深化住房制度改革,加大政府調控力度

摘 要：在目前我國新一輪房地產調控政策出臺之后，全國大中城市房價漲幅紛紛下跌。從各地樓市成交數據看來，調控政策的確在一定程度上遏制了房價飛漲的勢頭。然而，目前我國仍然存在供需結構不合理，大量潛在需求不能向有效需求轉化的不良現象。本文針對住房市場的供需結構，提出了深化住房制度改革，加大政府調控力度，平衡供需結構的觀點，以此將住房市場潛在需求轉化為有效需求。

關鍵詞：潛在需求；有效需求；住房市場；轉化條件

中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4117（2012）01-0058-02

一、住房市場供給需求現狀

在目前高房價的大環境下，國內主要城市住房約而同地呈現出“高空置率”的怪現象。這完全不能說明目前住房市場供大于求，而是直接說明市場供給需求結構嚴重失衡。突出現象表現為商品房過多，經濟適用房、保障性住房過少。

其中，保障性住房供應遠遠不能滿足需求廣大中低收入居民住房問題未能得到解決。而高收入者卻擁有多套高檔住房。開發商的投機性使房產供給集中在高檔或中高檔商品房。投資性和投機性需求旺盛。據數據顯示，目前國內部分城市房價租售比高達1：800(國際公認合理范圍為1：200-1：300)。北京、上海和深圳等地許多樓盤空置率接近50%（國際公認合理商品房空置率范圍為5%-10%）。

綜上，衡量房地產市場是否過熱及供需結構是否合理的指標（房價租售比、房屋空置率）我國都遠遠超出了國際公認的正常范圍。

二、影響有效需求因素分析

所謂有效需求即是指擁有支付能力且有意愿消費的需求。影響住房有效需求的因素有很多，其中主要有居民收入水平、住宅價格、銀行、國內人口結構、居民收入差距、居民消費意愿（收入用于支付月供比重）等。

其中，居民收入水平及住宅價格是最能影響有效需求的因素。

由上圖可知，至2009年6月開始，全國房價持續上漲，最高漲幅達到8.00%。以武漢為例，2010年3月以來，武漢市均價一直在6000—7000平方米上下浮動。而2011年武漢武昌區樓市均價為11323元每平方米，而2010年武漢市人均收入20806元。平均算來，2011年武漢市房價收入比為1：12，遠遠超過國際上正常標準（1：6）。在如此高的房價壓力之下，有意愿購房者只能持幣觀望，空對著高房價望而卻步。因此，有效需求不能得以合理釋放。

因此，高房價是造成潛在需求不能向有效需求轉化的罪魁禍首。一方面，隨著物價水平漲幅不斷加大，一部分增長的居民收入被高漲CPI消化。數據顯示，去年武漢市居民消費價格(CPI)同比上漲3.0%，漲幅比上年上升3.6個百分點。CPI居高不下，居民實際收入沒有提高，可支配收入沒有隨著通脹增長，對房產的消費意愿不高。其次，房地產高端市場拉動中低端市場，高房價勢頭不減，高端市場供給過多，而中低端市場需求不能得到滿足。

另外，現行的房地產金融政策也在一定程度上抑制了潛在需求向有效需求的轉化。近年來，政府在調整住房供給的同時不斷打壓住房消費。在《加強商業性房地產信貸管理的補充通知》中，明確以借款人家庭為單位認定房貸次數。按照這一政策，政府對人均住房面積采取了壓制手段。部分改善性需求由此受到抑制。

三、需求轉化策略分析

針對以上分析，對由供給結構不合理及高房價帶來的潛在需求不能正常轉化問題，本文提出以下兩個建議：一，深化住房制度改革；二、加大政府調控力度。

（一）深化住房制度改革

房改制度是我國經濟體制改革的重要組成部分。在涉及到住房市場需求轉化的主要有以下方面：住房供應體系改革；住房公積金制度改革及建立規范化的房地產交易市場。

首先，住房供應體制與潛在需求及有效需求轉化息息相關。通過住房分配體制改革，由原來的行政手段、福利性質、實物分配制度轉變為按勞分配為主的貨幣分配制度。然而由于市場失靈，居民收入由于各方面原因差距不斷加大，經濟承受能力不一。商家的趨利性使房產供應集中在高端區域。因此，必須深化住房供應體制的改革。完善現有的雙軌制住房供應體系。一方面，完善以中低收入家庭為對象的、具有社會保障性質的經濟適用房等保障房體系。另一方面，調整和規范以高收入群體為對象的商品房供應體系。

其次，完善住房公積金制度。我國的住房公積金制度是學習借鑒新加坡公積金制度，結合中國國情加以發展應用的義務性長期儲金制度。通過14年的實踐證明，公積金制度對我國住房制度改革深入進行，居民住房分配制度轉換及居民居住條件改善起到了重要作用。目前我國各地的住房公積金制度不一，不少地方公積金制度尚未全面覆蓋，且存在較大缺陷和制度漏洞。完善住房公積金制度，能有效地緩解居民住房消費壓力，提高居民實際可支配收入。從而促進住房市場潛在需求向有效需求的轉化。

再次，建立規范化的房地產交易市場，規范交易行為也尤為重要。政府應充分做好市場經濟守夜人的工作，促進和維護房地產市場發展的良性循環。打擊擾亂房地產市場秩序的不法行為，促進房地產業及相關產業的良性發展。有一個良好的外在環境，住房市場的供需失衡才能得以調整，市場潛在需求才能有條件向有效需求轉化。

（二）加大政府調控力度

目前的房地產調控政策確有起色，房價飛漲的勢頭得以有效遏止。但是，在目前的環境下，調控政策應持續緊抓，力度應持續加大，不能放松。調控政策必須“市場”“行政”兩手都要硬。具體措施有以下方面：

第一，調整房地產市場供給結構。加大廉租房等保障房建設進度，降低經濟適用房等保障房等門檻。對商品房，應限制開發商的投入開發。提高商品房用地審批權限。同時，鼓勵開發商對廉租房等投資，如產權讓步、減稅等鼓勵措施，提高廉租房、經濟適用房的市場比重。

第二，規范相關制度，打擊非法投機炒作行為。政府應充分利用相關稅收（如營業稅、物業稅、遺產稅等）及貸款首付、土地出讓金等財政金融手段合理規范開發商及投資者的行為。如提高同一貸款者首付比例及貸款利率，對購買多套住宅者應另外制定征稅標準等。運用法制手段打壓房地產投機行為，以此調整房地產市場供需機構。

作者單位：中南財經政法大學金融學院投資系

作者簡介：王遼海，中南財經政法大學金融學院投資系，研究方向：房地產經營管理。

參考文獻：

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