甘肅中小房地產企業發展戰略調整對策分析
——以蘭州企業為例

馬英娟李相賢

（1.甘肅聯合大學經管學院，甘肅蘭州730000；2.甘肅寶盛房地產開發有限公司，甘肅蘭州730000）

甘肅中小房地產企業發展戰略調整對策分析
——以蘭州企業為例

馬英娟1李相賢2

（1.甘肅聯合大學經管學院，甘肅蘭州730000；2.甘肅寶盛房地產開發有限公司，甘肅蘭州730000）

隨著國民經濟的不斷發展，房地產業已經成為我國國民經濟的重要支柱產業。在蘭州市，近年來房地產企業為城市的發展和建設做出了重要的貢獻，房地產企業的發展壯大已成為帶動地方經濟發展的一支極其重要的力量。在這個戰略制勝的時代，企業之間的競爭越來越表現為發展戰略的競爭，中小房地產企業如何在外部環境不斷變化的情況之下制定出具有前瞻性的企業發展戰略，從而提高房地產企業的競爭力成為研究的出發點和歸宿。

中小房地產；發展戰略；SWOT分析

在當前房價高位運行、市場危機重重的房地產市場中，受國家不斷出臺宏觀調控政策的影響，房地產企業的融資與競爭環境發生了變化。這就要求民營中小型房地產企業在分析、研究和探索的過程中，制定和實施符合市場發展規律的適合自身并具有特色的發展戰略，才能在惡劣的環境中生存和發展。

結合蘭州市的現實情況，蘭州東西狹長、南北窄，“兩山夾一河”的獨特地理形狀直接導致了土地資源相對于其他省會城市而言更加稀缺，而房地產企業賴以生存的兩大決定性因素就是——土地資源、資金。在這樣的現狀面前，可以預計蘭州市的房地產企業之間的競爭在未來將會越來越激烈。

一、蘭州中小房地產開發企業現行發展戰略評價

（一）資產負債比率較大，導致風險較高

房地產開發投資要求巨大的資金投入。投資規模大、投資回收期長是房地產開發投資的共性，但房地產對資金的要求尤為突出。而且，房地產建設經營期一般需要2～3年，需要有雄厚的資金儲備。目前房地產開發的資金主要來自于自籌資金、銀行貸款和房屋銷售款，其中自有資本金較少，主要是依靠銀行借款。利率變動對負債經營的房地產企業影響非常大，銀行貸款利率提高，導致企業負債成本增加。同時，由于國家對房市政策的調整，投資者持幣觀望使資金回收期變長，加大了投資風險。

（二）面臨通貨膨脹風險

當通貨膨脹大幅度上升時，會增加房地產商品的開發成本。這些成本包括土地開發成本、房屋開發成本、配套設施開發成本及代建工程開發成本等。此外，還有材料成本、房產稅、土地使用稅、企業所得稅、土地增值稅、契稅、營業稅、城建稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、個人所得稅等相關稅費及人工成本的上升。這些成本直接導致企業成本費用大幅增加，預期收益減少，壓縮了中間利潤，甚至是微利。

（三）員工整體素質偏低，缺乏核心團隊

如果說資金、土地是中小房地產企業的硬傷，那么人的儲備與培養則是中小房地產企業發展的軟肋。中小房地產企業影響力小，穩定性差，難以提供高薪、高福利來吸引建筑、結構、房地產、財務及有關經濟類的專業人才，以至于企業員工整體專業素質較差，更難以形成核心團隊，發展缺乏后勁。［1］

由于存在上述不利因素，給甘肅中小房地產企業發展帶來了影響，應調整戰略尋求對策。

二、蘭州中小房地產企業發展戰略調整的必要性

20世紀80年代初由美國舊金山大學的管理學教授韋里克提出SWOT分析法 （即態勢分析法），經常被用于企業戰略制定、競爭對手分析等場合［2］。SWOT分析代表分析企業優勢（strength）、劣勢（weakness）、機會（opportunity）和威脅

（threat）。［2］（P137～138）

（一）蘭州中小房地產企業的優勢分析

第一，住房需求旺盛。蘭州住宅總量需求至少來源于4個方面：一是有住房但居住面積偏小，工資收入較高，需改善住房條件的城鎮居民；二是老城區危舊房改造中需要的過渡安置住房；三是到婚育年齡階段的年輕一代工薪階層住房需求明顯上升；四是蘭州地處甘青寧三省的中心位置，其經濟輻射力增強，投資經商務工來蘭州的外來人口急劇增長。

第二，政府政策支持。根據蘭州市制定的《蘭州市非公經濟（中小企業）“十二五”發展規劃》，今后將依據國家宏觀政策和蘭州市中長期城市發展戰略，加大房地產業的結構性調整，引進國內外知名的品牌房地產開發企業進入蘭州，同時扶持一批具有發展潛力的本土優秀房地產開發企業。促進房地產業的健康有序發展，有效帶動與之相關聯的上下游產業發展。［3］

（二）蘭州中小房地產企業的劣勢分析

第一，企業信貸融資困難。在我國現行金融體系中，存在典型的“馬太效應”，大型房地產企業憑借其雄厚的資金實力和成功運作樓盤形成的規模經濟效應，更容易取得銀行信貸資金的支持；而中小房地產企業大多難以達到銀行的放款條件，再加上當前國家加強房地產企業信貸的控制，使原本資金就不足的中小房地產企業面臨資金斷鏈的困境。

第二，融資渠道單一。大型房地產企業憑借其資金實力和社會影響力，可通過股票市場募集資金和引入私募股權、風險投資、海外融資等方式募集資金；但是中小房地產企業遠達不到上市發行股票或債券的條件，還是主要依靠銀行借貸和民間借貸，融資渠道單一增加了企業的開發成本，使其盈利水平下降甚至虧損，這種過高的負債必然影響企業的資信，資產負債率過高又增加企業獲得外部融資的困難，企業發展勢必進入惡性循環［4］（P15～20）。

（三）蘭州中小房地產企業的機會分析

第一，新區建設的機遇。在國務院辦公廳 《關于進一步支持甘肅經濟社會發展的若干意見》的精神指導下，蘭州市委市政府提出了 “跳出老城建設新區、跨越發展再造蘭州”率先發展戰略，力爭通過5至10年的努力，在城區面積拓展和經濟總量上再造一個蘭州，并選址秦王川。為房地產業創造更多的發展契機，生存空間急劇拓展。為公司選擇新城區建設中的項目，遠離與大型企業爭食的主戰場提供了機會。

第二，市場細分程度提高。由于消費者所處的地理位置、社會環境不同、自身的心理和購買動機不同，造成他們對產品的價格、質量款式上需求的差異性。這種需求的差異性就是我們市場細分的基礎。每一個不同的地段，每一個不同的人群，都存在著完全不同的需求。而這些需求很難以規模化的生產方式得到滿足。細分市場的劃分為公司的發展帶來了機會。

（四）蘭州中小房地產企業的威脅分析

第一，宏觀調控下獲取土地的難度加大。2010年3月10日，國土資源部出臺整治房地產用地的專項文件—— 《關于加強房地產用地供應和監管有關問題的通知》，通知要求各地確保不低于住房建設用地供應總量的70%用于保障性住房、棚戶改造和自住性中小戶型商品房建設，這表明今后房企在房地產開發過程中土地的供應會受到限制，而且30%這個比例對房企的拿地會是一個很大的影響。其中最核心的規定是，土地出讓成交后，必須在10個工作日內簽訂出讓合同，合同簽訂后1個月內必須繳納出讓價款50%的首付款，余款要按合同約定及時繳納，最遲付款時間不得超過一年。同時蘭州市在這幾年的國有土地使用權的出讓過程中，大部分的建設用地都是幾十畝乃至上百畝的較大塊土地整體出讓，而小塊土地的出讓越來越少，這些政策使得房地產企業對自有資金等非貸款取得資金的依賴性加強，較大的資金鏈仍然成為中小房企取得土地的直接障礙。

第二，房地產行業競爭加劇，同時面臨國內大型房企和行業外競爭者的競爭。根據蘭州市城鄉建設局的資料，截至2009年底蘭州共有房地產開發企業625家，經過多年的培育和發展，本地開發商逐步成長壯大，具有一定的市場影響力，如天慶集團、華富集團、亞太、國芳集團、天正地產等地產巨頭，他們開發的樓盤成為市場上的知名品牌。出于對市場的看好，外地開發商也紛紛搶灘蘭州，僅2010年上半年，來蘭州的國內知名房地產開發商就有好幾家［5］（P16～17）。

對于中小型房地產企業來講，目前的宏觀調控形勢和市場競爭環境并未使中小開發商陷入絕境，也絕不意味著中小開發商就沒有退路，但是固守傳統的發展模式和競爭戰略，肯定是不行的。中小企業競爭戰略的核心應該是：在總體實力不足的情況下，集中力量，揚己之長，避己之短，充分發揮自身的優勢和特長，提高自己的市場地位，促進自己的發展。即以差異化戰略、企業聯盟作為自身發展之路的取向。

三、甘肅中小房地產企業發展戰略調整對策

（一）控制開發成本，以總成本領先競爭對手

在材料采購環節和施工環節中加強對材料質量和施工質量的管理，一個環節對低成本的追求有可能導致企業支付更高的成本代價，同時控制施工過程中產生的不必要成本；在銷售過程中，快速銷售以加強資金的回籠，加強應收賬款的管理，降低銷售、管理和財務費用；銷售完成后要及時總結，建立和完善成本管理制度。全員參與制定科學的管理程序和方法，提高企業的整體管理水平。這樣，以總成本領先競爭對手，可以形成企業的比較優勢。

（二）產品差異化

產品差異化是中小房地產企業應對市場競爭的重要戰略之一。中小型房地產企業可以從戶型設計、環境營造、建設智能化小區等幾個方面做出努力。中小戶型面積一般在60～90㎡，大部分開發商的設計是兩室兩廳，沒有地下停車場，對工薪階層而言不夠實用；因此可以設計為三室一廳，小區做地下停車場，小區地上就可以放置一些兒童娛樂設施。提供精裝修，采用無污染的環保型裝修材料達到環保的目的。智能化小區不應僅停留在概念上，更多的是考慮客戶實用性，因此設計安全防范、管理監控、信息網絡三大系統。寬帶入戶作為基本設施，還應包括水、電、氣遠程抄收等系統。家庭安防報警系統應避免紅外報警過于敏感的缺點，設計門窗磁報警、緊急求助報警、燃氣泄漏報警、火災報警等必要系統，降低了操作的復雜度，也節約了住戶的成本。

（三）構建企業聯盟，降低土地成本

中小房地產企業之間形成戰略聯盟，這里聯盟的概念不是企業聯合在一起共同操作一個項目或是搞企業兼并，而是在投標過程中維持一個共同的競爭價格，形成價格聯盟。這樣一來，在土地價格投標過程中可以使這塊土地的價格最終停留在一個固定價格水平而不是越拍越高。比如說蘭州G1026號土地的拍賣價最終被華夏房地產公司以7億1千8百萬最高限價拍得。蘭州本地的中小房地產企業是不具備這樣的資金實力的，如果幾家公司能夠聯合投標，組成投標聯盟。當大家的價格水平線趨于一個固定水平時，取得土地的成本將會大大降低［6］（P72～73）。

（四）強化人力資源管理

權威機構的研究表明，越有能力的人越注重事業的發展，而追求事業發展的人才容易與企業的追求和利益保持一致，對企業的貢獻是最大的，因此，中小房地產企業需下大力氣做好選人、育人、用人、留人工作。可從兩方面入手，一是從公司內部的員工培養入手，以人才測評與業績考核相結合的方式，將業績考核指標量化，通過內部培訓與外部學習相結合的方法分層次進行培養，形成階梯晉升制，使組織的成長與員工的成長同步，鼓勵員工積極進取、追求成功。二是引進外部的人力資源，新員工會帶來不同的價值觀和新的思路與工作方法，而且外部挑選的余地很大，能招聘到許多優秀人才，可以節約大量內部培養費用，在無形中給原有員工形成危機意識，激發其斗志和潛能，從而實現“鯰魚效應"，共同進步。

［1］陳林杰.我國中小房地產企業發展問題與對策［J］.建筑經濟，2007（5）.

［2］王玉.企業戰略管理教程（第二版）［M］.上海：上海財經大學出版社，2005.

［3］蘭州市工信委.蘭州市非公經濟（中小企業）“十二五”發展規劃［EB／OL］.http：／／www.smelzh.gov.cn／zwxw／show.

［4］王洪衛，簡德三，孫明章.房地產經濟學［M］.上海：上海財經大學出版社，1997.

［5］王超.房地產企業競爭戰略研究［D］.西北大學，2008.

［6］王海佳.房地產企業發展戰略［J］.企業家天地，2006（2）.

F293.3

A

1673－1395（2012）01－0079－03

2011 -11 -26

馬英娟（1980－），女，山西長治人，講師，碩士，主要從事會計學、經濟學研究。

責任編輯 胡號寰 E－mail：huhaohuan2＠126.com