試論房地產開發的成本控制

摘 要：隨著社會經濟的發展，房地產開發活動變得越來越復雜。而房地產開發商要想在這一行業立于不敗之地，就要求房地產開發商必須有超前的戰略眼光和嫻熟的專業操作技巧，科學合理地控制房地產開發過程中每一階段的成本，真正把握商機，化解風險，從而實現預期利潤。

關鍵詞：開發成本；合理利潤空間；平抑房價

中圖分類號：F275 文獻標識碼：A 文章編號：1006-4117（2012）01-0236-01

一、我國房地產市場開發現狀

（一）市場現狀。1998—2002年，中國房地產業發展速度始終保持在20%左右，其中商品房銷售額和銷售面積增長速度接近25%。從國際到國內，都可以看出房地產業在國民經濟中的支柱地位和作用。但中國的房地產市場既處于高速發展期，又處于轉型、過渡期，市場發育還不成熟，行為還不規范，市場運行中還存在諸多風險。既需要警惕房地產市場的“泡沫性過熱”現象出現，還需要警惕由于政府工程規模過大造成商品房空置率居高不下的“盲目性過熱”危險。現實要求政府和企業要共同把握市場脈搏，通過“無形的手”和“有形的手”，共同促進房地產市場持續健康的發展。

（二）政府對現狀的態度。促進房地產市場健康發展，是滿足城鎮居民不斷增長的物質文化需求的內在要求，有利于促進消費，擴大內需，拉動投資，增加就業，推進經濟結構的戰略性調整，保證國民經濟持續快速健康發展。

（三）消費者對現狀的態度。大多數消費者關心的問題是現在買房是否合算，房價會不會再度升高，質優價廉的房產是否能夠真正買到，購房置業成為城鎮居民消費和投資關注的重點領域。隨著銀行按揭貸款對居民個人消費的政策傾斜，個人買房已不再是不可企及的事情。

二、施工企業成本控制的基本任務

施工企業成本控制的基本任務是執行有關的成本開支范圍、費用開支標準、工程預算定額等；制定積極的、合理的計劃成本和降低成本的措施；嚴格、準確地控制和核算施工過程中發生的各項成本，并與計劃成本相對比，及時地提供可靠的成本分析報告和有關資料，對項目進行經濟責任承包的考核，以期改善經營管理，降低成本，提高經濟效益。

三、如何行之有效地控制房地產開發中的成本

下面就從房地產開發過程中的幾個階段來具體談一下成本控制。

（一）前期環節的成本控制。在房地產開發過程中，項目的篩選是最重要的一環。學會定位是關鍵。一是要進行市場調研，對市場走勢做出分析、判斷，并及時提供、反饋給集團公司管理層作決策參考。二是根據集團公司業務發展規劃、開發能力和面臨的市場情況，確定項目開發計劃；組織各方面專業人士對擬建項目進行實地考察，進行立項調研、選址和前期策劃，提出立項建議和開發設想。三是選擇定價的目標，定價目標是整個價格策劃的靈魂，畢竟，對絕大數企業來說，利潤最大化是其經營的最終目的。在前期工作中，還有一項直接影響成本構成的因素，即對施工圖的設計與審核。優秀的設計是項目盈利最基本的保障。所以要加強對設計圖紙的會審與審查工作。對設計單位設計的圖紙質量進行仔細復核與審查，對各專業間圖紙的矛盾盡早向設計單位提出修改，以免出現返工現象，造成不必要的資金浪費。對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的最經濟性進行審核，以求提高設計質量，因為科學合理的設計不僅能較好地滿足用戶的使用要求，能比較容易地銷售出去，同時在滿足建筑物本身結構、抗震等要求基礎上還能大大降低工程造價。以避免因設計考慮不周或失誤而帶來的經濟損失。另外，由于土地價格在開發成本中所占比例較大，因此土地的價格和獲取方式對于開發商能否達到預期的回報率至關重要。

（二）建設階段的成本控制。前期工作完成后即進入建設階段。開發商在這一階段的任務就是要在預定的投資預算和規定的時間內完成開發項目的建筑安裝工程，使項目按時投入使用。1、通過合理規劃控制建設成本。總體規劃受規劃設計條件的制約，而規劃設計條件是由規劃管理部門依據國家相關規范編制的，所以對國家相關規范的理解程度決定著總體規劃的質量和水平，同時也影響著建設成本的控制。所以應力爭提高容積率，增加開發面積，提升土地的利用價值。通過總體規劃設計的方案優化來節約投資，其比重占個渠道節約投資總額的60%~70%，必須引起高度重視。2、優化施工圖設計，節約建設成本：施工圖設計方案的優化程度是僅次于總體規劃設計方案的一項重要重要成本控制任務，如果說總體規劃設計方案降低建設成本占60%~70%的話，那么單項工程的施工圖設計方案降低建設成本就約占20%~25%，必須引起高度重視，嚴格掌控。這就需要我們熟悉和掌握設計規范中影響建設成本的主要內容。3、加強合同管理，降低建安成本。由于建筑行業產品的固定性，生產工人，機械設備的流動性，產品的多樣性，產品的體量大，生產周期長等特點，造成了特有的復雜生產工藝流程，建筑施工承包合同的內容相應比其他商業合同，加工合同復雜多變。建筑施工承包合同的所有條款都與成本有關聯，所以建筑施工承包合同，經雙方簽認，就決定了建筑成本的高低，再要想改變它，就是違約，形成司法糾紛。

(三)后期階段。1、及時進行竣工總成本結算。工程完工后，項目經理部將轉向新的項目，項目經理應組織有關人員及時清理現場的剩余材料和機械，調配不需要的人員，支付應付的費用，以防止工程竣工后，繼續發生包括管理費在內的各種費用。2、進行成本核算。成本核算，要嚴格遵守成本開支范圍。劃清成本費用支出與非成本費用支出的界限，劃清工程項目成本和期間費用的界限。3、組織成本考核和分析。項目竣工，工程結算收入與各成本項目的支出數額最終確定。項目部在整個工程結束后，按成本費用項目進行成本分析，提出本項目累計成本實現水平，并逐項分析成本項目節約或超支情況。尋找原因，之后，根據成本分析報告，召開項目成本分析會，總結成本節約的經驗，吸取成本超支的教訓，為下個工程項目成本控制提供對策。項目部整理匯總成本核算資料，報公司審核。根據公司的審核意見及項目部與各部門、各有關人員簽訂的成本承包合同，項目部對責任人予以獎罰。

總之，在市場經濟發展的今天，要對成本進行有效的控制，則要求企業各個部門之間相互協調共同努力。成本優勢的取得絕對不限于成本本身、應從管理的高度去挖掘成本降低和獲取效益的潛力。作為房地產企業的管理者要結合企業的實際情況，充分運用現代的先進成本控制方法以加強企業的競爭力，迎接經濟全球化的挑戰。

作者單位：浙江萬都房地產開發有限公司