地產(chǎn)難題

近日，SOHO中國(guó)董事長(zhǎng)潘石屹在參加第一財(cái)經(jīng)頻道《頭腦風(fēng)暴》節(jié)目錄制時(shí)表示，“政府可能會(huì)在春節(jié)后救市，救市我想有這樣幾個(gè)點(diǎn)，第一個(gè)點(diǎn)就是能不能取消限購(gòu)。因?yàn)檫@個(gè)限購(gòu)政策一下市場(chǎng)扭曲了。第二點(diǎn)能不能把利率降低。第三點(diǎn)把存款準(zhǔn)備金率降低。”

潘石屹的大膽放言，惹起了市場(chǎng)爭(zhēng)議一片。多空雙方辯論之聲不絕于耳。看來(lái)，這個(gè)話題絕對(duì)適合作為當(dāng)下市場(chǎng)的焦點(diǎn)話題，作為地方政府、銀行、開(kāi)發(fā)商以及六七十個(gè)相關(guān)行業(yè)來(lái)說(shuō)，希望中央政策能夠有所放松，消除市場(chǎng)觀望情緒，恢復(fù)房地產(chǎn)行業(yè)的全面發(fā)展，從而地方政府的土地財(cái)政收入恢復(fù)、銀行業(yè)務(wù)增長(zhǎng)；作為購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，希望調(diào)控繼續(xù)嚴(yán)厲，房?jī)r(jià)最好再來(lái)個(gè)降幅50％，甚至更多，其中不乏報(bào)復(fù)性的極端情緒表現(xiàn)。

2011年12月14日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，“繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展……要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不動(dòng)搖，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，加快普通商品住房建設(shè)，擴(kuò)大有效供給，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。”從以上可以看出，面對(duì)錯(cuò)綜復(fù)雜的世界經(jīng)濟(jì)環(huán)境，中央政府很清楚努力發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì)和擴(kuò)大內(nèi)需的重要性，同時(shí)，堅(jiān)持房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸，這個(gè)目的很明顯，2009年的房地產(chǎn)熱潮不會(huì)在2012出現(xiàn)，房?jī)r(jià)必須合理回歸，但是，何為合理?這又給市場(chǎng)出了一個(gè)難題。

因?yàn)樯岵簧崂恚饕匆韵聨讉€(gè)層面的變化。

第一，中國(guó)經(jīng)濟(jì)的面臨內(nèi)外發(fā)展壓力。

2012年中國(guó)面臨的經(jīng)濟(jì)發(fā)展壓力包括因歐美經(jīng)濟(jì)發(fā)展下滑，出口減少，因熱錢(qián)外流，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)流動(dòng)性減少導(dǎo)致美國(guó)采用一系列金融手段(包括匯率、利率、熱錢(qián)套現(xiàn)等)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的打壓等，國(guó)內(nèi)包括投資減少、消費(fèi)不振、民間資本盈利周轉(zhuǎn)率下降、央企及國(guó)有企業(yè)利潤(rùn)下滑、通貨緊縮等等。唯一比較樂(lè)觀的是2012計(jì)劃開(kāi)工的700萬(wàn)套保障性住房可以對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)做出部分貢獻(xiàn)，至于內(nèi)需靠什么來(lái)拉動(dòng)?我們無(wú)從而知。

第二，地方政府的壓力。

地方政府2012年將面臨財(cái)政收入進(jìn)一步萎縮、700萬(wàn)套保障房后續(xù)資金困惑、2008年4萬(wàn)億投入項(xiàng)目的后續(xù)資金需求、由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展降速帶來(lái)的一系列社會(huì)穩(wěn)定事件帶來(lái)的壓力等等。

第三，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的整體發(fā)展情況。

不可否認(rèn)，房地產(chǎn)在中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的重要性暫時(shí)沒(méi)有其他行業(yè)可以超越，但是由于前幾年房?jī)r(jià)的高漲帶來(lái)的一系列的不安定因素逐步累積，使得國(guó)家不得不再次出手進(jìn)行調(diào)控，而本輪調(diào)控是2008年一度中斷的調(diào)控的延續(xù)，加上2009年以來(lái)房?jī)r(jià)的暴漲帶來(lái)的尷尬情況，使得中央政府本次不會(huì)輕易放松調(diào)控力度，并且從保障房方面增加砝碼來(lái)保障經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)發(fā)展。至于保障房能否取代部分商品房為中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出貢獻(xiàn)，要看后續(xù)發(fā)展才能知道，12月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新說(shuō)，將嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策，支持居民的合理購(gòu)房需求，優(yōu)先保證首次購(gòu)房家庭的貸款需求。這就意味著明年逐步放開(kāi)首套購(gòu)房的限制將成為最大可能。

毫無(wú)疑問(wèn)，2012年復(fù)雜的一年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)外交困，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三大引擎都處于半死火狀態(tài)，雖然中國(guó)主動(dòng)將GDP的發(fā)展增速降至8％～9％之間，但不可否認(rèn)的是，由于中國(guó)的國(guó)情和發(fā)展模式，決定了經(jīng)濟(jì)增速低于8％將會(huì)出現(xiàn)很多不穩(wěn)定現(xiàn)象，即將到來(lái)的2011第三季度數(shù)據(jù)肯定更加不樂(lè)觀，CPI的全速下滑并不是好事，帶來(lái)的GDP降至8％以下將更加震撼人心，甚至2012第一季度的增速如果還是低于8‰PMI連續(xù)低于50％的時(shí)候，如果國(guó)家再不出挽救政策，中國(guó)經(jīng)濟(jì)將進(jìn)入長(zhǎng)期下滑通道。

能夠迅速提振經(jīng)濟(jì)回升的手段，除了投資就是房地產(chǎn)。但是，從23日姜部長(zhǎng)緊跟中央經(jīng)濟(jì)會(huì)議提出的首套房政策可以看出，中央對(duì)于2012年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展早有“后手”，房地產(chǎn)是與拉動(dòng)內(nèi)需、激活實(shí)體經(jīng)濟(jì)同等重要的籌碼，只不過(guò)不能明說(shuō)。

所以，2012年的房地產(chǎn)發(fā)展將會(huì)出現(xiàn)又一個(gè)轉(zhuǎn)折，時(shí)間在6月份左右，包括限購(gòu)令政策、首付比例、貸款優(yōu)惠、嚴(yán)格控制盒扶持中小戶型比例、在控制金融風(fēng)險(xiǎn)的前提下放開(kāi)高檔房的市場(chǎng)等等。我們從限購(gòu)令并未明確截止期限就可以看出，地方政府隨時(shí)都會(huì)在中央的暗示下調(diào)轉(zhuǎn)船頭，以保證中國(guó)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快增長(zhǎng)。