保障房如何合理保障

○ 蘇 艷

（本文作者系上海易居房地產研究院高級研究員）

當前，我國正處在經濟轉軌和社會轉型的重要時期,伴隨著經濟快速發展，城市中低收入群體的住房保障問題是我國政府目前急需解決的重要問題。在去年成功完成開工1000萬套以后，2012年全國將開工建設保障性住房700萬套以上，竣工保障性住房500萬套，按照建設周期，預計到2013年將迎來保障性住房的大規模分配，如何公正地實現保障房的分配，關系著千家萬戶“住有所居”夢想的實現，也考驗著政府的公信力及社會管理能力。

一、保障房分配存在的問題較多

近年來，保障房的分配問題層出不窮，騙購騙租頻頻上演、暗箱操作屢屢出現、資格造假時有發生，保障房的分配機制遠遠沒有跟上其建設步伐。主要問題有以下五個方面：

一是，保障房在不少地方淪為了“特權房”、“福利房”。據悉，2011年以來，僅北京和上海就分別查處了5144戶和2645戶騙購、騙租保障房的家庭；河南洛陽一地有2077戶家庭在不具備購房資格的情況下申購經濟適用房；在陜西省山陽縣，在900多名經濟適用房申請人公示名單中帶有職務者多達100多人，其中不乏“鄉長、鎮長、執法隊長、所長”等職稱；在浙江省溫州蒼南縣，800多套本應分給困難群眾的限價房，成了當地一些領導的福利房。可見，隨著已建保障房數量的大幅度增長，房改的歷史舊賬逐漸銷去，而因質量缺陷、分配、退出等一系列問題纏繞的保障房或將淪為住房問題的癥結所在。

二是缺乏法律監管。目前，盡管保障房分配問題在各城市都明顯顯現，但是對保障房分配進行立法的城市并不多，僅存于深圳、合肥等少數城市。以深圳市為例，2011年《深圳市人民代表大會常務委員會關于修改深圳市保障性住房條例的決定》在深圳市五屆人大常委會第八次會議上獲得通過。與原條例相比，此次審議的修正版條例明顯加大了對騙購保障房行為的處罰力度，經濟上而言，從以前的最高5000元提高到最高20萬元的罰款；法律責任而言，明晰了以詐騙罪論處的刑事責任。提高騙購保障房行為的違法成本，最終目的是使騙購者望而卻步，還原保障房的公共保障功能。

三是，準入門檻不科學，存在保障錯位問題。不少地方對保障房申請準入門檻設置不科學，存在保障對象不明晰、保障范圍過大等問題。保障房的保障對象是城市中低收入群體，而受保障群體本身就是一個流動的群體，如果保障性住房的建設標準過高，與市場上的普通商品房相差無幾，將導致被保障對象即使收入提高了，也不愿意搬出保障房而去花錢購買或者承租住房，嚴重影響社會福利資源的循環利用。目前，不少地方的保障房準入標準由當地主管部門單方制定，社會公眾無緣參與，有的地方甚至是主管領導拍腦袋決定。保障房準入標準由誰來制定，根據哪些因素制定，如何核實申請人的資料等問題都值得深思。

四是，責任機構不明晰，無法實現科學管理。目前，地方政府負責保障房審核、監管的機構職責不明確，不少地方保障相關部門把保障房人群的審核交給了基層，比如說街道辦，但是實際上街道辦對所轄居民的收入和住房條件審核是相對困難的；更有一些地方交給了物業管理部門，而物業作為企業又不具有相應的行政職能，在分配管理上也沒有強制性，難以完成保障房分配的任務。這種保障房分配的責任機構不明晰，極易造成保障房審核過程的混亂，分配部門難以做到詳細了解申請者的信息。

五是，監管和退出機制不完善，對違法行為處罰不力。以北京為例，雖然北京市保障房出現過半數被交易和出租的亂象，市住建委每年也都對各中介門店相關保障房出租情況展開不定期調查，但鮮有因出租而被政府收回保障房的案例，可見，依靠后期監管整治保障房出租市場相對困難。而騙購一套保障房的成本也很低廉，有的城市房價突破2萬元/平方米，騙購一套經濟適用房能獲利幾十萬元，但是被查出后承擔的罰款僅僅只有5000元。而同樣的案件在香港將被罰款2萬港元及6個月的監禁，處罰相當嚴厲。

三、對完善保障房分配制度的建議

目前，保障房的分配問題引起了中央和地方政府的高度重視，國家領導人多次強調保障性住房分配問題，不少地方政府也逐步出臺了法律法規，以規范保障性住房的分配問題。在2011年12月22日全國住房保障工作會上，李克強副總理給出“二十字訣”，即“嚴格準入、程序公正、過程透明、技術支撐、及時糾錯”，并表示2012年要就此開展專項督查。去年“兩會”上，有代表提出把保障房分配管理和制度納入到基本住房保障法的內容中，實行保障房房源、分配過程、分配結果“三公開”等。針對上文總結的保障房分配過程問題，本文提出以下幾條建議。

（一）對保障房分配進行立法

要想使保障房真正實現保障性功能，必須以法律來維護保障房分配的公平、合理。一方面，建議住房和城鄉建設部出臺相關法規，明確保障性住房的準入機制、民用性質、享用對象、審核機制、管理原則等，長期計劃為保障性住房立法；另一方面，建議地方政府根據本市、本地區的具體情況，出臺地方性法律法規，有針對性規范保障性住房的分配問題。對保障性住房申請弄虛作假、申報不實以及工作人員協助弄虛作假、不按規定程序和條件審批、不認真履行職責、失職瀆職者，要按規定嚴肅處理，涉嫌犯罪的要移交司法部門。

（二）確立專門的管理機構

目前我國關于保障性住房的分配和管理都由地方具體操作，缺乏統一的管理和監督，因此建議由住房和城鄉建設部要成立專門的監管機構，統一負責監督檢查各地實行，并有權向各地法定分配和管理機構問責；同樣，地方要明確保障性住房分配和管理的專門機構，負責保障性住房的具體分配和管理，該機構應該整合民政、房屋管理、人力社保、工商、公安等部門的信息，能夠確立完善的分配程序；在住房分配后，還要建立動態機制，能夠掌握保障性住房用戶的財產信息，逐步建立相關的申請和使用信用體系。

（三）嚴格審批程序

首先，確立保障性住房的申請標準。根據地方經濟收入，貧困人群生活狀況，結合國家及地方相關政策或建議，由專業人員完成準入標準設置。具體就是由戶口所在地街道辦事處或鄉鎮人民政府住房保障管理部門對申請家庭收入、資產、人口和住房狀況進行初審、公示；區（縣）住房保障管理部門復審、公示和認定；市住房保障事務管理中心備案，并建立起統一的保障性住房申請家庭經濟狀況和住房狀況等審核管理信息系統，實現數據動態化管理和實時審核，提高信息的準確程度。其次，按照本地公共租賃住房建設和管理的實際情況和社會要求，相關部門對本地廉租住房、經濟適用住房、限價商品住房和公共租賃住房等申請資料統一摸底、逐步審核、公正分配。對已完成分配的住戶，進行公示，對符合條件尚未獲得住房的申請人復核并安排輪候。最后，建立保障性住房信用記錄檔案，完善申請人承諾和定期申報制度。

（四）建立信息披露制度

目前許多地方相關部門有意或無意封閉信息，造成保障房分配的錯亂，引起了社會和民眾的強烈不滿。對此建議建立保障性住房的信息披露制度，由專門機構建立向社會定期公布的制度，接受社會各界的監督。將房源信息發布、申請資格確認、審核申請、搖號配租等整個過程置于政府部門及社會各界的監督下進行，確保分配透明。同時將搖號配租結果通過公租房信息網和當地報紙，向社會公布，接受監督，無異議的向申請人發放配租確認通知。

（五）健全保障房退出機制

保障房之所以成為眾人爭搶的“香餑餑”，是因為在目前情況下可以通過“騙購”、“騙租”謀取暴利。因此，只有健全和完善了保障房的退出機制，使得保障房詐騙者無利可圖，才能使保障房分配過程更為簡便、合理。首先，在產權式保障性住房方面，主要以經濟適用房、限價房為主。建立經濟適用住房封閉運行機制，新購買的經濟適用住房確需轉讓的，由經濟適用住房家庭戶籍所在區縣住房保障管理部門回購，具體施行時間和辦法根據當地相關部門規定。控制經濟適用住房購房人通過購置、繼承、受贈等方式取得其他住房，不再符合經濟適用住房申請條件的應當退出，原經濟適用住房由經濟適用住房家庭戶籍所在區縣住房保障管理部門回購。經濟適用住房和限價商品住房優先向含高齡人口的家庭住戶和特殊群體傾斜。其次，對于公租房、廉租房等租賃性質的保障房，要通過公共租賃住房的產權或運營管理單位，設專人負責房屋分配與使用監督管理事務。并通過委托管理、購買服務等方式，委托物業服務機構協助做好日常檢查工作。