樓市調控背景下房地產行業發展趨勢分析

摘 要：嚴格意義上講，從2010年4月份國務院發布關于遏制房價過快上漲的通知開始，持續至今的各地樓市調控政策陸續出臺。這個逐漸施加壓力的過程與量價齊跌的結果導致房地產行業整體資金趨緊，將逐漸給開發企業帶來實質性影響。如果中央政府一以貫之的延續調控政策直至達到房地產行業平穩健康發展的愿望，未來一定時期內房地產行業將經歷良性整合的專業化、規范化、規模化過程。

關鍵詞：樓市調控；房地產發展狀況

中圖分類號：F715 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4117（2012）01-0235-01

國務院自2010年4月發布遏制房價過快上漲的通知到2011年1月又發布“國八條”，逐漸深化實施細則，鞏固和擴大調控成果，這期間一直圍繞限購、限貸、稅收等調控措施展開，這直接導致的結果就是商品房銷售困難，庫存增加，資金回流減少，各房企資金鏈保障能力備受考驗。有數據顯示，2011年1-11月，一些熱點城市的商品房銷售面積出現大幅下滑，其中，北京的新房銷售創下9年來的新低，上海的商品房銷售面積也有不小的降幅。調控政策影響下的房地產行業，將不得不面對逐漸蕭條的樓市。

作為國家支柱產業之一的房地產行業，在深度政策的調控之下，將面臨哪些路徑的發展選擇，已經不是企業自主選擇的結果，而勢必成為行業發展的必然和需要。本文總結發展思路如下：

一、房地產行業內的規模化經營趨勢明顯加快

規模化經營對于各個行業來講都是不可避免的趨勢，由于過去幾年商品房市場過熱需求，房地產行業經歷了大規模地擴張，這段時期行業內進入門檻較低，房地產企業數量多，規模小，資質條件差，技術水平及創新率低，但伴隨著市場競爭日趨激烈和調控政策逐漸收緊，買方市場占據主導，中小企業的生存壓力空前巨大，但房地產行業內的規模化經營帶來的規模經濟卻越來越具有競爭力，也更利于抵御風險。

財新網的統計數據顯示，2011年前11個月有20家房企銷售額超百億元，并且其銷售總額超過7000億元，其中，排名前10名的房企前11個月的銷售額為5234億元。雖然2011年樓市整體表現不佳，但在前20名大型房企中，前11個月有16家房企的銷售額呈現逆市增長，并且有4家增幅超過50%。

與此同時，樓市調控的從緊，除了房企自身需要調整發展戰略外，行業內的抱團取暖也逐漸成為共識。在房地產行業論壇上，中國地產金融拓展聯盟宣布成立，作為一個由K8黃金灣聯合27家開發商、36家金融投資機構聯合發起的互助聯盟，將為聯盟內的會員提供全國最大的房地產項目池與資金池，通過獨創的一種項目交換的商業模式，滿足會員的項目拓展和融資需求。

根據帕累托80/20原理，房地產行業的規模化發展會向大型房企聚集，在樓市調控的背景下，這種趨勢將明顯加快。

二、房地產行業內將更加強調資產質量和運作能力

對于房地產企業來講，資產質量包括了土地質量和資產配置能力。但內地開發商往往只有規模與土地儲備量，而規模意味著高杠桿和高融資成本，土地儲備中能延續開發的核心地塊較少。上市房企中那些運作上市時對外宣稱的模式是希望獲取資本市場的認同，但這些模式均未接受過市場周期的檢驗。

2011年前三季度上市房產企業的資產負債率均值為63.58，已經到達了警戒線。1-11月份，開發商的資金來源中，自籌資金達到了41%，而貸款僅占資金規模的15%，在當前樓市調控背景下，資金饑渴的狀況將更加嚴重，整個行業資金缺口將超過1萬億元。面臨巨量的資金缺口，如何籌資填補，房地產行業在資本運作上需要創新。

目前內地房地產行業的融資渠道較為單一，絕大部分房企都是通過自有資本、銀行貸款和其他高息高風險的融資途徑解決資金問題，只有少數房企可以通過發行企業債券，股市融資，進入資本市場融資。相比同樣受到政策影響，大多數香港開發商應對調控的能力較內地開發商更強，這主要源于港商國際資本市場融資能力強，資本市場議價能力更高，對于資金鏈的保障更具有持續性。從金融創新的角度分析，私募股權投資基金和REITs將是未來房企最重要的融資渠道之一。

三、房地產行業內深度并購將主導未來一定時期內的行業發展

2010年以來，隨著調控政策逐漸深入和市場發展需要，中國房地產行業的并購案例持續增長。截至2011年一季度，房地產行業的并購案例數和并購金額均雙雙創下單季度歷史新高。據清華研究中心數據顯示，2010年我國房地產行業共實現并購84起，占并購案例總數的13.5%，為所有行業之首，涉及并購金額25.8億美元。2011年第一季度房地產業完成并購32起，同比增加22起，是2009年全年的1.6倍。

目前，房企并購數量仍在持續增加，大型房企不斷吞并整合中小型房企。在并購活動中，大型房地產企業除運用傳統融資渠道之外，還通過房地產投資基金(VC/PE)進行具體項目/企業的投資并購。在2010-2011期間房地產行業并購的案例中，由房地產投資基金支持的企業并購日漸活躍，大多是VC/PE支持的房地產行業巨頭對小型房地產開發公司、在建項目或物業管理公司的收購。宏觀調控政策趨于嚴厲，市場競爭不斷加劇的雙重背景下，并購整合已經成為房地產企業突破融資困境、拓展市場份額的一條便捷通道。

非房地產主業企業退出房地產業也，加速了房企并購浪潮的推進。非房地產主業企業退出房地產業主要是一些當初帶著投機性目的進入房地產業的企業，因經驗不足、規模小、缺少專業人才等而選擇退出房地產業，從而集中力量發展主業。

總之，房地產業投入大、周期長、受市場因素影響大的特點，決定其有著較高的市場風險。隨著房地產市場的日趨成熟，國家政策的不斷完善，像土地招投標制度、新的商品房預售標準等的實施，房地產開發行業的準入程度將不斷提高，只有那些具備雄厚的資金實力、顯著的品牌優勢、規模化經營、占據較大市場份額的大型房地產企業，才能在市場中站穩腳跟。

作者單位：重慶大學建設管理與房地產學院

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