對目前我國房地產評估產業現狀的探討

摘 要：房產評估，是一項以時價來反映所評估房產價值的技術經濟活動，是專業評估人員，在綜合分析影響房地產幾個因素的基礎上，依據一定的估價目的，依照科學的估價方法，結合估價經驗，對所評估房地產的價值進行判斷和推測。健全、完善我國現有的房地產評估體系，對于我國經濟的健康發展具有重要意義。

關鍵詞：房產評估；評估師；評估類型

中圖分類號：F715 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4117（2012）01-0234-01

在今天經濟飛速發展的大潮流下，我國的房地產業也呈現出一種高速發展態勢，并日益走向成熟，房地產業顯然已經成為了我國經濟的最新增長點。但是，與此同時，伴隨著房地產業的快速發展出現了一系列問題，過快的發展速度容易造成經濟泡沫，引發金融風險。因此，健全、完善我國現有的房地產評估體系就顯得尤為重要。

一、房地產評估的概念及類型

房地產評估，就是對房地產進行估價，也就是說，由持有《房地產估價人員崗位合格證書》或《房地產估價師注冊證》的專業評估人員，在綜合分析影響房產價格諸因素的基礎上，結合估價經驗，按照法定評估程序對所評估房地產的價值進行判斷和推測。

需要注意的是，房地產評估實質上不是簡單的估價人員的定價，而是模擬市場價格形成過程將房地產價格顯現出來，它具有專業性、技術性、復雜性，是科學、藝術和經驗三者的結合。

二、房地產評估的三個類型

（一）一般評估：這一類型的評估屬于參考性評估，不具有法律效力。這種類型的評估，發生在房產交易雙方有爭議或者發生分歧而求助于評估機構時。“一般評估”往往反映的是在某一時間點、某一地區的某一特定物業的一般價值水平。

（二）特定評估：這一類型的評估是一經確定就具有法律效力的。它是由房地產交易的管理部門主導進行的評估，所針對的是明顯低于市場價格水平的買賣雙方交易價格。此種評估類型在評估過程中，往往需要采用兩種及其以上的評估方法，以便體現公正、合理原則。

（三）房地產抵押貸款評估：這一類型的評估一經確定，就具備很強的法律效力并形成法律文件，它對交易雙方有強有力的約束力。它是房屋購買者在尋求金融方面支持時，對自己所抵押的房屋價值所進行的評估。房地產抵押貸款評估是由金融部門所委派或指定的評估機構所進行的評估，其評估值一般都比較低。

三、房地產評估的原則

（一）供需原則：商品的價格由該商品供給和需求的均衡點來決定。供小于求時，則價格上升，否則下降。房地產的價格由類是房地產的供求狀況決定。

（二）替代原則：在同一市場上效用相同或相似的房地產，價格趨于一致。

（三）最有效使用原則：以最佳使用所能帶來的收益評估房地產的價格。

（四）貢獻原則：它是收益法和剩余法的基礎。

（五）合法原則：房地產評估要在法律規定的條件下進行。測算房地產的純收益時，不能以臨時建筑或違章建筑的收益為測算基礎。

（六）估價時點的原則：估價時點又稱估價基準日、估價期日、估價時間，是一個具體的日期，通常年、月、日表示，估價額是該是該日期的價格。

四、中國房地產評估產業中存在的一些問題

（一）對抵押物價值評估過高，不能準確把握抵押物隱含的風險，忽視抵押貸款項目的可行性評估。在現有房產評估中，一般認為評估偏差率超過20%以上即為評估重大差異，然而經調查發現這部分業務量竟然占已審核業務總量的52%左右。在銀行所發放的這部分抵押貸款之中，大多抵押品的實際價值不能覆蓋銀行所提供的貸款，這給銀行房產貸款帶來了很大的潛在風險。

（二）我國現有評估師隊伍的素質參差不齊。在房產抵押評估事務過程中，銀行是在評估師所給評估值的基礎上以一定的比率提供貸款給貸款方的，所以評估師對抵押貸款是負有相當重要責任的。然而在實際的操作過程中，評估師的權利和義務往往是不對等的。當銀行因為抵押物的評估值與拍賣金額數目相差太遠而遭受巨大的經濟損失時，一般銀行也不會因此把評估機構告上法庭。有的評估機構中的業務人員素質不高，不遵守房產評估行業的職業道德，不顧誠信原則，迎合委托方的不正當要求，在評估中弄虛作假，謊報評估值，嚴重損害了其他人的利益，也使銀行遭受巨大經濟損失。

（三）行業相關制度、規范建設落后，缺乏約束性。雖然在房地產也繁榮發展的背景下，房產評估行業也呈現了快速發展趨勢，但是卻仍然處于其發展的初級階段。很多評估機構是由政府原來的房地產評估機構所改制過來的，它們往往借助與政府的關系形成壟斷市場，而不能在正常的市場競爭中去獲得業務。

五、針對房地產行業現存問題應采取的改善措施

（一）有關部門要加強監管，通過整頓規范為房地產估價市場創造公平的競爭環境。要尊重并維護房地產估價活動的獨立性，要盡快完善房地產評估市場的運行和監管規則，對違規行為制定嚴格的查處辦法。對在房地產評估過程中弄虛作假的評估機構，應取消其房地產價格評估資格，并追究有關人員的行政或法律責任。

（二）完善、創新現有評估方法。由于一般規定抵押評估報告的有效期為一年，而抵押物處置和抵押物評估之間往往存在著脫鉤關系，在這一有效期內房地產市場往往會發生極大的變價，在這樣的情形下對抵押房地產進行依法處置，抵押物的現值與評估價值之間就會存在相當的差異。

（三）嚴格評估師行業準入制度。房地產估價是智力型行為，房地產估價師的專業素質是其執業的技術保證，要嚴格評估師選拔制度，設置不同層別的考試制度，多渠道開展國際交流與合作，并通過繼續教育等多種形式促使房地產估價師的專業水平不斷改進、提高，幫助房地產估價師適應不斷變化的市場經濟發展的要求。

由于中國在評估理論和方法上的研究上起步晚、比較滯后，在現有評估行業中，問題重重，暴露了很多弊端。因此，應在考慮自身情況和已有經驗的同時，積極吸取國外相關行業的先進經驗，共同努力帶動我國房地產評估行業的健康發展。

作者單位：杭州市地鐵集團有限責任公司

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