信息不對稱理論在商品住宅投資風險分析中的應用淺析

摘要：本文將信息不對稱理論應用于商品住宅的風險分析，闡述了商品住宅市場中信息不對稱形成的原因、影響，提出了解決商品住宅市場信息不對稱問題的對策。旨在防范投資風險，促進房地產業健康發展。

關鍵詞：住宅 信息不對稱 對策

0 引言

在實體經濟中，信息往往是不對稱的。相比與其它大宗商品市場屬性，房地產市場的信息不對稱的特點是很明顯。房地產市場的信息不對稱大量可見，交易對象的內在屬性如質量、性能等更多的理解要比另一方多。近年來，中國的房地產市場有很大的進步，在中國的房地產市場，商品房營業額次又一次刷新歷史記錄；另一方面，由于資源不足，由于信息不對稱在房地產銷售領域尤為突出，消費者容易和開發商沖突，特別是信息不對稱問題引起的房地產糾紛已成為日益突出。中國的商業房屋市場信息不對稱是明顯的，由于信息不對稱影響商品房市場，帶來了資源的浪費扭曲，產生不利影響，供應之間的關系和需求嚴重影響了我們的住宅市場的正常和有序發展，改善商品住房市場信息不對稱的情況，提高市場透明度是必需的。

1 信息不對稱的含義

不完全信息是指在市場中的信息和經濟信息與有關各方之間的關系的主題事項只有一方知道，也稱為非對稱不知道。在經濟學中，這是通常稱為道德風險，是一個信息不對稱的來源的信息隱私。2001年10月10日，瑞典皇家科學院宣布在2001年授予喬治·阿克洛夫、約瑟夫、斯蒂格利茨經濟學諾貝爾獎三位教授的經濟學獎，對他們的經濟研究領域的貢獻做出了杰出的認可。科學學院的話說是：“本年度的得獎者為范圍廣泛的市場與非對稱信息理論奠定了基礎，在20世紀70年代形成的現代信息經濟學的核心”。二十多年來，信息不對稱一直是經濟向當代法律解釋研究的一個重要領域，具有很多的經濟活動的重要意義。為深入了解農業產品、金融服務、生產率、價格信息不對稱理論的得獎者工資博弈，以及消費品和運行機制提供了一些重要的理論基礎。市場的傳統經濟學是普遍的其重要的基本前提是\"經濟人\"的完整信息。其實它早就知道因為不同利益驅動、市場投資者在現實生活中不能有完整的市場信息和經常的交易中的\"囚徒困境\"的利益的損失。

有理論的信息不對稱的兩個基本假設：①相關的信息出現在分布是不對稱的交易各方之間，這是，一方有更多的信息，比其他方，一方在信息優勢，相對缺點的信息；②交易方顯然應具備的信息。非對稱信息市場交易雙方在委托代理的關系，有優勢成為一方的代理的信息，被稱為經濟學和信息之間的關系的條件下相對劣勢被稱為委托人。“委托代理關系是市場參與者的一種形式的社會契約本質上是信息差異”。通常所說的委托代理的關系，其范圍更廣泛的流行在我們的日常生活中，與這種關系是不同的。如商品貿易關系、病人和醫生，雇員和雇主之間的關系之間的關系。

在經濟學中的基本假設為人是理性的，根據各種限制在追求自己的利益最大化。因此締約方的信息不對稱、 為自己的利益，代理商條件下有可能憑借其信息優勢，利用相關信息的隱秘性，選擇發生的兩個核心內容——逆向選擇和道德風險的信息不對稱理論在賣方的行為：①出現的逆向選擇。也稱為無利選擇，指的是一方與信息相關的信息，隱瞞無知的詳細信息，并獲得額外的好處，客觀地出現中不合理的市場分配行為；②信息顯示不道德行為。也稱為道德風險，是指擁有的信息優勢為自己的利益故意隱藏信息，給另一方造成的傷害。

2 商品住宅市場信息不對稱形成的原因

2.1 信息的稀缺性

嚴重信息不對稱是市場的低效率的市場。在賣方市場房地產情況下，開發人員有更多的信息，所以要公開這些信息，消費者缺乏信息，以致信息不對稱。信息是一種稀缺資源，因為專業精神，規模的生產信息和信息產品的外部原因，導致供應的信息往往是不足。信息不對稱是市場本身并不能產生足夠的資料和有效地對它們進行配置。

2.2 搜尋信息的機會成本高

機會成本指的是一項行動，被放棄了的操作價值的最佳選擇。處于信息劣勢的消費者為了避免信息不對稱，產生了信息支付費用的消費者。在商業交易中，買家想要與公司的信息公開，你要付出巨大的代價。從開發人員的角度來看，他不想看到更改了信息不對稱的嚴重情況，因為它會導致下降房地產業平均利潤率，開發人員感興趣，加上較高的機會成本，消費者搜索的信息成本，抬高信息不對稱。

3 信息不對稱在商品住宅市場中的表現及分析

因為生產過程是一個復雜的建筑物，廣泛，涵蓋多個領域的專業知識—設計、施工和監理，如基地建設項目中的鋼筋混凝土施工的過程之后會覆蓋，完成后，一般買家盡快購買一般商品將能夠確定其質量和成本，但房地產絕對不可能。這決定了很大的程度上，房地產不同于大多數大宗商品交易。商業質量是好還是壞，和實際成本只有唯一的開發人員知道，商業房屋開發商大量實質性信息，包括地理位置、地形、交通、類型，例如公共信息，還包括商業住房成本、質量、盈利能力和添加潛在的隱藏的信息，也包括如物業管理的不確定性信息的后續服務。其中可以集成以確定住房和對市場情況的綜合素質。但普通購房者很難充分理解在短期內，更不用說成本的商業房屋的質量信息。他們有只一定量的可公開獲得的信息，例如，消費者的喜好，花費大量的私人信息，此信息的價值是給買家自己參考，確定目標區域，只有一個清晰的定位和較少的房子本身。因此，買家和賣家的商品房質量和成本，有嚴重不對稱的信息。

住宅市場是區域市場、區域經濟，社會發展有較強的依賴性。區域經濟差異，政府相關政策的差異，面積的差異，異地市場本地化的問題，增加了統計信息，并產生發布和流通的困難。住宅市場通常僅有“景氣指數”，和完區域開放領域，和銷售區域和投資，宏觀指數反映市場的總趨勢。對開發人員和個人消費者這些信息難成為決策行為的充分依據。

通過以上的分析可以看到，住宅市場的信息不對稱的容易出現，并在市場交易的過程中，開發人員的主人信息比消費者充分和準確，能力也強于消費者的信息。交易雙方的存在明確的信息不會不對稱，開發人員處于信息優勢，消費者是信息劣勢。如果沒有完美的管理對策和制度安排，此信息不對稱的結果將是質量好的住宅也逐漸被質量差的住宅淘汰出市場，消費者的利益將不可避免地會受到損害，產生大量的糾紛。

4 解決商品住宅市場中信息不對稱的對策

信息不對稱的商品房市場的負面影響是很大，但我們必須意識到，完全消除信息不對稱時，創建一個完全競爭的市場環境是不可能的，我們可以做的是提高相關部門的積極性，共同努力將受到削弱的信息不對稱的影響降至最低。

4.1 建立信用的社會評價機制是規范房地產市場的治本之策

基于勞動分工與合作是基于市場經濟的信用體系。信用是不同經濟主體之間的鏈接，必須建立信用市場主體的所有記錄。有信用歷史記錄，可以很容易地獲得社會的數據。若要建立信用歷史記錄，關鍵是要發展高增值和誠信的獎勵和懲罰機制的高強度。貿易過程中不誠實的行為，將進入信用歷史記錄系統，向公眾提供高科技的手段，它很容易找到的不良記錄。因此，建立信用體系，可以有效地解決信息不對稱的問題。由無限放大的信貸成本給不道德房一個沉重的打擊。相反，通過積累自己的信用記錄中附加值，其他人對付他、您可以提高他的信用額度。因此，建立健全社會信用體系，是進一步完善市場經濟體制的重要保證，也是規范房地產市場秩序的基本對策。

4.2 政府加大規制力度，加強監督機制建設

因為市場機制的角度解決信息不對稱有它自己的缺點，因此，很有必要采取一定的措施對市場的監管，以彌補缺乏的市場機制。諾貝爾經濟學獎得主阿克洛夫和斯蒂格利茨也提出了一個觀點：市場是有缺陷的，需要政府干預市場。因為強制性的政府規范，特別是發展商必須披露某些重要信息，否則為他們會受到適當的懲罰，所以它能相對更有效。

另外要加快立法步伐，適當的監督、監測機制是必不可少的，監測機制缺乏是導致透明度不高的房地產市場信息的原因之一，完善監督機制，以確保執行和實施的法律和法規，確保市場的透明度和公正性。

4.3 消費者要建立起強烈的信息經濟意識

對消費者來說，充分利用信息社會的便利條件，從各方面以獲得更多產品信息。某種意義上講，只有充分把握真實的商品信息，消費者可能有房地產交易中的平等地位。由于當前房地產市場中的信息不對稱，大量的開發商和銷售代理商發出的信號有明顯的主觀性，有不公正及客觀的觀點，大多數買家沒有專業技能，因此買家可能不分辨這種虛假的信息。因此應還制造和傳播的大量積極的市場信號，幫助更好地了解市場的參與者。

5 結束語

總之，信息不對稱理論從創立到發展時間不長，在應用的過程中可能還有不足，特別是將其應用到我國商品住宅市場上來，更是全新的實踐。隨著研究的不斷深入，信息不對稱作用將會更大的體現。我國的商品住宅市場正處在發展的關鍵階段，改革與發展的任務很重，通過借鑒國外的先進理念如信息不對稱會對其自身的發展有十分有益的參考價值，希望我國的商品住宅市場能將其與自身的實際情況相結合，不斷提高效益，為我國經濟和社會的發展做出更大的貢獻。

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