論物業服務合同

程博瀾

（中國科學技術大學公共事務學院，安徽合肥230052）

論物業服務合同

程博瀾

（中國科學技術大學公共事務學院，安徽合肥230052）

規范物業服務合同雙方的行為，調整物業服務合同雙方的法律關系，應明確物業服務合同的性質，提升物業服務合同的地位，使之成為合同法律制度上的有名合同，從而對其進行專門的規范。

物業服務合同；性質；責任

一、物業服務合同的概念及內容

在我國，合同分為有名合同與無名合同兩種。“有名合同，又稱典型合同，是指法律上以特定名稱命名，并以專門規范加以調整的合同。”［1］（P11）所謂無名合同，就是沒有專門名稱予以命名，接受合同法總則內容規制的合同。物業服務合同，是業主與物業服務公司訂立的，由物業服務公司為業主提供服務，進行物業管理活動，并由業主支付相應服務費用的協議。［2］物業服務合同是一種無名合同。物業服務合同是連接業主與物業服務企業的紐帶。物業服務合同的主要內容就是物業服務企業為業主提供的具體服務。物業服務合同不僅明確了合同雙方當事人的法律關系，而且通過“服務”一詞使物業服務企業明確自身定位，即為業主提供物業服務，由業主支付相應費用。

從本質上來講，合同關系就是一種商品交換關系。物業服務合同就是物業服務企業接受小區業主或業主委員會的聘任和委托，提供物業服務，由業主支付服務費的書面協議。物業服務合同的核心內容，就是合同雙方約定的權利義務關系。

物業服務企業受到合同內容的約束，向業主承擔人身與財產安全保護的基本義務。這并不是說，發生在小區物業服務范圍內的一切人身、財產損害都必須由物業服務企業來承擔。一方面，物業服務企業應該針對合同約定的服務內容，積極履行服務義務；另一方面，業主要享受物業服務企業提供的服務，需依照合同的約定向其支付相應的報酬。可以說，物業服務合同是劃分業主與物業服務企業之間權利義務的主要依據，直接約束著業主與物業服務企業。

二、物業服務合同的主體及性質

（一）物業服務合同的主體

業主、業主委員會以及物業服務企業是物業服務合同的主體。業主作為物業服務合同的主體，其法律依據主要是《物業管理條例》以及《物權法》。“依法登記取得或者依據生效法律文書、繼承或者受遺贈，以及通過合法建造房屋等事實行為而取得專有部分所有權的人，應認定為業主。”［3］（P6）在物業管理范圍內，業主大會是包含小區內所有業主的集體決策機構。依照中華人民共和國住房和城鄉建設部2009年發布的《業主大會和業主委員會指導規則》，業主大會是由業主組成的組織，業主委員會是其主要的工作機構。業主是單獨的個體，由于其數量龐大，無法實現小區內的管理工作，因此，將小區內的主要管理職權交由業主委員會。物業服務企業是指按照法定程序依法成立，并具有相應的資質條件，經營物業服務相關業務的經濟實體。物業服務企業是獨立的企業法人，依據有關法律、法規或合同的約定，對特定區域內的物業進行專業化管理服務，并獲取相應報酬。

（二）物業服務合同的性質

由于物業服務合同并不是《合同法》中明確規定的一類合同，因此，對物業服務合同性質的界定直接決定著合同雙方當事人的地位與權利義務關系。當前，將物業服務合同視為無名合同，已成共識。關于物業服務合同的性質，歷來眾說紛紜。有“承攬合同說”、“勞務合同說”、“代理合同說”、“委托合同說”、“復合合同說”，等等，其中，以“委托合同說”和“代理合同說”為主。有學者認為，“物業服務合同從性質上講是一種商事委托，屬于委托合同。”［4］有學者贊同“復合合同說”。［5］筆者在研究和分析物業服務合同性質的基礎上，認為物業服務合同是一種新型的合同。

三、化解物業服務合同糾紛的對策

（一）明確物業服務合同雙方的責任

物業服務企業，較之于一般合同法律關系中的主體，具有顯著差異的地方在于，物業服務企業所提供的服務直接影響著業主的人身或財產安全。依照《物業管理條例》第47條：“物業服務企業應當協助做好物業管理區域內的安全防范工作。發生安全事故時，物業服務企業在采取應急措施的同時，應當及時向有關行政管理部門報告，協助做好救助工作。”物業服務企業究竟應該承擔怎樣的責任，是依照合同約定履行安全保障的義務，還是物業管理范圍內發生的一切人身、財產損害都應該由其承擔相應的責任？

物業服務企業是依法成立、具備專門資質、具有獨立企業法人地位、依據物業服務合同、從事物業管理相關活動的經濟實體。其特征是獨立的法人地位；屬于服務性企業；具有一定的公共管理性質。物業服務企業作為一個營利性的經濟組織，應在合同約定的范圍內保障業主的人身與財產安全，不能對其苛求過多的安全義務，畢竟物業服務企業并不是專業的保衛部門。物業服務企業承擔的責任，應該在合同約定的范圍內，結合物業服務企業的過錯進行具體分析。同時，物業服務企業提供的是有償的服務，業主不能以任何形式拒絕繳納物業服務費用。若物業服務企業給業主的利益造成了損害，應由其承擔相應的賠償責任。

（二）提升物業服務合同的法律地位

實踐中，業主與物業服務企業常常在服務內容上產生糾紛。物業服務企業進駐小區之后，應依照合同的規定，向小區業主提供優質服務。但是，在實際生活中，隨著合同履行時間的增加，由于缺乏有效的監督和評價機制，物業服務企業的服務水平逐漸降低，物業服務質量下降，這直接導致了物業服務企業與業主之間的矛盾。現階段，我國并沒有一個能夠完全適用于物業服務領域的專門合同規范。由于缺乏對物業服務合同的專門規制，合同雙方責任的劃分與承擔沒有具體的標準。因此，為了有效化解業主與物業服務企業之間的矛盾和糾紛，有必要提升物業服務合同的法律地位，以物業服務合同中約定的具體內容作為合同雙方責任承擔的依據。

隨著社會的進步和房地產市場的蓬勃發展，現在廣大人民群眾普遍選擇以小區的形式集中居住，小區物業服務逐漸成為人們生活中的一種必不可少的服務。物業服務能否順利開展、物業服務的質量直接影響著廣大人民群眾的生活水平。盡管在我國當前的合同法律制度中，物業服務合同依舊是以無名合同的形式存在，但“物業服務合同屬于一種新類型的服務合同，現有相關合同的特點并不能完全涵蓋物業服務合同的內容”［6］。在當前業主與物業服務企業之間的糾紛不斷增多的情況下，對物業服務合同雙方的權利與義務關系進行明確規定，已是大勢所趨，這將有利于規范物業服務企業與業主的行為。規范物業服務合同雙方的行為，調整物業服務合同雙方的法律關系，應明確物業服務合同的法律性質，提升物業服務合同的地位，使之成為合同法律制度上的有名合同，從而對其進行專門的規范。

［1］黃和新.中國合同法［M］.南京：南京師范大學出版社，2008.

［2］李茂.物業服務合同法律問題研究［J］.太原師范學院學報（社會科學版），2007（6）.

［3］楊立新.最高人民法院審理物業服務糾紛案件司法解釋理解與運用［M］.北京：法律出版社，2009.

［4］邢國威.物業服務合同探微［J］.中華女子學院學報，2009（5）.

［5］溫必潛.物業服務合同性質研究［J］.中國物業管理，2004（3）.

［6］陳文.物業服務合同若干法律問題研究［J］.現代法學，2004（2）.

F293.347

A

1673－1395（2012）01－0045－02

2011 -10 -20

程博瀾（1989—），女，安徽淮北人，碩士研究生。

責任編輯 葉利榮 E－mail：yelirong＠126.com