論提高房地產項目工程監理質量的主要途徑

（中石化管道儲運公司濰坊輸油處）

【摘 要】房地產工程監理就是監理單位由于受到房地產項目法人的委托，而按照國家所批準的工程項目建設的文件、相關的工程建設法律和法規、工程建設監理的合同以及其它工程建設合同等等，來實行對房地產項目建設的監督和管理。隨著經濟水平的不但提高以及人民生活質量的不斷提升，我國的房地產行業也得到了極為迅速的發展，那么，怎樣把房地產項目工程的建立質量進行提高來為開發商提供較為優質的服務就顯得十分重要了。本文結合房地產建設項目的主要特點，來對監理工作的一個現狀進行分析，并提出了提高房地產項目建立質量的具體措施，具有一定的現實意義。

【關鍵詞】房地產；項目；工程；簡歷；質量；途徑

1 房地產項目的建設特點及現狀分析

1.1 前期準備工作不充分

對于房地產項目建設前期的準備工作來講，通常都不是很充分，造成這一現象的原因就是房地產建設項目是受市場的影響的，就目前而言，房地產項目的一個特點就是比較急，從工程策劃一直到施工圖的設計，再由施工圖的設計到招標的完成，都必須要在很多的時間范圍內來完成。那么，在這一環節上就十分容易產生一些問題，比如：項目的定位不準確，使得工程后期對項目進行修改；施工圖設計的深度不夠，使得對施工發揮不出指導作用；施工單位的選擇不恰當，使得施工過程中對施工任務沒有能力承擔等等。

1.2 開工建設手續不齊全

房地產項目在開工建設的時候，通常會出現報建手續的不齊全現象，對于房地產開發上來講，通常都只是對銷售合同的交房承諾進行考慮，在報建手續不夠齊全的情況之下，仍然要求施工單位進行施工，這樣，就極易造成施工過程中，在上級行政主管部門進行檢查的時候無法過關，從而使得工期延誤。

1.3 施工中合同的工期和定額合理工期相脫節

房地產項目在施工過程中會對工期提出很嚴格的要求，很多工程的合同工期會和定個合理工期相脫節，從而使得部分工程的實際施工進度要和計劃的工期嚴重偏離。不僅如此，房地產工程和其他工程相比較起來，它的建設單位的建設資金在使用上必須要進行更加嚴格的控制，有些資金需要按照工程的進度以及銷售的進度來對其進行保證，而目前有很多房地產建設項目在建設的前期并未預留風險備用金，這樣，就極易使得工程在施工中出現資金鏈的脫節現象。

1.4 工程分包情況嚴重

在具體的施工過程中，房地產開發商會為了使開發的成本降低，而采用甲方分包的方法來對工程實行分割，甚至會出現工程材料由甲方供貨的現象，這樣，在工程的施工過程中就有多家和主體施工單位平等的施工單位來對工程進行同場施工，從而就造成了工程協調的工作量加大的現象，進一步使得施工現場的管理難度加大。

1.5 工程設計中的變更過多

對于房地產項目產品的客戶來講，是各個用戶業主，而各個用戶業主對產品的使用以及裝飾設計都會存在不同的要求，所以，許多業主會在工程施工之前以及施工的過程中提出諸多的變更要求，從而使得工程設計變更頻繁，工作量加大。

1.6 竣工驗收階段的問題嚴重

在工程竣工驗收的階段，由于房地產項目通常都是開發面積比較大的，所以，集中驗收就只能夠對普遍存在的問題予以發現，而對每一套住宅的個別質量問題來講，就可能會出現漏查以及抽查力度不夠等等一系列的問題。另外，竣工資料的編制比較匆忙，使得竣工圖紙不能夠把實際的工程情況清晰地反映出來，進而在使用過程中業務部門就會出現無從管理現象。

2 提高房地產項目工程監理質量的途徑

2.1 嚴格進行圖紙會審工作

對于圖紙會審工作作為工程施工準備階段的一個重要環節，如果圖紙會審工作能夠一次成功，就會使得工程質量提高，使建設的工期縮短，并且還能節省工程投資等等。那么，在進行圖紙會審之前，圖紙應該要在一到兩周之前發到施工、監理以及建設單位等等，讓大家分別采用書面的形式來把它整理出來。等到進行圖紙會審的時候，應該采用分專業討論這樣的形式來把圖紙中存在的問題找出來并予以解決；在各專業討論完之后，由總監理工程師和項目設計總負責以及施工項目的經歷來對各專業進行一個匯總工作，并把會議紀要予以整理出來。在會議紀要中要使用統一的格式。這樣做的目的就是要使所提出的問題以及解決方法能夠一一對應，從而把圖紙抓奶哥存在的問題予以最大化的解決。

2.2 監理單位在施工前期接入到工程項目的招投標中

這一措施的主要目的就是為房地產開發商提供相應的咨詢服務，從而能夠更好的按照項目建設的特點來進行施工單位的選擇。另外，監理單位的提前介入還能夠在項目施工前協助建設單位來制定出比較合理的施工工期，從而能夠幫助開發商進行項目資金使用計劃的編織，進一步使得開發商能夠對存在的資金使用風險部位加以明確，進而更加合理的進行建設資金使用的安排。

2.3 對工程開工的程序進行完善

對工程報建手續不夠齊全的情況之下的建設單位來講，如果執意要開工的，監理工程師就應該要子啊工程施工之前采用書面函件的形式來對建設單位進行建議，建議其要把手續補全之后再開工，那么，在這一過程中，監理單位作為建設單位的一個協作單位，應該要對業主各項報建手續的辦理進行積極的協助，從而來使工程管理的主動權能夠始終掌握在監理人員的手中，進一步為后續工程的監管工作得以順利開展打下堅實的基礎。

2.4 對待工程變更必須要慎重

在房地產項目的施工過程中，客戶可能會由于自身使用的原因而提出對工程實行變更的要求，那么，監理工程師在對這一類變更進行處理的過程中必須要十分謹慎，必須要隨工程變更簽證附一張工程變更處理的一個流程表，對于這一流程表來講，其具體的簽發程序是客戶申請、開發公公司工程人員的一個變更意見、監理工程師的一個變更意見、工程變更實施。這樣一來，在進行工程變更處理的時候，就能夠使得工程變更對工程質量、工程進度以及投資的影響在監理工程師的控制范圍之內，而且也對業主和開發商的意見進行了尊重，可謂兩全其美。

2.5 把工程中的分包現象予以減少

對于工程中的分包現象，監理工程師應該要在建設單位分包之前就向其發出相應的書面聯系函，對建設單位進行勸導，勸導其不要擅自和施工承包合同的約定相違背，尤其是對屋面防水、門窗以及欄桿工程等等一些和重要使用功能以及安全工程相關的工程更加不能進行分包。對于甲方公話的材料、設備以及構配件等等的質量控制標準必須要和施工單位的供貨材料相互一致，并且必須要由甲方協助供貨單位來把進場材料的報驗手續予以完成。

2.6 對竣工的驗收管理要加強

在房地產項目施工完成之后，就進入到了竣工驗收的階段，這也是對工程質量的最后以及最關鍵的一道控制工序，那么，監理單位要在這一關鍵的過程中充分發揮出自己的主導地位，在對房地產項目進行驗收的時候，要實行分戶逐項驗收，并針對此設計出一系列的驗收表格，從而來方便監理人員在工程預測驗收階段的檢查。

3 結語：

總之，對于房地產項目工程來講，監理工作是至關重要的，對于相關的監理工作人員來講，必須要在以后的監理工作中不斷提高自身的監理水平，認真把相關的規范以及一些專業知識進行不斷的學習，從而來使自己真正成為一名合格的監理工程師。

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