淺議房地產開發項目中的成本控制

摘 要：作為企業來說，爭取最大收益是最終目標，對房地產開發企業來說，在銷售價格相對穩定的情況下，成本直接影響到利潤。因此，加強成本的控制是值得房地產開發管理者去研究、總結的。

關鍵詞：房地產；開發項目；成本控制

中圖分類號：F213 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4117（2012）01-0218-01

一、當前房地產行業的研究背景

我國房地產行業始于20世紀80年代初期，在近二十年曲折而漫長的發展中，雖然中間經歷了幾次曲折，但都最終頑強復蘇并獲得了更加長遠的發展，在我國經濟的發展中占有十分重要的地位，同時也是經濟發展的晴雨表。很多行為在房地產行業中越來越規范，制度也越來越公開透明。但是房地產業內的競爭愈演愈烈，其贏利模式也在漸漸改變，有原來的粗放的土地贏利向精細的產品贏利過渡，其利潤空間也在日漸縮小。因此如何提高企業的核心競爭力成了房地產業迫切需要解決的問題。有很多實力較強的房地產開發商，都在努力提高自身競爭力，使自己在房地產行業中立于不敗之地，因此房地產項目成本管理與控制就成了項目實施過程中的重要手段，也是保證開發項目經濟效益的重要條件。只有具備了成本優勢，才有相當的核心競爭力，才能在當今的競爭中優勝劣汰。近年來房價格一直居高不下，各方面反映強烈，主要表現為房價上漲過快，這也是房地產業發展過程中的非理性因素，究其原因有國家政策方面的原因，也有開發商管理方面的原因。在這樣的社會背景下，房地產企業如果能在房價和利潤之間尋求到一個平衡點，達到買賣雙方的雙贏，控制好房地產開發項目的成本就處于非常重要的戰略地位。

二、綜述房地產開發項目成本控制相關理論

（一）項目策劃階段

1、做好相關市場調研，利用足夠的時間細心進行房產項目可行性研究報告的編制工作，加強項目決策的科學性。項目的決策關系到項目的成敗，也直接影響了建設成本的高低和項目的收益。在此期間，需要充足的相關數據資料和工作時間，不可急于求成，不加細致的分析和優化，特別是其中的市場調查、技術方案、投資估算、融資方案、財務評價、風險分析方面的內容。

2、科學開展房地產項目投資估算的編制與審核工作。投資估算不僅是擬建工程編制房地產項目建議書、可行性研究報告的重要組成部分，同時也是房地產項目決策的重要依據之一，要在滿足必要功能的基礎上，盡可能的降低成本，提高投資收益。

（二）規劃設計階段

有關統計資料顯示，設計階段對整個工程造價的影響在35%～75%之間。當項目投資決策確定以后，設計階段的造價控制就變得十分重要，而這一階段恰恰是目前開發商（投資人）控制的比較薄弱的環節。設計是非常重要的一環，它直接影響工程的造價。設計時通過技術比較、經濟分析和效果評價，力求選擇在技術先進條件下經濟合理，在經濟合理條件下確保技術先進，在滿足實用功能前提下注意造型別致美觀，以最少的投入創造最大經濟效益。

1、推行設計招標，擇優選擇設計單位

積極推行建筑方案與經濟方案相結合的設計招標方法，盡量將工程主體及配套的總體規劃、建筑設計、景觀設計等放在一起進行招標，采用多家競投，組織有關專家綜合評比定標，這樣既可優選出高水平、善溝通的設計單位，又可促進設計單位在項目整體的空間布局、建筑造型、使用功能和景觀環境設計上開拓創新，在降低工程造價上下功夫。

2、開展限額設計，有效控制造價

由于當前設計單位普遍經濟觀念和市場觀念淡薄，“重技術、輕經濟”，設計節點把握度差，趕工期、輕質量、各專業圖紙矛盾多、細部設計缺失。加上設計費的取費標準一般按建筑面積或投資額計算，不利于設計單位加強成本控制意識，設計保守不合理，浪費較大。甲方必須在設計任務書或投資估算上規定造價的限額，并和設計費掛鉤。對設計單位進行經濟賞（節約）罰（超支）制約。盡可能實行設計監理制度，加強設計階段的成本控制。盡量避免后期設計變更帶來的成本增加。

（三）招標階段

1、招標工作應遵循公平、公開、公正、誠信的原則。選擇綜合組織管理能力優勝的房地產項目組織和房地產項目經理。現在好多的房地產項目管理組織還繼續延續以往的掛靠管理形式，表面上市一個管理正規的名牌大公司，實質上組織當中占相當一部分事掛靠的民間小包工隊，利用靠、拖、賴等不正當的方式進行競爭，最終損失的大多數是由于單位中高層管理者違規操作房地產項目管理不正規的建設單位。

2、做好招標文件的編制工作，造價管理人員應收集、積累、篩選、分析和總結各類有價值的數據、資料，對影響工程造價的各種因素進行鑒別、預測、分析、評價，然后編制招標文件。

3、合理低價者中標。所謂合理低價，是在保證質量、工期前提下的合理低價。把握好工程施工招投標，選擇報價合理、社會信譽好、技術力量雄厚的施工企業。施工單位管理到位，工期就可以保證，并且有可能提前。

（四）施工階段

1、落實施工項目計劃成本責任體制，一個成熟的施工企業在工程開工前，根據工程的投資和往年工程實際成本，先確定成本計劃，而后按計。劃的要求，采用目標分解方法，將目標分配到各職能人員、施工隊和施工班組，并簽訂成本承包責任狀(或合同)。由各承包者提出保證成本計劃完成的具體措施。

2．加強成本計劃執行情況的檢查與協調，項目經理部應定期檢查成本計劃的執行情況，并在檢查后及時分析，采取措施，控制成本支出，保證目標成本計劃的實現。

（五）竣工結算階段

竣工結算上報審計的流程調整。增加重復審計環節。有較多專業分包工程的房地產項目的綜合審計與單項審計合并匯總，預防重復計算的發生。單位工程結算的完成后實行相關控制部門會簽制度，在最終的成本控制環節讓其發揮作用。最后是財務部門的財務決算，系統的對房地產項目從立項到竣工交接所發生的各項費用進行統計匯總、對比。

結束語：鑒于以上論述，作為房地產開發商要認真分析對待建設過程中的技術問題和經濟問題，時刻具有控制開發成本的經濟頭腦，減少或避免建設資金的浪費。在房地產開發項目中必須對影響成本的各個階段實施全過程控制，以利于房地產開發企業資金的合理流動，實現投資的良性循環。

作者單位：浙江萬都房地產開發有限公司