2011中國地產備忘錄

2011年已經過去。

于中國房地產行業而言，這是波濤洶涌的一年，也是被稱為史上調控政策最嚴厲的一年。年初起，國家即開始頒布出臺政策措施對樓市進行宏觀調控，從購買、房價、信貸、土地等各個方面亮出一系列調控組合拳。

樓市萎靡，信貸閘門緊縮，讓開發商現金流緊繃，終于hold不住開始降價。年關將近，一線城市頻頻爆出降價的震撼消息，上海降價潮引發退房潮的新聞更占據了各大媒體的頭條，房價拐點論再次甚囂塵上。

年初，千萬套保障房計劃被列入總理報告，5年3600萬套這一中國歷史上最大規模的保障性住房建設規劃啟動。然而，“住有所居”的理想卻因融資、分配和房屋質量等難點而面臨種種不確定性。

為應對資金鏈惡化的困局，房地產企業在融資手段上“花樣百出”，賣地、賣項目、賣股權，“缺錢、融資，不計成本地融資”似乎已成行業流行語。然而，天下沒有免費的午餐，不斷上升的融資成本，錢越欠越多的雙重疊加效應不禁讓人心存疑慮：開發商到底還能扛多久？

在房地產的嚴冬中，是蟄伏、休養、整頓，抑或是另辟蹊徑出擊，敲開冰封的大門？對于開發商而言，這也許并非一個兩難的選擇題。

在祭出過冬戰略的同時，他們也在積極開辟另一片天地，如投身復合型地產的開發。但無論是商業地產、養老地產抑或是旅游地產，都并非字面所呈現的“XX+地產”的疊加意義那么簡單。從某種意義上而言，這是全新的領域，開發商很難用過往的開發邏輯去解讀和運作。更徹底地說，開發商是否應該成為復合型地產的主導者，仍然存在爭議。正因如此，在復合型地產中取得成功者寥寥，而一些看似成功的項目其實質卻變了味，成為和調控政策打“擦邊球”的工具。

在歲末年初之際，用一點點時間來回顧和梳理一年以來房地產行業發生的現象和事件，是必要的。記錄是為了不會遺忘，更是為了反思。

自1998年改革的大幕拉開，中國房地產行業的迅猛發展和樓市的火爆有目共睹。值得肯定的是，福利分房制度的終結，市場化供應體系的開啟，讓很多人告別了過去“等、靠、要”的窘境，得以依靠自身的努力實現居住的理想。此外，房地產的發展對經濟的拉動作用同樣不應抹殺。

然而，正像硬幣的正反面，繁榮的樓市卻是以粗放的增長方式被拉動起來的，這意味著資源的不合理利用、居高不下的建筑能耗和環境的惡化；在一部分人實現居住理想的同時，另一部分人的理想卻被高房價扼殺，這加劇了社會的沖突和矛盾。表面的繁榮之下，種種不安的情緒早已在潛滋暗長，仇富、罵開發商、砸售樓處，種種言行只不過是此前的情緒某天忽然找到了裂縫決堤而出。

從這個角度去看，我們應該慶幸中國的房地產行業在經歷了十余年的高增長之后得到了一個停歇反思的機會。誠如西方的諺語所言：“走一段時間，停歇一下，讓你的靈魂跟上”，調控，目的不在打壓，更重要的是調整結構，變革生產方式。

寄望來年，寄望未來，我們希望房地產行業從躁動中回歸理性，開發行為在追逐利潤的同時，更多一份責任感和使命感，開發商們主動尋求生產方式的提升，考慮與環境的共存共生。

因為，如果我們將視野從房地產行業放大到我們生活在其中的世界，我們會發現，我們離2012世界末日的瑪雅預言又近了一步。我們理所當然地渴望生存、改變、持續。為此，房地產行業理應有自己的作為。

No.1

最嚴厲調控持續加壓，“限時代”來臨

事實上，號稱“史上最嚴厲調控政策”是在2010年4月17日出臺的。當時，國務院下發《關于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，即“新國十條”。9月29日， “新國五條”出臺，明確要求房價過高、上漲過快城市限定居民購房套數。

至此，“限貸”和“限購”政策已經初見端倪。

時至2011年，調控政策非但絲毫不見松綁的跡象，反而是一再加碼，限購、限價等一系列“限令”全面發布。

1月，國務院辦公廳出臺《關于進一步做好房地產市場調控工作有關問題的通知》，要求各省會城市和房價過高、上漲過快的城市，從嚴制定和執行住房限購措施。其后43個城市限購。全國限購大幕就此拉開。

在同一個月，“新國八條”要求地方政府合理確定本地區年度新建住房價格控制目標，并于一季度向社會公布。

2月16日，北京出臺“15條”樓市細則，正式要求外地人購房須納稅五年。北京樓市開始進入冰凍期。

3月底，全國608個城市公布年度新建住房價格控制目標，占所有城市比為92.5%。但除北京以外，大多數城市房價控制目標均未提到“降”字。

10月31日，珠海發布雙限令，除限購外，珠海要求商品房銷售價格高于11285元/平方米，不得發放預售許可證，成為全國首個“雙限”城市。

在珠海發布雙限令之前，佛山曾經發布一紙新政，率先松綁限購令，其中包括“已辦理房地產權證超過5年（含）的住房產權轉移，不納入限購范圍”。但僅數小時后，該政策被叫停，其惟一的貢獻是締造了一個新的詞語——“烏龍新政”，同時，這也堪稱最短命的樓市調控政策。

透析“烏龍新政”，其背后折射的是地方政府在中央政策與市場現實之間搖擺不定的糾結。下半年的時候，全國樓市調控的效果已經初步顯現。量縮價停的格局，被業內人士視作市場調整的早期形態，接下來便是量縮價跌，再到價跌量升，從而讓市場回歸正常。

不過，很多地方政府仿佛已經等不及這個漫長的調整周期。11月初，多位省長因地方土地出讓金下降相繼進京到住建部、國土部溝通樓市調控便可見一斑。地方利益與中央政策之間的博弈也事關此輪調控能否持續。但溫家寶總理已經明確表態，調控絕不可有絲毫動搖，要使房價回歸到合理的價格。

No.2

上海、重慶試點房產稅，全國推廣傳聞再起

1月27日，上海、重慶分別宣布將于28日起正式啟動對部分個人住房征收房產稅改革試點工作，令樓市調控再度升級。

此前，關于房產稅開征的傳聞已有一年。

，2010年，有消息稱，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，相關人士表示，房產稅試點將于2012年開始推行。但鑒于全國推行難度較大，試點將從個別城市開始。

在重慶、上海試點房產稅之后，業內普遍認為兩個試點城市的模式有可能進一步在全國推廣。但到目前為止，對兩地房產稅的征收效果，外界異議頗多。

臨近年關，關于房產稅的傳聞再起。一位接近國稅總局的人士表示，房產稅將是未來地方的主要稅務來源，不管房價是漲是跌，都會堅決推出。結構性減稅、增值稅轉型及房地產稅全面實施是“十二五”期間的工作重點。

另有一種觀點認為，“房產稅被重提，緣于用房產稅替代限購政策的設想”。

全國有11個城市出臺的限購政策將到期，其中明確表態延續“限購令”的只有海口市。一些年初未設定“限購”期限的城市則出現變通跡象。盡管國務院領導近期多次表態，現有房地產調控政策不會放松。但一些城市主管部門負責人表示，2012年如何延續“限購令”，應該進一步觀察。為此，大多數限購城市至今未表態是否延續。

在12月14日結束的中央經濟工作會議上則傳出一個重磅消息：推進房產稅改革試點將被列入2012年議程中。多種跡象表明，房產稅推廣的基礎工作早已展開。如房產信息系統建設這項最基礎的工作目前正在緊鑼密鼓地展開。

以北京為例，11月1日起，北京市進行首次年度人口抽查，一項重要內容是調查房屋閑置情況。業內人士分析，這次抽查不僅查人還要查房，是為征房產保有稅打前站。

但北京住建委委員王榮武近日卻明確表示，樓市限購政策將延續，暫不試點房產稅。

No.3

史上最大規模保障房規劃艱難推進

在“住有所居”這一宏觀目標下，在十一屆全國人民代表大會第四次會議上，國務院總理溫家寶在政府工作報告中強調，加快健全房地產市場調控的長效機制，重點解決城鎮中低收入家庭住房困難，切實穩定房地產市場價格，滿足居民合理住房需求。

“十二五”期間總共興建3600萬套保障性住房，這一史上最大規模的保障房規劃將中國的房地產行業拉上了保障和市場并行前進的軌道。

事實上，由于住房這一商品的特殊性，本來就應該運作雙軌并行的法則，但由于保障功能的缺位——經濟適用房制度也因分配不公飽受詬病，開發商在一定程度上背上了不應承受的罵名。可以說，保障房規劃是體制先天不足的房地產市場的自我完善。

但是，保障房規劃的推進卻面臨著種種難題。

溫家寶也曾表示，資金籌措、設計到施工全過程的質量和管理運營機制是他對保障房建設關心的三個問題。

從資金的籌措來說，雖然在他的政府工作報告中就首次明確“中央財政預算擬安排補助資金1030億元，比上年增加265億元，各級政府要多渠道籌集資金，大幅度增加投入”，但保障房規劃一出，就有警示聲音稱，由于保障房非商業地產，資金回報時間長，沒有商業可持續性，銀行只能在財政補充足額到位的基礎上，適當給予支持。如果無法償還信貸本息，就會形成新一輪的平臺貸款。而上一輪4萬億投資的平臺貸款，至今仍未清理完畢。

歷時不足一年，保障房建設資金短缺的困局已經出現。有學者曾經通過簡單的數學計算，揭示了保障房建設所需資金和資金投入之間的巨大缺口：，2011年建1000萬套保障房大概需要1萬億元，可在2011年的預算安排中，住房保障支出僅為1292.66億元。

在資金投入嚴重缺位的情況下，必然產生投入產出不對稱的惡果，保障房質量門一再上演：北京保障房出現“墻脆脆”，明悅灣保障房6棟工程甚至因混凝土質量不過關被拆除；青島綠城保障房大面積漏水，龍湖地產也被業主曬出其在保障房建設中的7大違規行為。

在保障房分配方面也是問題多多，各地均出現騙租騙購的現象，折射出各地在保障房分配制度上普遍存在著住房保障資格審查機制不完善，信息共享機制還沒建立的制度缺陷。為此，住建部也明確要求地方防范騙購騙租保障房行為。

11月10日，官方公布全國開工建設保障房超過1000萬套，比原計劃提前1個月完成目標任務。12月5日，住建部又表示，2012年新開工的保障房項目不會有1000萬套這么多，但也要比2010年的590萬套大幅度地增加。

但無論是已經完工的抑或是將要開工的項目，融資、質量和分配的三重難題依然橫亙在前。

No.4

房企現金流吃緊 綠城深陷“被破產”

央行年內5次上調存款準備金率，信貸閘門緊閉，與此同時，樓市萎靡不振，開發商無法通過銷售回籠資金，現金流普遍緊繃。首當其沖的便是綠城集團。

11月1日深夜，微博出現一條綠城中國申請破產的消息，并迅速被大量轉發。11月2日，綠城集團董事長宋衛平挑燈夜戰寫下洋洋灑灑千字文，回應稱“綠城離破產還有很遠的距離”。

即便一些信息迄今仍未被證實，但從“信托調查門”到“退市門”，再到 “破產門”，本輪調控中，綠城無疑是最被關注的高危房地產企業，這從側面說明，綠城資金緊張程度確為大型房地產企業之首。

而后，雖得阿里巴巴馳援，但綠城還是傳出了中投入主的傳聞，后傳聞雖然被綠城方面否決，但業內已經在觀望，看綠城還能扛多久。更有媒體發問，宋衛平是否已成為調控中首個倒下的房地產大腕？

一直以來定位高端產品，所有項目都做精裝修，開發的周期比較長，資金上承載的壓力比較大，產品線單一等，綠城固然有其自身的問題，但在“哀鴻一片”的房地產市場中，綠城絕非個案。

從70家房地產上市公司第三季度的財報來看，七成房企經營性現金流為負，超過四成房企凈利潤下滑甚至虧損，80%以上房企負債同比增加。

有觀點認為，“如果中國的房地產調控政策持續不斷，那么房地產企業家數（不算項目公司）會幾何級數縮水，而市場控盤率會越來越高。接近負債上限30%左右的開發商，會在這兩年被清理出局。在未來五年內，房地產開發企業從萬家下降到千家。”

雖然萬科在2011年的表現堪稱完美，不但提前突破千億關口，還手持300多億現金，成為樓市寒冬中最有御寒能力的公司，但在持續嚴厲的地產調控下，也忍不住要伸手借錢了。萬科12月15日發布公告稱，為滿足公司上海五街坊項目開發的需要，公司向華潤深國投信托有限公司申請信托借款人民幣10億元，借款期限兩年。10億元借款為固定利率借款，年利率11.2%。

在淡市之中，恒大的日子也還算滋潤。12月13日，恒大公布其11月份合約銷售簡報，前11個月累計合約銷售額達到791.1億元，提前完成全年銷售目標。

通過控制土地成本、建筑成本、材料成本，最后通過快速開發，解決資金的支出，降低成本，保值和保證合理利潤，在樓市的慘淡氛圍中，恒大模式伸縮自如。也正因為有合理的利潤，恒大得以率先舉起降價大旗，通過促銷快速回籠資金。

在調控不松綁的預期下，恒大已經明智地表示要放緩開發節奏。過冬自然要有過冬的邏輯，對比許家印的逍遙，宋衛平也許只能哀嘆一聲。

No.5

民間借貸神話破滅

在房企大多陷入資金困局時，來自鄂爾多斯的新聞又給了急于融資的開發商們重重一擊。鄂爾多斯中富房地產公司因資金鏈緊張，股東之一王福金自殺成為坊間關注的焦點。

這也成為銷售萎靡，銀行嚴格限貸的背景下，房企資金鏈斷裂的一個縮影。

今年以來，調控史無前例地收緊，鄂市房地產生意迅速冷卻。根據高和投資的調研，鄂爾多斯銀行對開發商一直持比較謹慎的放貸原則，使得當地開發房地產的資金來源超過80%依賴民間借貸市場。

在開發商和民間借貸的共同導演下，鄂爾多斯樓市經歷了長達五六年的狂奔。2010年，鄂爾多斯固定資產投資完成1898億元，其中，采礦業投入416億元，同比增長10%，房地產業投入314億元，同比增長35%。

鄂爾多斯居民的原始財富主要來自拆遷，而政府高額的拆遷補償則主要來自煤炭行業，煤礦產生的財富支持政府進行城市改造，通過拆遷，分配給更多的人，再通過民間借貸聚集資金，貸給房地產和新的煤礦，令更多的人分享到高收益。

高回報也醞釀著高風險。高昂的融資成本和高杠桿的房地產投資，以及嚴重過剩的房地產市場供應量，都給鄂爾多斯人的財富體系帶來隱患。

中富地產就是因為“國電富興園小區”住宅項目先期墊付購房人70%的房貸，而預售證遲遲未批無法從銀行拿到貸款，導致資金出現嚴重不足，無法償還債權人的本息。

此前，溫州民間借貸所暴露的問題，已經使得金融體制的改革迫在眉睫。溫家寶總理赴溫州調研期間強調支持中小企業發展，隨后，中央政府出臺政策，要求金融機構適當提高對小型微型企業貸款不良率的容忍度，改善小型微型企業的融資難問題。

11月30日，央行宣布將存款準備金率下調0.5個百分點，一些房地產開發商也從中看到了融資利好。雖然銀行認為調控下的房地產項目屬于高風險業務，很難對房地產項目放款，但有開發商認為，房企資金緊張很大一部分原因是相關行業的困境倒逼導致的，只要國家放開對其他行業的資金貸款限制，市場上的流動資金增加，開發商資金緊張的局面就會得到緩解。

No.6

房企投身復合型地產

轉型是這一輪調控中的高頻詞，而專業化、細分化的開發方向則成為開發商轉型的途徑之一。

住宅地產頹勢難改，商業地產可謂是風起云涌。眾多開發商雄心勃勃地向商業地產王國推進。近期不少開發商開始出手購入商業用地。從四大一線城市商業地產開發投資額與房地產開發投資額的比例來看，住宅市場發展相對較早的上海、深圳、廣州的商業地產占比逐漸上升，已達到20%～25%的水平。

萬科、中糧、保利、中海等諸多國內一線開發企業均高調宣布了商業地產發展戰略，未來商業地產的開發比例將占到其整體開發投資的20%～30%。不過，已經有預警聲音稱，警惕商業地產過熱風險。

要進入商業地產已非一馬平川。在上海，一紙商業期房限貸令悄然出臺，北京、武漢、青島等城市則各自推出非住宅房產稅，租賃、轉讓土地稅等各類通知也層出不窮。原本逍遙于調控外的商業地產，如今也逐步進入監管，若是“熱”成了社會問題，調控序幕可能會隨時揭開。

在中國社會老齡化形勢日益嚴峻時，養老地產也被開發商視為下一個開發的熱點。目前，萬科、保利、華潤置地、首創置地等多家知名開發商均宣布了進軍老年地產的消息。

但相比房地產開發的概念，養老地產所承載的涵義更廣泛，集合了衛生醫療、服務業、咨詢業、旅游產業、房地產業、金融業、保險業、老年設施、家政服務等等產業鏈，對于開發商而言，如何整合這些資源是一個極大的難題。

嚴格說來，持有型的養老地產項目應屬于商業地產開發的范疇，但其所服務的特殊群體——老人所潛在的高風險，回收周期太長等因素，讓開發商卻步于養老地產的開發前。

事實上，應對老齡化，更大程度上要依靠居家養老，即普通的適老化住宅，但在調控的環境下，如何因養老所天然帶有的福利性質而獲得政策的支持，一旦有政策的利好，又如何避免項目“掛羊頭，賣狗肉”，使養老成為項目的噱頭，無論是政府還是開發商，似乎都還沒有做好準備來應對這些問題。

無論是商業地產、養老地產，抑或是旅游地產，重要的是要在轉型中升級，避免再走粗放型的道路。