地產難題

近日，SOHO中國董事長潘石屹在參加第一財經頻道《頭腦風暴》節目錄制時表示，“政府可能會在春節后救市，救市我想有這樣幾個點，第一個點就是能不能取消限購。因為這個限購政策一下市場扭曲了。第二點能不能把利率降低。第三點把存款準備金率降低。”

潘石屹的大膽放言，惹起了市場爭議一片。多空雙方辯論之聲不絕于耳。看來，這個話題絕對適合作為當下市場的焦點話題，作為地方政府、銀行、開發商以及六七十個相關行業來說，希望中央政策能夠有所放松，消除市場觀望情緒，恢復房地產行業的全面發展，從而地方政府的土地財政收入恢復、銀行業務增長；作為購房者來說，希望調控繼續嚴厲，房價最好再來個降幅50％，甚至更多，其中不乏報復性的極端情緒表現。

2011年12月14日結束的中央經濟工作會議指出，“繼續加強和改善宏觀調控，促進經濟平穩較快發展……要堅持房地產調控政策不動搖，促進房價合理回歸，加快普通商品住房建設，擴大有效供給，促進房地產市場健康發展。”從以上可以看出，面對錯綜復雜的世界經濟環境，中央政府很清楚努力發展實體經濟和擴大內需的重要性，同時，堅持房地產的宏觀調控，促進房價合理回歸，這個目的很明顯，2009年的房地產熱潮不會在2012出現，房價必須合理回歸，但是，何為合理?這又給市場出了一個難題。

因為舍不舍理，主要看以下幾個層面的變化。

第一，中國經濟的面臨內外發展壓力。

2012年中國面臨的經濟發展壓力包括因歐美經濟發展下滑，出口減少，因熱錢外流，國內市場流動性減少導致美國采用一系列金融手段(包括匯率、利率、熱錢套現等)對中國經濟的打壓等，國內包括投資減少、消費不振、民間資本盈利周轉率下降、央企及國有企業利潤下滑、通貨緊縮等等。唯一比較樂觀的是2012計劃開工的700萬套保障性住房可以對中國經濟做出部分貢獻，至于內需靠什么來拉動?我們無從而知。

第二，地方政府的壓力。

地方政府2012年將面臨財政收入進一步萎縮、700萬套保障房后續資金困惑、2008年4萬億投入項目的后續資金需求、由于經濟發展降速帶來的一系列社會穩定事件帶來的壓力等等。

第三，中國房地產市場的整體發展情況。

不可否認，房地產在中國經濟發展中的重要性暫時沒有其他行業可以超越，但是由于前幾年房價的高漲帶來的一系列的不安定因素逐步累積，使得國家不得不再次出手進行調控，而本輪調控是2008年一度中斷的調控的延續，加上2009年以來房價的暴漲帶來的尷尬情況，使得中央政府本次不會輕易放松調控力度，并且從保障房方面增加砝碼來保障經濟的平穩發展。至于保障房能否取代部分商品房為中國經濟的發展做出貢獻，要看后續發展才能知道，12月23日，住房和城鄉建設部部長姜偉新說，將嚴格實施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購房需求，優先保證首次購房家庭的貸款需求。這就意味著明年逐步放開首套購房的限制將成為最大可能。

毫無疑問，2012年復雜的一年，中國經濟內外交困，中國經濟發展的三大引擎都處于半死火狀態，雖然中國主動將GDP的發展增速降至8％～9％之間，但不可否認的是，由于中國的國情和發展模式，決定了經濟增速低于8％將會出現很多不穩定現象，即將到來的2011第三季度數據肯定更加不樂觀，CPI的全速下滑并不是好事，帶來的GDP降至8％以下將更加震撼人心，甚至2012第一季度的增速如果還是低于8‰PMI連續低于50％的時候，如果國家再不出挽救政策，中國經濟將進入長期下滑通道。

能夠迅速提振經濟回升的手段，除了投資就是房地產。但是，從23日姜部長緊跟中央經濟會議提出的首套房政策可以看出，中央對于2012年的經濟發展早有“后手”，房地產是與拉動內需、激活實體經濟同等重要的籌碼，只不過不能明說。

所以，2012年的房地產發展將會出現又一個轉折，時間在6月份左右，包括限購令政策、首付比例、貸款優惠、嚴格控制盒扶持中小戶型比例、在控制金融風險的前提下放開高檔房的市場等等。我們從限購令并未明確截止期限就可以看出，地方政府隨時都會在中央的暗示下調轉船頭，以保證中國經濟平穩較快增長。