，房地產既要讓其價格回歸理性，也要保證中國住房市場持續穩定發展。

認知誤區引發怪象

現在要問的是，地方政府為何敢多次觸動中央政府房地產宏觀調控政策決心的神經，并出臺種種軟性政策來對抗中央政府房地產宏觀調控？為何市場房價只要有所松動總是會有人出來大叫房價不能跌或房價不可大起大落？為何房地產開發商敢把其生產的住房囤積在手中不降價出售？為何國內住房市場“量降價滯”能夠持續幾年？為何只要房地產市場或政策有所變化，就會被房地產開發商或地方政府理解為是房地產政策逆轉的開始？甚至還會把貨幣政策的“預調、微調”也搬來成了房地產政策松綁的概念。比如，央行強調住房市場的差別化信貸政策，房地產開發商則把之理解為對個人信貸政策放松，存款準備金率下調則被市場理解為大量資金流出是不是又要進入房地產市場，要重新引發房價暴漲等。

可以說，房地產開發商及地方政府為何會借題發揮，市場為何對政策變化理解會如此南轅北轍，最為關鍵的問題就在于市場對當前中央政府的房地產宏觀調控目標是什么不清楚。如果市場對中央政府房地產宏觀調控政策目標各說其話，那么上述這些怪象的出現也就十分正常了。而市場之所以不清楚房地產宏觀調控目標，主要是政府多年來對房地產市場存在認知上的誤區所致。

首先，2003年以來中國房地產宏觀調控，從來就沒有走出過“住房市場宏觀調控的工具性”這個范疇。也就是說，住房市場發展不是為了如何改善全體居民住房福利條件，而是為了GDP增長，為了對經濟增長拉動。這就有了8年（2003－2010年）鼓勵住房投機炒作的政策。盡管2010年國十條之后已經認識到這種政策嚴重性，并對打擊住房投機炒作及讓住房價格回歸理性形成了共識，但“住房市場宏觀調控工具性”的認識并沒有真正改變，只不過，這種工具性由大造保障性住房來完成。當然，建設保障性住房是重要的。但它必須與政府財政能力、保障性住房分配制度及當前住房市場的價格水平相適應。否則，大造保障性住房僅是作為經濟增長之動力，那么住房市場宏觀調控的工具性同樣十分明顯。只不過，所采用的方式不同罷了。

其次，對住房需求的性質存在認知上的嚴重誤區。比如住房的“剛性需求”，這是一個房地產開發商制造出一個推動房價上漲的虛擬概念，卻也被政府部門接受，以為真的有住房“剛性需求”。我們可以看到，無論是在以投資為主導的住房市場還是以消費為主導的住房市場，這樣的住房“剛性需求”是不存在的。

在以投資為主導的住房市場，住房投資需求是零到無窮大區間。即只要住房投資是無利可圖或血本無歸，那么住房的投資需求就會是零或消失。沒有一個住房投資者會進入這個沒有投資收益的市場。當住房市場的投資只賺不賠時，那么這個住房市場的投資需求就會無窮放大。它是無法通過增加供給來減弱這種投資需求的。

對于一個以住房消費為主導的市場，住房的“剛性需求”同樣是不存在的。如果存在也只不過是房地產開發商虛擬出來鼓勵住房消費者進入高房價市場的一個炒作的概念。在這些人看來，住房是每一個居民生活必需品，因此，每一個人對住房都存在“剛性需求”。既然住房存在“剛性需求”，那么無論市場價格是多少，居民都會進入市場購買。但實際上，這里把居民對“住房需要”偷換成了“住房需求”。因為“住房需要”與“住房需求”是兩個完全不同的概念。

“需要”是個人對某種物品的欲望與向往，而“需求”則是要通過貨幣支付來交換才能實現。這種“需要”可能得到，也可能無法實現。比如，有一個姑娘到商場看到一件很漂亮并稱心如意的裙子，她很想購買。但是一問價，要一萬元。而她只有實際支付能力1000元。在這種情況下，姑娘對裙子只是有“需要”而沒有“需求”。因為她無支付能力來購買。沒有支付能力的“需要”只能是潛在需求而不是現實需求。有些“需要”可通過貨幣支付轉化為實際“需求”，而有些“需要”則可免費獲得，如空氣等。

對于住房來說，它也是居民的生活必需品。每一個人都對住房都有“需要”。但是，在市場條件下，要對個人這種住房“需要”轉化為“需求”就得有支付能力來購買。如果住房價格水平高過了居民實際可支付水平，居民“住房需要”是不可能轉化為“住房需求”的。也就是說，在市場條件下，居民的住房需求不是“剛性”的而是有條件的。它在于住房市場的價格水平及居民對這種價格水平的支付能力。如果居民沒有支付能力進入這種價格水平市場，居民的住房需求是不存在的。因此，住房“剛性需求”是不成立的。不過，在其他條件下，政府能夠通過住房保障體系來滿足居民的“住房需要”，而不是來保障居民的“住房需求”。

在當前政府房地產宏觀調控中，往往都會把這種“住房需要”或住房潛在需求當作實際“住房需求”，認為市場的“住房需求”是“剛性的”。因此，無論是從市場角度還是從保障房的角度，政府的住房政策就得擴大住房生產與供應，以滿足居民住房的這種“剛性需求”。如果住房市場不用政策把住房投機與消費區分開、如果住房市場是一個投資為主導的市場、如果投資者融資條件易獲得及成本低杠桿高，那么這種住房需求豈能用增加供給來解決？正因為這種對住房需求性質認知的誤區，住房投機炒作者及房地產開發商就會借此認知認為，既然住房需求是“剛性的”，居民購買住房不買也得買，也不在乎住房價格高低。對于房地產開發商來說，由于住房需求是“剛性的”，無論住房銷售如何變化，他們同樣不調整價格增加來銷售?？梢哉f，住房“剛性需求”的錯誤認知也成了當前住房市場的性質無法轉變、住房市場預期無法改變的關鍵所在。

第三，是對住房市場機制基礎性配置資源的作用偏向性認知。可以說，世界房地產市場已經有幾百年的歷史了。不少國家的住房市場早就形成了一套嚴格區分住房投機與消費及有效遏制住房投機炒作的法律制度及經濟杠桿。但是，對于國內來說，簡單有效的經濟杠桿或住房稅收，政策手段用之甚少；相反如限購令及限價令等行政手段卻被政府大量使用。在這種情況下，不僅對住房市場打擊投機炒作所起到作用十分有限（只要住房市場有利可圖，住房投機炒作者不會采取辦法突破這種限制的），而且也為地方政府改變這些政策或出臺對抗中央政府房地產宏觀調控政策埋下伏筆。如果中央政府沒有這種認知的偏差或過度對住房市場干預，那么地方政府要出臺對抗中央房地產宏觀調控軟性政策并非易事。比如差別化個人住房信貸政策，地方政府想在這上面作手腳并非易事。

堅持明確調控目標

可見，為何國內房地產市場會出現這樣的僵局并持續如此之久，原因既有來自各個方面的阻力，更為重要的是政府多年來對住房市場認知存在誤區。這些誤區已經成為左右市場的一種慣性。住房投機炒作者及房地產開發商總是會希望中央房地產宏觀調控政策隨時都可能出現逆轉，從而使他們總會借助任何房地產政策的異動解釋是這種政策逆轉的開始。否則，如果住房投機炒作者預期到住房市場性質真正發生變化，他們的投資將血本無歸，那么他們早就會降價割肉退出市場了，當前住房市場僵局也打破了。因此，打破對房地產市場認知的誤區，才能夠定位好房地產宏觀調控目標。

應該說，中央對這種認知上的誤區已有所警覺。從2003年開始到現在，國內房地產宏觀調控就沒有停止過，但在2010年國十條出臺之前，中央房地產宏觀調控目標一定放在“穩定房價”上。一般來說，房價應該由市場的價格機制來決定，當政府把其宏觀調控目標放在“穩定房價”上之時，反而讓市場參與者認為房價本來該漲。結果就是越穩越漲。直到2010年的國十條，國內房地產宏觀調控目標才轉變為嚴厲打擊住房投機炒作，讓住房回歸到它的基本居住功能上來，讓房價理性回歸上來。可以說，作為房地產宏觀調控的目標，讓房價理性回歸基本上形成了共識。

比如，從最近的文件及領導人講話來看，讓住房市場價格回歸理性，堅決遏制住房投資投機需求及轉變住房市場性質不僅成為當前房地產宏觀調控短期目標，也是中央政府宏觀調控經濟政策的一項長期目標。這個目標不僅體現在2011年年底中央經濟工作的文件中，也寫入今年政府工作報告征求意見稿中。1月31日國務院常務會議公告對此也表達得十分清楚。即為了遏制住房投機投資性需求，中央政府不僅會嚴格執行現有的住房政策，而且還會逐漸來完善相應的住房政策。最近，溫家寶總理更是直接指出，房地產調控目標有兩個：一是促使房價合理回歸不動搖；二是促進房地產市場長期、穩定、健康發展。也就是說，當前國內房地產宏觀調控目標越來越清楚、具體與細化。因此，地方政府出臺任何與這個目標相悖的政策叫停也是自然。

同時也應該看到，這兩個調控目標也合為一個目標，或不過為一個短期目標與一個長期目標而已。也就是說，當前國內房地產宏觀調控目標就是要讓國內住房市場的價格回歸到一個合理水平。這里又有幾層含義，一是當前國內住房市場價格過高，或泡沫過大，如果價格不調整并回到合理水平，這個市場是不可持續的。因為，早幾年政府用過度優惠政策所造成國內住房市場完全是一個嚴重投機炒作盛行的市場。這個市場不僅嚴重透支了中國未來幾年甚至十年住房需求，而且高房價對住房消費者具有嚴重擠出效應。在高房價下，絕大多數住房消費者早就沒有支付能力進入市場。當前國內住房市場泡沫之大，在世界歷史上是無以復加。比如一線城市，北京、上海等房價收入比20倍以上，早就高于1990年代的日本（19倍）及1997年代的香港（15倍）；住房租金收益率（2%）嚴重低于一年期存款利率（3.5%）；住房的空置率（主要是指空置在投機炒作者手的）極高和當前全國一手房市場嚴重供大于求。如果這個市場泡沫不擠出，破滅也必然。所以讓住房價格回歸理性，就是擠出這個巨大的房地產泡沫。

二是擠出房地產泡沫，讓房價回歸理性，也是讓住房市場由投資炒作為主導的市場轉化為以消費為主導的市場，讓當前住房市場的性質出現根本性的轉型。而這種住房市場性質上的轉型就是要嚴厲遏制住房投機炒作及鼓勵住房的消費需求。不過，最近一些地方政府及房地產開發商僅以首套住房購買來強調鼓勵住房需求。但如果房價不回歸合理水平，只能鼓勵消費者進入高價格的市場。這種情況下，住房消費者是沒有多少能力進入市場的。所以，房價回歸合理水平就得先遏制住房投機炒作需求。

三是讓房價回歸合理水平，這個合理水平的底線是什么？因為住房市場價格是由市場的供求關系來決定的（請注意這里市場供求關系是以消費為主導）。如果在一個消費為主導的市場，盡管各地住房價格合理水平會不一樣，但都得以當地居民收入支付水平為底線。這就有了房價收入比。因此，住房價格水平回歸的底線就是讓大多數居民都有能力來購買，而不是極少數人可進入市場。這個底線不僅有現成的國際慣例，也容易通過統計指標形成各個地方可確定的指標。

四是如果住房價格回歸到理性，那么這個市場就成了一個住房消費為主導的市場，房地產泡沫擠出、住房投機炒作受到嚴厲打擊、住房賺錢功能去除等。在這種情況下，城市化進程與住房市場發展與繁榮就會出現良性互動。住房市場不僅能夠成為整個中國社會經濟發展的原動力，也能保證房地產市場長期持續發展。房價回歸理性的短期目標也就轉化為房地產市場發展的長期目標了。

可以說，當對國內住房市場認知清楚了，國內房地產宏觀調控目標就會十分明確。這不僅使得地方政府希望通過各種軟性政策來沖擊中央政府的政策不可能，因為如果他們出臺的政策一旦超過了“房價理性回歸”這條底線立即會叫停，而且正如最近溫家寶總理所表示的今年中央政府進一步完善相關的房地產宏觀調控政策，其儲備政策及工具還很多。中國房地產市場價格全面回歸理性水平將是一種趨勢，是任何地方政府及房地產開發商都無法改變的。這個宏觀調控目標也將為未來房地產市場確定方向。

（作者單位：中國社科院金融所）