中心鎮建設需提高土地利用效率

□ 文/聞海燕

中心鎮建設固然需要配套銜接土地利用規劃、調整用地指標、增加土地供給,更要盤活土地存量、挖掘用地潛力、提高土地利用效率

近年來，在協同推進新型工業化、新型城鎮化和農業現代化的大背景下，浙江中心鎮建設步伐逐漸加快，中心鎮的基礎設施明顯改善，經濟實力明顯增強，集聚效應開始顯現。但隨著建設用地規模的擴張，土地利用效率不高的問題也進一步凸顯。突出表現在：一是產業布局分散。中心鎮的產業空間結構普遍存在著規劃不到位的問題，商貿、工業等產業布局比較散亂。目前僅有39個中心鎮有經濟開發區（園區），其余的100多個中心鎮只有工業功能區，且配套建設滯后，難以滿足中心鎮產業集聚發展的需求。二是建成區容積率較低。目前小城鎮的容積率平均值遠小于30%，無論在空間開發還是在內涵擴充上都有較大潛力可挖。三是服務業用地集約程度不高。如與城市相比，周期性集市等經濟活動在中心鎮占有較大比例，相應的集市用地的效率就明顯低于中心城市商業用地的效率。

中心鎮的建設進程正面臨越來越突出的土地瓶頸制約。這固然需要配套銜接城鎮建設規劃與土地利用規劃，調整用地指標，增加土地供給。但更重要的則是，中心鎮建設必須盤活土地存量，挖掘用地潛力，改善土地管理，提高土地利用效率。

在結合各地實際推廣“盤活閑置土地和廠房，加大土地綜合整理力度、以產業聚集帶動土地集約、創新農村宅基地的置換流轉”等已有成功做法的同時，還可以采取以下對策舉措，來進一步提高中心鎮的土地利用效率：

——及時調整和完善中心鎮的建設用地規劃。中心鎮建設發展是一項龐大的系統工程，只有通過規劃才能實現區域建設和發展相協調，也只有通過規劃才能實現土地的集約節約利用。目前多數中心鎮都已編制鎮發展建設規劃，要進一步銜接發展建設規劃與土地利用規劃，合理確定產業園區、商貿設施、城鎮道路、公共事業、住宅小區等規劃布局，并通過實施工業建設、住宅建設、基礎設施建設等的土地節約工程，調整建設用地結構，提高建設用地效率。

——適當提高城鎮商貿、住宅項目相關技術指標。中心鎮商貿項目原則上應建高層建筑，容積率應在2.5或3.0以上。住宅、商住類商品房原則上也應推行高層建筑，容積率應在2.5或2.0以上。鼓勵增加地下建設開發空間，如對地下空間土地使用權可單獨確權發證，地下室可不計入地上建筑容積率。

——在用地上收緊，從資金上放松。在限定規劃目標內的用地，給予中心鎮更大的土地出讓資金分配比例，對沒有突破用地指標的中心鎮給予相應的獎勵。這樣，既促進中心鎮集約用地，又增加中心鎮建設資金。中心鎮產生的土地整理新增耕地折抵指標和建設用地復墾指標，應全額留鎮，以激勵中心鎮加大土地整理力度。

——提高中心鎮土地管理效率。開設中心鎮土地利用項目審批的綠色通道，對符合中心鎮產業發展規劃、符合節約集約利用土地要求的項目，審批時優先處理。協調政府各職能部門的運作，特別是界定和協調土地管理部門和城鎮建設部門對中心鎮土地管理的職責權利，促進中心鎮土地資源的優化配置。

——加強中心鎮用地監管。一是嚴把項目準入關，提高項目準入門檻，掌握節約集約用地主動權。在鼓勵產業向園區集中的同時，建立進區投資項目聯審制度，強化項目準入關。二是全面實行公開招拍掛制度，以市場來優化配置資源。對經營性用地使用權全面實行招標、拍賣、掛牌出讓制度。三是加強企業用地監管。建立新型評價制度，在對園區內企業進行考核時，將節約集約利用土地的內容列為考核指標。實行“三掛鉤”機制，將存量土地盤活情況直接與新增建設用地指標分配掛鉤，與該企業參與經營性用地參拍資格掛鉤，與該企業新增用地工業項目申請資格掛鉤。