房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營中的問題與對策

○侯寶珍

（西安財(cái)經(jīng)學(xué)院行知學(xué)院 陜西 西安 710038）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營中的問題與對策

○侯寶珍

（西安財(cái)經(jīng)學(xué)院行知學(xué)院 陜西 西安 710038）

負(fù)債經(jīng)營是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很重要的一種經(jīng)營方式，負(fù)債經(jīng)營能夠給房地產(chǎn)企業(yè)帶來一定的利益，但同時也存在很多問題。本文就房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營中財(cái)務(wù)風(fēng)險加大、資本結(jié)構(gòu)和負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理等方面進(jìn)行分析，并提出相應(yīng)的對策。旨在促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)解決負(fù)債經(jīng)營中的問題，使之能夠健康持續(xù)的發(fā)展。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 負(fù)債經(jīng)營 資本結(jié)構(gòu) 負(fù)債結(jié)構(gòu)

負(fù)債經(jīng)營是企業(yè)通過合法途徑，在擁有權(quán)益資本的基礎(chǔ)上，有償利用債務(wù)資本來進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營和管理，借助財(cái)務(wù)杠桿的作用，最大限度地提高資金的使用效率，充分發(fā)揮負(fù)債的增值功能，以獲取利潤的活動。負(fù)債經(jīng)營的內(nèi)涵從資本經(jīng)營的角度來看，由于資金投入量大占用資金時間長等特點(diǎn)，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很大程度上得益于負(fù)債經(jīng)營這種經(jīng)營方式。對于債權(quán)人來說，債務(wù)是借出資本，可以作為資本經(jīng)營，還可以得到利息報(bào)酬；對于作為債務(wù)人的房地產(chǎn)企業(yè)來說，債務(wù)是一種借入資本，通過它進(jìn)行房地產(chǎn)經(jīng)營，這種經(jīng)營方式就是負(fù)債經(jīng)營。但是，負(fù)債經(jīng)營是一把“雙刃劍”，在運(yùn)用債務(wù)進(jìn)行經(jīng)營的同時，也存在著很多的問題。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營現(xiàn)狀

據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2009年至2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源如表1所示。

表1 2009—2011年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源（單位：億元）

從表1可以看出，2009—2011年，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的自籌資金有所增加，但是負(fù)債占總資金的比重分別為68.66%、63.16%、59.05%。

2012年一季度全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源20847億元，同比增長8.2%，其中，國內(nèi)貸款4319億元，同比增長12.6%；利用外資112億元，同比下降22.4%；自籌資金8910億元，同比增長25.0%；其他資金7506億元，同比下降8.0%。在其他資金中，定金及預(yù)收款4380億元，同比下降9.2%；個人按揭貸款1963億元，同比下降5.5%。負(fù)債占總資金的比重為57.2%。由此可見，房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率雖比前幾年有所下降，仍是房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的重要的經(jīng)營方式。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營中存在的問題

負(fù)債經(jīng)營模式已成為房地產(chǎn)企業(yè)目前重要的經(jīng)營戰(zhàn)略。但企業(yè)不能盲目采用這一經(jīng)營方式，因?yàn)樨?fù)債經(jīng)營的利益與風(fēng)險并存。合理的舉債能力為企業(yè)帶來財(cái)務(wù)杠桿利益，但舉債不當(dāng)，將使企業(yè)蒙受損失，陷入債務(wù)危機(jī)。

1、負(fù)債經(jīng)營會加大房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)風(fēng)險

從理論上來講，企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險和財(cái)務(wù)風(fēng)險構(gòu)成了企業(yè)經(jīng)營的總風(fēng)險。如果企業(yè)僅僅采用自有資金進(jìn)行經(jīng)營，則它只會面臨經(jīng)營風(fēng)險，如果采取負(fù)債經(jīng)營，它就必須要既承擔(dān)經(jīng)營風(fēng)險又承擔(dān)財(cái)務(wù)風(fēng)險，而且負(fù)債比例越高，風(fēng)險就會越大，這主要是因?yàn)樨?fù)債具有需要按期還本付息的特性，如果企業(yè)沒有獲得預(yù)期的收益率，甚至低于借款利率，這一方面會使企業(yè)的權(quán)益資金收益率下降，另一方面還使其企業(yè)無力支付到期本息，這時債權(quán)人就可能會強(qiáng)制企業(yè)破產(chǎn)，負(fù)債越多，則企業(yè)面臨這種可能性就越大。另外，由于債務(wù)是具有成本的，這會使企業(yè)的經(jīng)營成本增加，導(dǎo)致企業(yè)保本銷售量增加，從而減弱了企業(yè)的抗風(fēng)險能力，因此，負(fù)債經(jīng)營不僅會使企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險增加還會使企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險增加。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)不合理

權(quán)衡負(fù)債經(jīng)營的利弊，為了在獲取財(cái)務(wù)杠桿利益的同時避免籌資風(fēng)險，企業(yè)一定要做到適度負(fù)債經(jīng)營。企業(yè)負(fù)債經(jīng)營是否適度，是指企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)是否合理，即企業(yè)負(fù)債比率是否與企業(yè)的具體情況相適應(yīng)，企業(yè)應(yīng)根據(jù)自身企業(yè)的經(jīng)營特點(diǎn)確定適合自己的負(fù)債比率。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，目前我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率普遍過高，有些在70%左右，有的甚至達(dá)到80%以上。據(jù)財(cái)經(jīng)日報(bào)在《2011年資產(chǎn)負(fù)債率前25的房地產(chǎn)公司》中報(bào)道，25家房地產(chǎn)公司中，資產(chǎn)負(fù)債率最低的為中華企業(yè)78.12%，中關(guān)村78.15%；最高的為高新發(fā)展95.2%，園城109.95%。數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率過高，資本結(jié)構(gòu)不合理，面臨著很大的財(cái)務(wù)風(fēng)險。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)不合理

負(fù)債結(jié)構(gòu)是指企業(yè)負(fù)債數(shù)量的比例關(guān)系，各種負(fù)債業(yè)務(wù)（如吸收存款、借款、發(fā)行證券等）之間的結(jié)構(gòu)。其中最主要的是短期負(fù)債與長期負(fù)債的比例關(guān)系。因此，負(fù)債結(jié)構(gòu)問題，實(shí)際上是短期負(fù)債在全部負(fù)債中所占的比例關(guān)系問題。在企業(yè)的負(fù)債總額一定的情況下，究竟需要安排多少流動負(fù)債、多少長期負(fù)債。我國資本市場的現(xiàn)狀，決定了企業(yè)的融資環(huán)境，影響著企業(yè)的負(fù)債結(jié)構(gòu)。很多企業(yè)在發(fā)展過程中都會進(jìn)行負(fù)債經(jīng)營，但是僅僅考慮資產(chǎn)負(fù)債還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，更要關(guān)注負(fù)債結(jié)構(gòu)，尤其是要注重短、長期債務(wù)的構(gòu)成，這樣才能既發(fā)揮債務(wù)的最大經(jīng)濟(jì)效用，又能歸避短期不能支付的風(fēng)險。如果負(fù)債資金內(nèi)部結(jié)構(gòu)不合理，同樣也會引發(fā)財(cái)務(wù)危機(jī)。企業(yè)長短期負(fù)債的風(fēng)險不同，并且它們的盈利能力也各不相同。這就要求在進(jìn)行企業(yè)負(fù)債結(jié)構(gòu)管理時，對其盈利能力與風(fēng)險進(jìn)行權(quán)衡與選擇。以確定企業(yè)既能使風(fēng)險最小，又能使企業(yè)盈利能力提高的負(fù)債結(jié)構(gòu)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)債經(jīng)營存在問題的治理措施

1、應(yīng)樹立風(fēng)險意識，建立有效的財(cái)務(wù)風(fēng)險防范機(jī)制

（1）企業(yè)應(yīng)牢固樹立風(fēng)險意識。在目前經(jīng)濟(jì)體制下，企業(yè)屬于自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧生產(chǎn)者和經(jīng)營者，企業(yè)必須獨(dú)立承擔(dān)風(fēng)險。企業(yè)需加強(qiáng)風(fēng)險意識的防范，否則在風(fēng)險臨頭時，企業(yè)毫無準(zhǔn)備，一籌莫展，必然會遭致大敗。企業(yè)為了將總體風(fēng)險控制在可以承受的范圍，總是要權(quán)衡經(jīng)營風(fēng)險和財(cái)務(wù)風(fēng)險的組合關(guān)系。如果經(jīng)營風(fēng)險增加，必須通過降低負(fù)債比率來減少財(cái)務(wù)風(fēng)險。當(dāng)企業(yè)采取高負(fù)債策略，處于較高的債務(wù)資本比率狀態(tài)時，投資者將負(fù)擔(dān)較大的債務(wù)成本，并經(jīng)受收益率大幅度變動的沖擊，財(cái)務(wù)風(fēng)險增大，抵抗不利經(jīng)營環(huán)境下的經(jīng)營風(fēng)險的能力相應(yīng)減弱，或者說同樣的經(jīng)營風(fēng)險將對企業(yè)帶來更大的損害和危機(jī)。

（2）建立有效的風(fēng)險防范機(jī)制和財(cái)務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)。企業(yè)應(yīng)建立風(fēng)險預(yù)測、防范預(yù)警機(jī)制。首先應(yīng)建立企業(yè)經(jīng)營風(fēng)險檢測機(jī)制。通過控制經(jīng)營風(fēng)險來減少籌資風(fēng)險，充分利用財(cái)務(wù)杠桿原理來控制投資風(fēng)險，使企業(yè)按市場需要組織生產(chǎn)經(jīng)營，及時調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，不斷提高企業(yè)的盈利水平，避免由于決策失誤造成財(cái)務(wù)危機(jī)，把風(fēng)險減少到最低限度。建立一套完善的風(fēng)險預(yù)防機(jī)制和財(cái)務(wù)信息網(wǎng)絡(luò)，企業(yè)應(yīng)全面、及時地對財(cái)務(wù)風(fēng)險進(jìn)行預(yù)測和防范，制定適合企業(yè)實(shí)際情況的風(fēng)險規(guī)避方案，通過合理的籌資結(jié)構(gòu)來分散風(fēng)險。

2、確定最佳的資本結(jié)構(gòu)，適度舉債

（1）確定最佳的資本結(jié)構(gòu)。公司的資本結(jié)構(gòu)中，債務(wù)應(yīng)該占有一定的比例。債務(wù)過高會增加公司的流動性和破產(chǎn)風(fēng)險；債務(wù)過低則表明資金運(yùn)用效率偏低。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)確定最佳資本結(jié)構(gòu)，努力實(shí)現(xiàn)風(fēng)險與報(bào)酬的最優(yōu)組合，增強(qiáng)抵御外界環(huán)境變化的能力。

所謂最佳資本結(jié)構(gòu)是指在企業(yè)可接受的最大籌資風(fēng)險以內(nèi)，總資本成本最低的資本結(jié)構(gòu)。如果一個企業(yè)只有股權(quán)資本而沒有負(fù)債資本，雖然沒有籌資風(fēng)險，但資金成本較高，收益也不能最大化。反之，沒有股權(quán)資本，企業(yè)也不可能接收到負(fù)債性資本。假如負(fù)債資本多，企業(yè)的資金成本雖然可以降低，收益可以提高，但風(fēng)險卻加大了。因此，應(yīng)確定一個最佳資本結(jié)構(gòu)，在籌資風(fēng)險和籌資成本之間進(jìn)行權(quán)衡，使企業(yè)價值最大化。

另外，籌措長期資本，成本較大、彈性小、風(fēng)險小，而短期資本則與之相反。因此，企業(yè)在安排長、短期籌資方式的比例時，必須在風(fēng)險與收益之間進(jìn)行權(quán)衡。

（2）確定適度的負(fù)債數(shù)額，保持合理的負(fù)債比率。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)正確把握負(fù)債的量與度。企業(yè)的息稅前資金利潤率應(yīng)高于借款利息率。這是企業(yè)負(fù)債經(jīng)營的先決條件。如果計(jì)算出的利息率高于息稅前資金利潤率，就不能舉債，只能用增資的方法籌資，并且應(yīng)努力減少現(xiàn)有債務(wù)，避免財(cái)務(wù)杠桿的反作用，否則就會使企業(yè)陷入財(cái)務(wù)困境。除考慮投入與回報(bào)外還應(yīng)考慮以下問題：首先把握好負(fù)債率指標(biāo)。從發(fā)達(dá)國家控制負(fù)債率看都具有具體標(biāo)準(zhǔn)，日本在第二次世界大戰(zhàn)后，資金缺乏，企業(yè)多舉債經(jīng)營，因而負(fù)債比率很大，各年代一般均在70%～80%之間。美國負(fù)債率控制在40%～50%之間。目前，我國統(tǒng)一的負(fù)債率指標(biāo)雖不存在，但對具體企業(yè)來說應(yīng)制訂合理的負(fù)債率上限指標(biāo)，來切實(shí)控制負(fù)債風(fēng)險。以下為償債能力指標(biāo)。其計(jì)算公式為：負(fù)債比率=負(fù)債總額/資產(chǎn)總額×100；股權(quán)比率=股東權(quán)益/資產(chǎn)總額×100；利息保障倍數(shù)=息稅前利潤總額/利息費(fèi)用。

從以上公式中可以看出，負(fù)債比率越高，索償權(quán)的保障度就越小。反之索償權(quán)的保障程度就越大。因此此項(xiàng)指標(biāo)也必須操持一定適當(dāng)?shù)谋嚷省Ｈ毡菊蛯W(xué)術(shù)界一般認(rèn)為股權(quán)比率和負(fù)債比率保持各50%左右較為適應(yīng)。鑒于我國房地產(chǎn)業(yè)本身的性質(zhì)，其負(fù)債率保持在65%較為安全。利息保障倍數(shù)指標(biāo)反映出企業(yè)的經(jīng)營所得保障去付負(fù)債利息的能力，它的倍數(shù)必須大于1，否則就難以償還債務(wù)及利息。

3、確定合理的負(fù)債結(jié)構(gòu)

房地產(chǎn)開發(fā)在舉債經(jīng)營時，只考慮資產(chǎn)負(fù)債率還不夠，更要關(guān)注負(fù)債結(jié)構(gòu)，尤其是短、長期債務(wù)的匹配，這樣才能既發(fā)揮債務(wù)的最大經(jīng)濟(jì)效用，又能規(guī)避短期支付不能的風(fēng)險。負(fù)債，都有抵稅的作用。安排負(fù)債的結(jié)構(gòu)，主要就是為了讓企業(yè)能夠到期及時還本付息的情況下，減少利息支出，增加收益。

一般來說，負(fù)債結(jié)構(gòu)，應(yīng)結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)金流量狀況來制定。如目前資金緊張，需要負(fù)債融資，預(yù)計(jì)很快現(xiàn)金收入會有較大增長，則可以借入短期負(fù)債；反之，預(yù)計(jì)短期內(nèi)不可能獲得較多資金來償債，如大型房地產(chǎn)投資項(xiàng)目造成現(xiàn)金流出舉債等，適合用長期負(fù)債，這樣，企業(yè)可以避免短期負(fù)債到期時借新債還舊債的被動局面。負(fù)債結(jié)構(gòu)和行業(yè)狀況有很大關(guān)系。對于流動資產(chǎn)較多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，短期負(fù)債比例高；反之，長期資產(chǎn)占比較大的企業(yè)，長期負(fù)債比例比較高。

另外，很重要的一點(diǎn)是對短期負(fù)債和長期負(fù)債的利率和借款條款有正確的預(yù)期。在同等條件下，肯定是盡量選擇利率低的負(fù)債。而長期負(fù)債如果借入后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)際后期資金冗余，有的借款提前償還是有違約金的，會增加企業(yè)的負(fù)債成本，這一點(diǎn)要考慮。

總之，我國房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持合理安全區(qū)域內(nèi)適度負(fù)債的財(cái)務(wù)原則，按需舉債、量力而行，根據(jù)自身的經(jīng)營狀況、資金未來的盈利能力和企業(yè)的償債能力等制定合理的舉債規(guī)模，不能盲目舉債，不能超越自身的償債能力舉債。唯有如此，負(fù)債經(jīng)營的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。

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