難事做易，大事做細，確保國有資產保值增值
——記憶中的一場房產網絡競價拍賣會

■ 葉螢

（哈爾濱產權交易中心，黑龍江哈爾濱150010）

難事做易，大事做細，確保國有資產保值增值
——記憶中的一場房產網絡競價拍賣會

■ 葉螢

（哈爾濱產權交易中心，黑龍江哈爾濱150010）

當下的生活節奏之快有時真的令人瞠目，仿佛每個人都置身于時空隧道之中。轉眼又是一年的早春時節，南方已是春風吹柳綠，細雨點花紅，但北國的哈爾濱還是春寒料峭，乍暖還寒。到哈爾濱北方產權拍賣公司從事國有資產處置工作的9個年頭了。這期間，經歷了無數次艱難曲折，也體會到了無數次成功的喜悅。但最讓我難以忘懷的還是2011年7月15日，處置哈爾濱市道里區上游街25號房產的網絡競價拍賣會。該項目由最初的無人問津到最后炙手可熱，并實現了188萬元的高增值額，整個處置過程都充滿了北方產權拍賣公司全體員工的智慧和汗水。

2011年3月，隸屬于哈爾濱產權交易中心的哈爾濱北方產權拍賣有限責任公司在接受哈爾濱職業技術學院處置位于哈爾濱市道里區上游街25號辦公及教學樓房產的委托后，積極收集資料，了解相關情況，并派出項目組對標的房產進行實地踏查。此次拍賣的標的房產共有兩處：一處正臨道里區上游街，建筑物為6層，標的房產所在位置為三、四層一部分，五、六層全部，參考使用面積為433.454平方米，原用于辦公，建于1984年，整棟建筑物歸4家單位所有；另一處房產位于院內，建筑物為4層，標的房產所在位置為負1層、負3層的一部分，參考使用面積為708.796平方米，原用于教學，建成于1969年，整棟建筑物歸三家單位所有。兩處房產均無房屋所有權證。該處房產閑置多年，每年僅冬季采暖費一項就需支付近十萬元，協助政府盡快進行處置，減少行政支出，使閑置資產得以充分利用就成了公司義不容辭的責任。

經項目組實地勘察，發現該項目存在多處瑕疵：一是哈爾濱職業技術學院是于2002年由7所學校合并組建而成，兩處房產已閑置近十年，因為缺少維修，有多處墻體出現裂縫和墻皮脫漏，破損嚴重，這也成為一個“先天不足”的因素；二是臨街處的一、二層門市房產不在此次拍賣范圍也成為此項目的“硬傷”；三是標的評估價格為1258.2萬元，參考使用面積1.1萬元/平米的均價似乎又成為一道難以成交的屏障。面對如此“慘狀”，就連委托方對標的成交都不抱希望，以致破天荒地提出了參加拍賣的競買人必須先與其簽訂“現場查看備忘”的特殊要求。項目轉讓信息發布后，意料之中的情況出現了，標的基本無人問津，最終導致流拍。

事后，公司組織項目組成員進行了專門討論，大家一致認為，該處房產瀕臨寸土寸金的中央大街商圈，具有得天獨厚的地理優勢。綜合公司分別于2005年、2007年成功運作了位于中央大街的中央攝影社和中央大街美發廳整體產權拍賣，增值率分別達45%和72%的成功經驗，只要把工作做細做實，就一定會有相當大的成功的可能。最后決定，要把項目宣傳的重點放在中央大街上，把轉讓對象的重點放在關注公司的老客戶上。同時采取以下措施：第一，協助委托方向財政主管部門申請，將標的價格下浮10%，使標的價格得到準確的市場定位，吸引更多意向競買人的關注。第二，重新勘察了解標的周邊情況，對前期工作進行補充和改進，在細節上下功夫，甚至對標的建筑與中央大街及防洪紀念塔實際距離測量準確到了“米”。第三，結合公司網站改版的實際需求，重點打造和突出招商板塊，使項目信息更加醒目直觀。第四，將項目信息在公司網站以及北京、上海等兄弟機構網站發布，廣泛吸引意向投資者。第五，派出人員對一些重點老客戶進行走訪，了解購買意向，同時對咨詢的客戶給予詳細耐心解答，提供詳盡資料，使大家都充分了解標的現狀，消除疑慮。第六，根據標的的實際情況重新調整轉讓規則、競買協議以及交割手續等，為標的成交打下基礎。第七，為從源頭防止意外事件的發生，決定原本由委托方與競買人簽訂的“現場查看備忘”也改由公司代為簽訂。經過前期細致、充分的準備工作，新的轉讓信息一經發布，就引來眾多的意向投資者，經過甄選，最終確定了三位意向競買人。

作為黑龍江省拍賣行業的先進企業之一，哈爾濱北方產權拍賣有限責任公司近年來始終把緊跟時代發展脈搏作為公司的立足之本，較早地意識到了傳統拍賣與電子商務方式相結合的大趨勢。公司在全省率先分別引進了基于局域網的電子競價系統、基于互聯網的網絡競價系統，成功地將傳統拍賣與電子商務相融合。經過幾年來數百場競價實踐檢驗，充分顯示了這種方式具有受干擾小、透明度高、有效避免惡意串通等優點。經研究，本次采用互聯網網絡競價的方式，按照“時間優先、價格優先”的原則，分為自由報價和限時報價兩個報價期。為使競價充分，競價階梯設定為1萬元人民幣，加價幅度為競價階梯的整倍數，自由報價期限為2011年7月8日10時至7月15日10時，限時報價由2011年7月15日10時起，每個限時報價周期時間為300秒。

隨著網絡競價場次增多，競買人的“競價經驗”也在不斷增長，常常是每次參加競拍的競買人都是在限時報價的當天并且接近限時報價時間才開始報價。但這次卻一反常態，7月14日14:26時第一位競買人就按捺不住報出了起拍價1132.38萬元，隨后又相繼出現兩次報價，其中的一次直接加價12萬元，正當人們以為一場沒有硝煙的“戰斗”會提前上演時，當天的報價卻在18:37時第三次加價后戛然而止，價格也靜止在了1145.38萬元。暫時的寂靜預示著下面必將是一場更加激烈的“戰斗”。果然，15日的報價從9:58時開始后就一發而不可收，尤其是進入限時報價期，每次報價基本上是一個報價剛出現10余秒就被另一個新的報價覆蓋，令在電腦前關注競價進展的每一個人都目不暇接。其中一位競買人每次加價幅度均在10萬元左右，也顯示了其志在必得的決心。當競價進行到10:06時，標的價格已經飆升到了1259.38萬元，超過了降價前的評估價格1258.2萬元，但幾位競買人似乎并沒有就此罷手的意思，直至10:17分，價格定格在了1320.38萬元。

此次網絡競價共報價33輪，成交價格不僅比起拍價格增值了188萬元，也比降價前價格增加了60余萬元，結果遠超預期。精確的主攻方向，細致的前期功課、準確的價格定位是此次網絡競價成功的法寶。最終成功競得標的的競買人正是在競價中志在必得、經公司事先走訪并數次前來洽談咨詢的老客戶，也正是全體員工積極的工作態度以及真誠的做事風格贏得了對方的信賴。公司能在如此短的時間內扭轉局面將該項目運作成功，也正是得益于工作人員高度的敬業精神、高超的業務本領以及高效的優質服務。

“天下難事必作于易，天下大事必作于細”，兩千七百多年前，老子的名言對今天的我們更具有啟迪和實際意義，不是嗎？！細節決定成敗，細節體現完美，細節展示素質，只有勇敢面對困難才更能體現產權市場的價值?！?/p>