黑龍江：規范操作提升交易標的市場價值

單勇 （黑龍江聯合產權交易所，黑龍江 哈爾濱 150090）

3月14日，哈爾濱市道里區買賣街153號1-7層商服房產在黑龍江聯合產權交易所經過30輪次網絡競價，以1910萬元成交，比評估值增值215.84萬元，增值率達12.7%。

此次房產競價轉讓的成功，不僅取決于委托方東北特鋼集團北滿特殊鋼有限責任公司（以下稱委托方）的大力配合、網絡競價系統的先進技術，更取決于黑龍江聯合產權交易所（以下稱交易所）的精心運作和規范操作。

1 嚴格履行前期手續

此次轉讓房產所有權人為委托方的全資子公司哈爾濱北滿科技實業有限公司（以下稱標的企業），委托方第一次到交易所時，既無兩單位的內部決策和申請，又無上級國資監管機構的批準，也沒有經過專業資產評估機構的評估。鑒于此種情況，交易所向委托方經辦人員詳細介紹了企業國有產權轉讓法規和交易程序，并向其提供了委托方進場交易所需提交材料清單。在交易所的指導和協助下，正式掛牌交易前，兩單位嚴格按照《中華人民共和國企業國有資產法》、《企業國有產權轉讓管理暫行辦法》和《企業國有產權交易操作規則》等法律法規的規定，履行了內部決策手續，進行了資產評估和備案，取得了上級國資監管部門的進場交易批準，確保了交易行為的合法合規。

2 詳細制定轉讓方案

交易所接到委托方交易申請后，立即召開內部會議，抽調精兵強將負責對此次房產轉讓工作進行專門策劃。考慮到標的房產地理位置的優越性、資源的稀缺性、社會的高度關注性等特點，交易所多次與委托方進行溝通，就此次房產的轉讓工作反復磋商，結合轉讓信息推介、公告期限、標的物展示、競價方式、競價期限及起止時間、競價階梯、保證金數額、成交價款支付方式及期限、標的物交割、產權手續變更等重要事項，制定了詳細的轉讓方案。

3 合理確定轉讓底價

以往，經專業的評估機構評估并經國資監管機構備案的評估價值即為掛牌轉讓底價，由于本次轉讓房產地理位置的優越性和資源的稀缺性，交易所認為其市場價值遠比評估價值高。為此，通過與委托方多次溝通協商，同時考慮保證交易能夠成交和確保國有資產不流失等因素，共同確定轉讓底價為1750萬元，高于評估價值50多萬元。實踐證明，最終確定的轉讓底價是非常合理的。

4 科學選擇競價方式

此次房產轉讓，交易所在綜合考慮各方面的因素后，采用了網絡動態報價作為競價方式，確定了長達29天的自由競價期和5分鐘的限時報價周期；在此期間，意向受讓方可隨時隨地登錄交易所網站查看最新價格和通過固定賬號進入競價大廳進行報價。此次房產競價轉讓，一是有效杜絕了“圍標、串標、人為操縱”現象的發生，最大限度地實現了“公開、公平、公正、競爭”的原則；二是有效保證了意向受讓方有充分的考察和分析時間，對投資的預期收益有理性的判斷和充分的認識；三是有效確保了資源價格被充分發現，并選出了其中最有實力的投資者。

5 充分披露轉讓信息

掛牌交易前，交易所通過委托方、標的企業、房產、土地等部門，多方了解轉讓房產情況，尤其是瑕疵。在掛牌公告中，交易所對委托方和標的企業情況、房產目前狀況、資產評估和備案、交易內部決策和審批、權屬證明、成交價款支付、房產交割、產權變更及費用承擔等重要事項進行了充分披露。針對當時房產多個部分正處于租賃狀態，距租賃到期日多為一兩個月，在公告中設定了交易成交后三個月內辦理完畢交割手續的條款；如有不能按時交割的部分，該部分租金支付給受讓方。針對土地使用權類型為國有劃撥，在公告中特別提示受讓方交易成交后需變更土地性質，并自行承擔土地出讓金等費用。針對交易可能出現的其他情況，特別提醒意向受讓方存在的各種交易風險。

6 努力擴大信息覆蓋面

為廣泛征集意向受讓方，交易所進行了精心策劃。一是提前一個月在黑龍江省覆蓋面最廣的省級報刊《生活報》發布了大版面的房產轉讓公告；二是在交易所網站連續一個月發布了房產轉讓信息；三是在標的房產所在地顯著位置粘貼了房產出售信息；四是以電話方式通知了交易所投資人信息庫中有購買意向的多位投資人。在此期間，共接到咨詢電話70多個，50多人實地查看了房產，市場網絡點擊量高達330次，最終有3位符合條件的意向受讓方參與了競價。

7 避免意向受讓方相互接觸

為了避免意向受讓方相互接觸甚至串通，標的企業、委托方和交易所分別采取了一系列的預防措施：一是在房產展示過程中，標的企業針對50多位意向受讓方安排不同的時間進行房產展示，盡量避免意向受讓方直接見面；二是在提供咨詢和辦理受讓登記手續過程中，交易所安排多人負責，針對不同的意向受讓方同時間出現在交易所的情形，分別安排專人在不同的房間進行接待，盡量避免意向受讓方了解和認識；三是在競價過程中，尤其是最后的限時報價期，交易所提前為3位意向受讓方分別安排了3個不同的競價地點，如果意向受讓方同時在交易所競價，盡量避免串通、操控競價等情況的發生。

8 及時解決突發情況

根據轉讓方案，交易所有條不紊地向前推進交易工作；同時，根據交易工作進展情況，結合委托方和意向受讓方提出的各種情況，及時召開會議，聽取工作匯報，解決存在的問題。針對某意向受讓方提出的延期支付成交價款的情況，交易所在征得委托方同意的前提下，由意向受讓方向交易所提交書面申請，經委托方蓋章確認后，同時告知其他意向受讓方，使每位意向受讓方具有相同的權利，確保了交易的公平、公開、公正。

9 嚴密組織競價過程

此次房產轉讓信息公告后，交易所在交易大廳安排專人負責提供咨詢，詳細介紹房產情況及瑕疵、受讓登記手續、網絡競價操作方法等重要事項；在登記過程中，交易所指派專人負責辦理受讓登記和競價賬戶注冊等手續，并對每位意向受讓方就網絡報價方式及報價過程進行了輔導，同時每人發送了一份《網絡競價操作指南》；在競價過程中，交易所指派專人負責提供競價問題咨詢和解答，并在交易大廳為意向受讓方義務提供網絡競價設備和競價技術支持服務；在限時競價開始前，交易所安排專人電話提醒了未到交易所現場競價的意向受讓方。整個競價過程有條不紊的進行，未出現任何問題，得到交易雙方的肯定和認可。

10 協助辦理后續事宜

競價成交后，交易所及時與委托方、受讓方溝通，義務提供《產權轉讓合同》規范文本，提醒交易雙方《產權轉讓合同》的重要注意事項，協調交易雙方簽訂《產權轉讓合同》；鑒于此次房產轉讓信息披露充分，無任何糾紛，從競價成交之日起，僅用了4個工作日，交易雙方即完成了《產權轉讓合同》的簽訂工作。《產權轉讓合同》簽訂后，交易所及時與相關房產、土地部門溝通，協助交易雙方辦理產權變更登記手續；鑒于此次房產轉讓手續齊全、交易合法、操作規范，兩部門為交易雙方特設了產權變更登記綠色通道，從競價成交之日起，僅僅用了8個工作日，受讓方即取得了變更后的房屋所有權證書。

此次房產轉讓，是黑龍江聯合產權交易所成立以來，交易額相對較大的競價項目，交易所非常重視，嚴格履行交易程序，規范操作每個交易環節。事實證明，正是規范性的操作，充分挖掘了交易資產的真實價值，確保了國有資產的保值增值，實現了多方共贏。由于信息的不對稱，社會上有資源的供應方找不到合適的買家，有需求的投資方卻找不到合適的資源。產權市場要想吸引社會資源進場交易和吸引投資方進場購買，只有通過規范的操作，不斷彰顯產權市場實現資源優化配置的“陽光交易”平臺作用和“發現交易主體、發現價格”的市場優勢，達到買賣雙方均滿意，才能實現。