物業管理企業財務內部控制探討

王國麗

（太原城市職業技術學院 工商管理系，山西 太原 030027）

物業管理作為一個新興的行業伴隨著我國房地產市場的發展而不斷壯大，這個行業盡管在發展中取得了很大的進步，但在日益激烈的市場競爭中也將面臨嚴峻的挑戰；而伴隨著企業規模的不斷擴張，企業發展也遇到了一系列的困難。面對這些挑戰與困難，保障物業管理企業健康可持續發展的重要途徑之一是構建合理的財務內部控制體系。

在企業的財務管理中，財務控制與財務預測、財務計劃、財務預算、財務決策、財務分析與考核同為重要環節。物業管理財務內部控制指物業管理企業利用有關信息和特定手段，對財務活動施加影響或調整以實現所規定的財務目標的過程。

我國物業管理企業起步比較晚，一方面，企業員工來源復雜，層次不一，各個方面存在著比較大的差異，這些差異直接影響到企業的工作效率；另一方面，企業缺乏一套完善的制度來規范、約束員工的行為，發生錯誤的幾率比較高。為了使員工能夠熟悉企業標準化的業務流程并遵守規定，提高工作效率，從整體上提高企業財務信息的質量，企業內部可以通過構建合理的財務內部控制體系來實現這一目標，并從根本上提高企業的工作效率。［1］

一、物業管理企業財務內部控制存在的問題

第一，管理人員缺乏財務內部控制意識。物業管理企業的管理人員大多從房地產行業分離出來，他們一方面有大量的實際工作經驗；另一方面又缺乏先進的管理理論，尤其缺乏專業的財務管理知識。由于目前行業內部財務管理制度不健全，企業財務管理無制度可依，會計信息不能準確及時的反映企業資金狀況，企業的管理人員往往忽視財務內部控制問題，忽視專業人員的技術培訓與后續學習，導致企業的財務內部控制薄弱，財務人員素質偏低，崗位責任、工作標準和考核標準不完善。［2，3］

第二，企業財務內部控制無制度可依。我國于2009年7月1日起在全國上市公司范圍內實施了《企業內部控制基本規范》、《企業內部控制評價指引》和《企業內部控制審計指引》等一系列規范性文件，但對于大多數中小企業來說，尚未建立一套健全的企業內部控制機制。物業管理行業作為一個新興的行業，在制度建設方面，現行的物業財務管理法律規范主要有：《城市新建住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業企業財務管理規范》、《住宅共用部位共同設施設備維修基金管理辦法》等行業規范。從制度上看物業管理行業內部沒有形成完善的財務內部控制制度，企業內部也沒有形成有效的內控制度體系。在這樣不完善的內部控制體系下的物業企業，規模比較小，業務活動涉及的資金量比較少，使得許多管理人員認為沒有必要花費大量人力、物力、財力設立專門的財務內部控制機構，建立專門的內部控制制度。而事實上，有效的物業財務內部控制制度是企業各項活動更加有效、有序進行的基礎。這個行業的業務資金量雖小，但業務活動比較復雜，因此，有必要建立完善的物業企業財務內部控制制度。

第三，企業缺乏合理的預算模式。企業財務預算是指導企業資產合理使用的重要環節，預算編制的合理與否會直接影響到企業財務內部控制的效果。［4］我國目前大多數的物業管理企業規模比較小，在企業內部沒有建立合理的預算組織結構與預算體系。雖然有些企業建立了財務預算機制，但企業預算管理缺乏一定的規范性，具體編制預算時，仍然存在著很多問題。大多數企業由于沒有對預算進行合理的評價與分析，在預算的執行過程中企業對資金的使用效率沒有明顯的提高，企業預算內容與結果的真實性也有所降低。

二、加強物業管理企業財務內部控制

第一，建立與完善物業企業財務內部控制制度。針對目前物業企業財務內部控制存在的問題，國家相關部門應依據現有的法律法規及地方出臺的相關政策，著眼行業健康可持續發展，建立相應的行業標準；各物業企業應依國家規定，結合行業特點，建立適合自身特點的財務內部控制體系使物業企業財務內部控制有制度可依。同時，企業應建立與之相應的，適合企業特點的財務內部控制組織機構，確保內部控制制度的落實，并使內部控制制度與企業財務管理的其他環節有機結合，及時發現并解決企業存在的問題。

第二，提高物業企業管理人員財務內部控制意識。企業的管理人員是企業的中堅力量，管理人員的素質直接影響到企業的長遠發展，企業財務管理作為企業管理的重要內容關系到企業的各個環節，因此企業管理層應不斷提高自身素質，接受并運用新的財務管理理念。企業的財務人員是執行財務內部控制的重要人員，由于其特殊身份及責任，企業應注重對專業技術隊伍培養，加強其繼續教育與培訓，使他們具備建立企業財務內部控制機制，實施企業內部控制制度的素質，并具備在實踐中不斷總結與創新的能力。

第三，建立適合物業管理企業的財務預算體系。物業管理企業財務預算是指物業管理企業在預測、決策的基礎上，以數量和金額的形式反映企業未來一定時期內經營、投資、財務等活動的具體計劃，為實現企業目標對各種資源和企業活動的詳細安排。全面合理的財務預算是財務內部控制中目標管理的有效手段。它不僅僅是一種單純的管理方法，也是一種具有戰略性的，全員參與的管理機制。企業通過實施財務預算可以實現三個目的：首先企業通過實施預算可以將預算指標與實際指標進行對比，及時發現企業在運營中的問題，采取相應的措施，使企業達到預算目標；其次財務預算可以使企業對各個部門進行統籌安排，各個部門之間的關系更加協調；同時預算可以作為企業業績考核的標準，預算的執行情況最終可以成為企業對各個部門與責任人考核的依據。［5］

第四，合理借鑒其他行業成熟的財務控制理念。在我國許多大型國有企業及其外資企業財務內部控制的環境基礎相對較好，職責分工比較明確，企業內部財務賬目的管理工作相對細膩，在關注預算管理、內部控制和績效考評工作的基礎上，企業財務內部控制工作整體水平與工作質量都高于其他企業。［6］企業內部也有著較為完善的內部控制體系，物業管理行業可以充分借鑒這些優勢，結合本行業特點，在節約人、財、物方面吸收其先進經驗，建立完善的財務內部控制體系。

綜上所述，隨著物業管理行業的日益成熟，物業管理企業面臨著良好的發展機遇但也將面臨同業之間日益激烈的市場競爭，要使自己的企業在市場競爭中立于不敗之地，企業就要強化自身的財務管理，建立合理的財務內部控制體系。只有企業的內部控制合理有效，企業財務管理規范、科學，才能使企業在市場競爭中具有優勢；只有使這些系統有效發揮支撐、保障和引導作用，物業管理企業才能更強大。

［1］趙華山.淺議中外合資企業財務管理中的內部控制問題［J］.行政事業資產與財務，2011（20）.

［2］劉兵.物業企業財務管理存在的問題及應對措施［J］.中國總會計師，2011（11）.

［3］林艷，周虹妤.物業公司財務管理淺析［J］.企業科技與發展，2010（22）.

［4］吳彩紅.企業財務內部控制存在的制度問題及解決措施［J］.現代經濟信息，2011（20）.

［5］財政部會計資格評價中心.財務管理［M］.北京：中國財政經濟出版社，2010.

［6］徐傳超.關于外資企業財務內部控制問題的幾點思考［J］.中國外資，2012（5）.