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我國城市發展中新區的城鄉一體化功能與模式探索

2012-02-06 06:37:48蔡玉勝王鳳艷
農業現代化研究 2012年4期
關鍵詞:農村發展

蔡玉勝,王鳳艷

改革開放以來,為打破傳統體制舊的均衡,探索適合生產力爆發性增長的新型經濟體制,我國從沿海到內地先后設立了許多新型開發區、高新區和新區。這些以經濟增長為首位目標的新興區域的興起,對推動區域經濟發展產生了巨大作用。然而,隨著新興經濟區的整合、經濟體量的不斷擴張以及我國經濟從粗放式增長向集約型發展的歷史性轉變,那種單純以經濟增長為目的新區發展模式已經開始不適應新的生產方式轉換的需要。新區的發展越來越從單一的經濟增長功能向經濟、社會以至文化等綜合發展的復合型功能區邁進,在一些規模較大的新興區域如浦東新區、濱海新區等,原有功能區逐漸開始顯現新型城市的雛形。新區的這種新變化,要求理論界必須深入思考:發揮新區的體制機制創新功能和引領帶動作用,應該有哪些新領域,既能確保既能實現新區的創新功能,又能增添新區的持久動力和活力,確保該類地區的生命力,從而證明新興經濟區并不是單純為制造業而生,并不是永久的“加工工廠”和“制造業基地”。本文結合新區所處的城鄉結合部的特殊地理區位特征,探討其在連接城市化和新農村建設,推動工業和城市反哺農業和農村,實現創新城鄉一體化發展模式的新特點,通過分析新區發展,總結推動城鄉一體化發展的新路徑。

1 新區核心功能的變化與城鄉一體化發展

1.1 新區核心功能的概念和內涵

我國實行改革開放政策以來,由各級政府主導或引導,在一些具有特殊地理區位、便于要素集中的地區,實行特殊經濟政策及建設管理模式,形成了集聚各種資源和生產要素集中開發的各類特區、開發區、高新區和新區等。新區的核心功能最初就是增長功能。在新區設立之初,從中央政府到地方政府的重點就是利用新興區域的創新優勢,破解多年來由計劃經濟體制導致的經濟管理體制僵化、經濟效率低下的諸多弊端,希望通過設立新發展空間這種創新路徑,探索、帶動經濟體制改革的深化。因此,在新興經濟區的設立上,按照從沿海到內地、從發達地區到欠發達地區擴散的原則逐步展開。如在開發區的設置上,第一階段從1984年到1988年間,先后在沿海發達地區設立了大連、天津、閔行等14濟技術開發區;第二階段從1992年到1993年,先后在沿海二線城市和部分發達城市設立營口、長春、北京等18發區。第三階段從2000年到2002年,先后設立鄭州、合肥、南寧等17個開發區,將開發區從東北逐步擴張到中西部地區。這種按照從東到西、從沿海到內地的設置邏輯,符合增長極理論和增長擴散原則。實踐也證明,這種新興經濟區的建立,在對外開放、吸引外資、改革試驗、促進區域經濟新的增長和可持續發展等方面,起到了輻射、示范、帶動作用和快速發展經濟的作用。

進入新世紀后,新區的核心功能和增長優勢發生了一定變化。隨著改革開放的不斷深入,新區的經濟增長和輻射帶動功能在不斷弱化,和改革開放之初比較,這種特區不“特”的跡象越發明顯。以深圳為例:1985年深圳的經濟增長速度為66.6%,1995年為 17.3%,2005年為 15.6%,2010年為 10%[1]。從2012年一季度已披露的經濟增長數據看,深圳的增長率只有5.8%,已經低于全國平均水平。這種變化既是中國經濟整體實力進入到新階段的必然反應,也是新時期,新區形勢發生變化后,對自身核心功能的調整不及時造成的。對新區核心創新功能的轉型探索,成為近年來的熱點。為此,國家先后選擇規模大、基礎好的若干新區,如浦東新區、濱海新區等開展綜合配套改革試驗。這是新區核心功能創新和轉型的重大標志,也意味傳統的以增長功能為導向的新區,進入到從單一增長功能過渡到探索復合創新功能的新階段。因此,現階段新區應成為以體制機制創新為引領,對經濟、社會文化、政治進行全方位綜合探索的先導區和試驗區。

1.2 新區的城鄉一體化功能

新區一般鄰近城市建成區,但在地理位置上又相對分離,是位于城市和鄉村之間的各種資源要素轉換頻繁的特殊區域[2]。充分利用土地比較收益和規模化效益是各類新區實現快速發展的重要前提條件,也是新區城市化的重大影響因素。各類要素中,土地對新區的發展起到最核心的決定作用。無論是功能區的規模和大小,還是功能區資本積累,都在一定程度上依賴土地要素。這種對土地的依賴決定了新區發展的基本路徑:在起始階段依賴土地的大規模經營,快速積累資本,形成起步規模,而到了一定發展階段后,必須調整原有發展模式,土地利用逐步由粗放向集約發展。對土地利用要求的不斷提升,需要改變原有的城鄉格局和用地方式,因而,新區對城市化的要求非常迫切,新區的發展越來越要考慮城市化和城鄉一體化發展問題。

新區在城市化和城鄉一體化進程中容易出現兩種極端:一是產業和人口的快速聚集增加使新區基礎設施用地和公共服務的公共用地的增加,原有的園區規模不適應城市化發展需求,需要不斷調整功能區版圖。比如當初國家批復的各類新區或開發區目前大多都面臨土地規劃重新調整的問題。如深圳、上海等地,對原有的行政區劃都進行了重新劃分,現有控制面積已經遠遠超過當初規劃之初的控制面積,面臨規模擴張和空間受限的難題。二是過高的估計了功能區的城市化進展,對未來城市人口、規模、公共服務的估計過于樂觀,對新區的吸引、負載和發展潛力認識不足,出現土地閑置、利用不足的現象。如鄂爾多斯的康巴斯等地,由于大規模商業地產開發與現有實際居住人口不對應,導致成為“空城”。

不管對未來功能區的發展規模如何評估,但新區城市化的趨勢卻是不可阻擋,新區對推動本區域的城市化和城鄉協調發展的功能愈來愈突出。一方面,作為特殊的功能區的管理和運行,新興功能區越來越多的要受到城市化自身發展所帶來的挑戰。過去,新區的核心功能就是經濟增長,但是現在,新區的核心功能逐漸從經濟增長轉型到經濟、社會、文化等綜合領域的創新與引領。從實踐看,近幾年來,我國新區的管理出現了以浦東新區、濱海新區等為代表的,由職能管理向城市管理、由功能區向行政區回歸的發展傾向。由于以城市為單元的競爭日趨激烈,新興經濟區正在逐漸地相對獨立于原來的單一性質,越來越具有城市經濟的鮮明烙印。新區通過與所在母城、農村的跨界合作,由單一的經濟開放功能逐步發展為綜合的城市發展功能,從封閉型功能區逐步演變為復合型城市社會。另一方面,由于我國新區大都位于城市邊緣區,其發展對與農村土地制度變遷、城市人口導入、城區與郊區的聯動發展等關聯密切,對城鄉一體化發展起著很大的推動作用。新區的城鄉一體化發展也成為功能區發展中不可回避的新問題。

2 新區城鄉一體化發展的復合特點

當前,以示范鎮建設和新農村建設“雙輪驅動”的發展模式在國內的城鄉一體化發展中得到普遍實踐。但隨著區域開發和體制改革的不斷深入,新區的快速發展,進而迅速推動和帶動城鄉一體化發展,成為推動城鄉一體化發展的“新推動力”。和示范鎮建設以及新農村建設不同,新區的開發開放最初的目標并不是城鄉一體化,而是通過要素集聚推動區域經濟快速增長,但是由于新區的特殊區位,以及新區開發開放過程中不可避免的牽涉到農地利用、村鎮并遷、人口遷移,客觀上對“三農”問題造成重大沖擊,對農村尤其是郊區發展帶來深遠影響。如果說新農村建設是通過優化農村生產要素組合來增強農村自身實力的內生型一體化發展模式,示范鎮建設則是通過來自城市化的外部推動力量實現一體化發展的外生型發展模式。那么以新區開發與整合形式出現的推動城鄉一體化發展的形式兼具內生型和外生型雙重特性。一方面,大規模的土地整理和村鎮遷并明顯是通過外部力量推動農村生產要素的重組;另一方面,和示范鎮建設的單一目標不同,新區的開發需要尊重生態環境保護和區域開發的多樣化,保證開發區內農業健康發展,農民增收和農村綜合環境改善是新區發展應有之義,因此,新區發展推動的一體化進程具有復合特性,更能體現是一體化發展的復雜關系和綜合要求。這些復合特點表現在:

2.1 新區面臨城市化和農村非農化發展的雙重壓力

作為新興區域,一方面,新區的建成區面臨深化城市化的巨大壓力,由于功能區的城市基礎設施普遍薄弱,城市服務功能不強,尤其是服務業發展相對滯后,這為新區的功能轉換帶動巨大阻力;另一方面,在新區所轄的農村區域,初始的城市化進程剛剛開始,區域內農業、農村和農民的非農化轉換壓力很大。新區作為“農村中的城市”和“城市中的新農村”,在推動城市化和非農化方面壓力巨大。

2.2 以產業帶動的城鄉一體化發展面臨公共服務需求的挑戰

新區的城鄉一體化發展是以產業集聚為重點的人口集聚與發展。作為經濟發展先導區的新興區域,其成立的最初目的就是發展經濟,實現增長功能,因次,產業集聚先于人口集聚是新區城鄉一體化發展的鮮明特點。因此,在一體化發展上,新區的城市化往往從產業的發展和繁榮開始起步,由產業發展帶動人口繁榮,繼而推動人口集聚和城市的發展。由于產業特性,區域內人口的類型相對單一,社會服務和生活服務的發展類型也相對單一。

2.3 新區城鄉一體化發展的目標水平與現實基礎反差較大

功能區的農業水平和農村人力資本水平總體偏弱。由于選定為功能區的多是未開發區域,因此,轄區內農業生產一般比較薄弱。但作為發展目標較高的區域,該區域城鄉一體化發展的起點和目標都比較高,一般來說,新區的一體化發展往往在規劃之初就已經確定為示范和樣板區域。

2.4 以土地要素為核心的要素整合難度較大

新區的一體化發展,核心在于土地的規模和集約利用。由于需要適當合理的土地的集中,新區的土地整理和村莊遷并規模與難度都很大。土地成為新區城鄉一體化發展的重要推動因素,新區城鄉一體化發展的成功與否跟土地的綜合利用關系很大。

2.5 新區的城鄉一體化發展中人文因素相對缺乏

城鄉一體化不僅僅是物質進化過程,同樣也是思想文化進化過程。一體化發展的最終目的不僅僅要實現生產生活方式的一體化,更要在人文思想和習俗等各方面推動城鄉一體化。由于新區的特有屬性,盡管在規劃、基礎社會、產業支撐等方面具有中心城區不可比擬的優越性,但作為新開發地區,在觀念、習俗、地域文化等方面,具有先天不足。

3 新區推動城鄉一體化發展的優勢

與小城鎮建設和新農村建設推動的城鄉一體化發展模式不同,以新區開發開放推動的城鄉一體化,具有自身的發展優勢:

3.1 新區的城鄉一體化發展具備先行先試的政策優勢

作為改革開放后興起的,以經濟發展為主要目的的新興區域,新區的發展往往伴隨的是土地、財政、稅收和資金扶持等多重政策優勢,這些優勢,特別是以“二次創業”和“三次創業”為標志的新探索,更是賦予政策上先行先試的優惠和權利,這些先行先試的政策優勢,是實現新區城鄉一體化發展的最寶貴財富[3]。如濱海新區被賦予了土地改革中的增減掛鉤權利,可以推動“宅基地換房”的順利進行。在農村建設用地、農村信貸、金融創新等諸多方面的先行先試,都對新區的一體化進程產生積極而又深遠的影響。

3.2 新區的城鄉一體化發展具備后發先至的趕超優勢

作為新興區域,新區的后發優勢對于實現城鄉統籌和一體化發展,具有強大的趕超效應,通過跨越式發展,該類地區可以輕松突破傳統區域需要若干年才能實踐的一體化進程。如天津中新生態城,通過利用新加坡的生態城市建設理念和技術,在短短的幾年時間,就在一個貧窮落后的鄉村建設成國內領先、國際一流的生態示范城區。

3.3 新區的城鄉一體化具備社會保障包袱較輕的發展優勢

新區人口一般不像城市人口那么密集,傳統產業和企業遺留下來的包袱很少甚至是沒有。在城鄉一體化進程中,可以大量避免拆遷、轉戶籍、安置等包袱。以土地政策和戶籍政策為例,由于傳統的中心城區在人口和土地改革上歷史形成的制度弊端,積重難返,很難實現一體化發展上的突破性進展,或者即使可以實現突破,但改革成本和負擔也會令地方政府望而止步。但新區卻可以充分利用新政策、新法規,實現新突破。

3.4 新區具備城鄉一體發展的產業、資本和技術綜合優勢

作為經濟功能區,新區一般具有強大的資本吸附能力和技術創新能力,這對城鄉一體化發展,提供了產業、資本、技術等支撐。新區的產業發展優勢,對于實現農村人口的非農化起到積極推動作用;新區的資本優勢,解決了小城鎮建設、新農村建設、示范園區建設等急需建設資金問題;新區的技術優勢,可以被吸收和轉化并被所在城市利用,如天津經濟技術開發區利用發展循環經濟的強大技術能力,在推動水循環的應用和新能源應用上,起到示范引領作用,推動了區域生態環境的一體化保護。

4 新區城鄉一體化發展的模式探索

4.1 新區城鄉一體化的發展模式和特點

各地新區在探索新區的一體化發展中有許多成功的案例。如天津濱海新區通過“宅基地置換”方式,探索農民進城市和土地集中流轉,很好的推動了轄區農村城市化進程;合肥等地通過大規模的“城中村”改造,推動郊區生活環境的改善與優化,引導城鄉生活一體化;上海浦東新區通過高科技園區建設,吸收創新要素和增長動力,推動所在區域城鄉一體化等。這些城鄉一體化的發展案例都具備結合該地區的地域特征和經濟基礎,因地制宜探索一體化的共性特征。總的來說,以產業為引領,以土地利用為核心,以農村居民的城市化或者集中居住為重點的城鄉一體化發展模式,是當前新區發展的一般選擇。

從實踐看,新區的城鄉一體化模式探索都具有以下基本特點:

(1)由于新區多位于城市邊緣區,一體化的經濟基礎雄厚,有利于通過與工業與農業、城市與農村的聯動發展解決失地農民就業、補償安置等難題。因此,新區城鄉一體化模式必須能體現工業反哺農業、城市反哺農村以及具備相對較高的施行標準。如天津華明鎮在推動農村“三改一化”(村改居、集改資、農改非、城市化)過程中,對農村集體經濟組織股份制改革、戶籍制度改革和撤銷村委會組建居委會、推進城鄉一體化的試點工作中推動較高的補償標準和有保障的土地制度改革,快速地推動了當地的城市化。

(2)充分考慮新區產業基礎,綜合考慮農村工業的園區化建設,郊區設施農業、都市農業和科技農業發展,以及建設新型的農村居住社區。農村工業、郊區農業和農村住宅是探索新區城鄉一體化新模式不可或缺的三要素。從蘇州永聯村、天津大邱莊等地的實踐看,其經驗在于很好的將農村集體工業基礎完整保留下來,重視集體經濟培養,重視本地區設施農業的發展,重視統一規劃、集中建設,為村民居住提供集中化、社會化和個性化的優越環境。

(3)充分考慮城鄉協同,市區和功能區互補。新區最大的優勢就是母城優勢,城市為新區的發展提供了社會服務、信息和人才的強大支撐。如天津市和濱海新區之間在服務業和制造業之間形成良好的協調和互補,推動了經濟快速發展,中關村利用首都人才聚集,高校云集的優勢,快速將曾經的郊區改造為首都科技型新城區。

因此,新區的城鄉一體化發展,需要綜合考慮該區域的核心要素,對區域內的工業、農業和居住環境等要素進行統籌規劃,一體化推進。“示范工業園+農業產業園+新型農村社區”的聯動發展模式將是未來新區城鄉一體化發展最值得關注和研究思考的路徑,也是新區城鄉一體化發展模式的基本典型。

4.2 “三區聯動”對推動新區城鄉一體化的重要作用

推動農村居住社區、示范工業園區和農業產業園區統籌聯動發展,是新區城鄉一體化發展的關鍵,是壯大功能區總體經濟實力、提升居民生活質量的重要途徑,對于加快轉變經濟發展方式,提高發展水平和質量具有重要作用。把農民居住社區打造成生態宜居的高地,把示范工業園區打造成先進制造業的基地,把農業產業園區打造成現代農業的高地,形成“三區”相互推動,相互促進,相互提高,共同發展的格局,是實現新區城鄉一體化發展的有力保證。

(1)農村新型社區建設是新區城鄉一體化發展的重要載體。人口要素的聚集是滿足新區發展的重要條件,也是衡量城鄉一體化的重要標準,農村新型社區建設的目的在于農村生活方式的現代化,居住和生產生活范圍的非農村化。居住社區變化是體現城鄉深刻變革的最前沿,也體現改革目的是為了讓人民受益。傳統農村居住方式圍繞自然生產進行,農村交通通訊等基礎設施薄弱,居住方式簡單,生活方式落后,農民受教育和培訓的機會很少。新區通過遷村并點、集中居住、傳統改造社區等多種形式體現的農村居住社區的變化,突出體現出新區一體化發展的趨勢。以來自農村的調查顯示[4]:1000多戶農戶中,有66%的農村居民表示愿意集中居住,其中有23%的家庭表現出積極支持集中居住態度。七成以上村民渴望5年之內實現集中居住,這體現出農民對生活方式現代化的追求。

(2)工業示范園區發展是新區一體化發展的的重要基石。產業園區是新區賴以生存的經濟基礎。產業園區化也是農村社區居住的直接原因和根本動力[5]。除了新興的產業園區之外,新區城鄉一體化發展中必須重視對鄉鎮企業發展的重新規劃和空間調整。鄉鎮企業曾在轉移農業剩余勞動中容納了30%的農業轉移人口。但受制于發展思路和資源條件限制,空間布局十分分散,分布在自然村、農村集鎮、建制鎮、縣級及縣以上市鎮的分別占80%、12%、7%、1%。鄉鎮企業的過分分散,使其喪失了聚集和擴散效應,就業容量也不斷下降,使得新區的城鎮化建設缺乏足夠的動力支持。解決農村工業發展中自然生態和人文生態失衡、后勁乏力、對農村人口的吸納力和吸引力不斷減弱等難題,必須充分發揮新區善于規模化經營和管理現代化產業園區的基礎經驗,推動分散的鄉鎮企業向工業園區集中,通過要素集聚和規模生產,徹底改善鄉鎮工業低效率、高污染的現狀。產業的適度集中和園區化管理既可以促進農業勞動生產率迅速提高,又可以引導人口相對集中,為城市化提供新動力。

(3)農業產業園區發展是新區城鄉一體化發展的重要保障。新區的城鄉一體化不是將產業都納入到第二產業體系中,必須兼顧考慮第一產業的發展問題。保持農業的合理規模和比例,有利于新區的經濟社會穩定,也有利于探索科技農業、設施農業的發展途徑。農業向產業園區方向發展既是實現農業產業化、發展現代科技農業的基本保證,也是實現環境生態保護的必然要求。農業科技的發展和土地使用效率的提高,使得傳統粗放式農業發展已經不適應都市農業的基本要求,建立在高科技、高投入、精細化基礎上的現代科技農業發展,需要實現生產高度集中,以便于資本的密集投入和科技的廣泛使用;同時,通過農業產業園區建設,有利保護日益惡化的生態環境。園區農業改變了傳統農業生產密集投入勞動力的做法,有效促進了大批農村剩余勞動力從傳統農業轉移到非農產業,對農村工業發展提供了大量勞動力資源,集中的農業生產方式為集中的農村生活方式創造了條件,高效的農業產出增加了農民收入,為縮小城鄉差別奠定了堅實的經濟基礎。

5 新區城鄉一體化發展應注意的問題

5.1 根據新區特點,做好推動城鄉一體化發展的科學定位

新區的城鄉一體化應在規劃上注意通盤考慮。①在發展規劃、基礎設施、公共服務、勞動就業、城鄉管理和生態環保方面統一做一體化發展規劃。在新區建設上,要做到定位準確,突出個性與特色。根據中心城區的歷史淵源和城市地位來規劃新區的人口的分布,產業的布局,從而確定新城區的規模和商貿、住宅、休閑娛樂業的分布格局。②要認真分析新城區與所在農村地區的差異化,根據農村發展的經驗和問題,吸收城市發展的經驗教訓,通過與老城區的差異化發展,避免在資本、人才等方面的競爭和排斥。③新區發展要有鮮明特點,要充分發揮后發優勢,在發展道路、產業遴選、科技支撐、制度創新等方面,發揮出新區的創新功能和優勢,增強新區的輻射帶動能力。

5.2 充分利用新區的核心創新優勢

一般而言,新區往往伴隨的是土地等優惠政策,應充分做好土地綜合整治,國土與規劃、建設部門應在進一步完善鎮村體系規劃的基礎上,抓緊編制土地綜合整治和新型社區建設專項規劃。在土地配置方面采取必要的政策,防止土地的過度非農化,保障農民的土地權益。包括:統籌土地利用和城鄉規劃,合理安排城鎮建設、農田保護、產業聚集、村落分布、生態涵養等空間布局。保護農民財產權,強化土地承包經營權,促進土地流轉,不能把土地這一最稀缺的資源排斥在市場之外。健全嚴格規范的農村土地管理制度。其次,應根據新區可以實施更加徹底的城鎮化優勢,按照減少農民來富裕農民、縮小農村來繁榮農村的思路,結合城市綜合體的發展,按照城市社區模式建設新型社區,推動農民向市民轉變,加快融入中心城區,使之成為城鄉一體化發展的先導區,避免城市化進程中出現新的城中村。

5.3 構建新區城鄉一體化的經濟社會支撐體系

新區要立足各區域實際,選擇和發展適合自身的產業。考慮城鄉之間的產業互動和區域之間的產業互補。堅持集中規劃主導產業,實現集聚發展、集約發展、集中發展,促進資源共享和服務效率的提高。把園區開發和城鎮建設有機結合起來,實現工業化與城市化互促共進。特別值得指出的是,新區由于往往是以經濟功能為主發展起來的,如果沒有相應配套的服務業發展,很容易導致人口流動出現極端情況,形成白天人口往新區集中,夜晚人口向城市回返的情況,使新區成為空城。必須大力發展服務業,加快房地產、商貿、物流、餐飲、娛樂、金融、信息、旅游和社區服務等產業的發展。加大招商引資力度,通過住宅小區、商業廣場、專業特色市場建設,聚集人氣。

5.4 加強新區生態環境保護,推進城鄉生態一體化

生態環境是新區的核心競爭力之一。應破解經濟與生態對立的發展觀和發展模式,推動經濟生態化和生態經濟化進程。要以改善新區生態環境和優化轄區人們生活環境為重點,統籌考慮城鄉環境治理和生態保護。加快建立和完善城鄉統一的垃圾處理機制,嚴防城市垃圾向農村轉移和擴散,減少新區垃圾和工業廢物對農村的污染。郊區的工業園區建設要以可持續發展為原則,通過集中建設排污排廢平臺,發展循環經濟,引進和培育高效、無污染產業,最大限度地減少環境污染源,實現工業園區向生態園林式園區方向發展。農村社區建設要考慮與農村生態環境建設結合,加大綠化程度,提高植被覆蓋率。探索建立郊區生態補償機制,營造人與自然、城市與農村、產業與生活和諧發展的環境。

5.5 超前謀劃新區的社會管理和服務體系

隨著功能區的城市化特點越來越明顯,在新區社會管理和社會服務體系的構建越來越重要。產業園區大量的流動人口生活和服務需要有新型的社會管理體制維護,郊區農民城市化后進入城市社區面臨生產方式和生活方式的徹底轉變,過去農村的集體資產和社會服務管理體系逐步被股份制和社會統一服務替代,功能區人口規模擴大后,原有的工廠政體管理模式需要有社會組織管理和中介服務介入,等等。這些新問題,將會是新區普遍面臨和亟待解決的難題。新區的社會管理問題已經成為當前重點領域的重點問題,需要地方政府超前謀劃和創新體制。

[1] 鐘堅.深圳模式與深圳經驗[J].深圳大學學報(人文社會科學版),2010(3):28.

[2] 張慧芳.城鄉結合部土地的制度特征及其效應分析[J].經濟論壇,2004(7):11.

[3] 王宏偉.城市化的開發區模式研究[J].地域研究與開發,2004(4):22.

[4] 范春雨.關于無錫市農村居民集中居住的調查與思考.無錫建設信息網,黨群工作,2006-12-06.

[5] 何芳.城市土地經濟與利用[M].上海:同濟大學出版社,2004:129.

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