英國土地登記改革與地產權結構轉變

于 霄

英國土地登記改革與地產權結構轉變

于 霄*

19世紀初，英國為了解決土地法與市場效率之間的矛盾，決定進行土地登記改革。土地登記改革經歷了從契據登記到地產權登記的轉變。但是地產權登記運行在英國當時地產權結構的基礎上，根本達不到簡化交易、提高效率的目的。于是，土地登記改革引發了更深層次的財產法變革。通過對英國此次改革的研究，我們可以窺見土地登記形式與地產權結構演進的深層聯系。

土地登記 地產權 英國財產法 通知原則

地產權是“特定主體在特定時間對某塊土地所擁有的權利”。〔1〕高富平:《物權法原論》，中國法制出版社2001年版，第505頁。地產權在英國的表征方式經歷了復雜的演變，從以占有交付為核心的采邑授予，到1535年《用益法》和《地產交易登記法》實行后的地產契據，〔2〕吳一鳴:《英美財產法之契據交付制度研究》，載《環球法律評論》2009年第5期。最后到土地登記處的地產權登記。在這種形式的演進中，英國地產權結構也在適應著社會和市場的要求進行改變。那么土地表征方式與地產權結構的相互關系如何?英國地產權登記制度的建立與1925年《財產法》中地產權結構的轉變存在怎樣的聯系?土地登記改革與地產權結構轉變的英國式互動，反映了一種什么樣的改革經驗?這就是本文要解決的問題。

一、傳統土地登記與嬗變

(一)國王的登記：《末日審判書》

英格蘭和威爾士的最早土地登記形式是為了征稅的方便而形成。因為土地稅的征收需要對土地的基礎信息進行相對詳細的記錄。經過長時間發展，到11世紀這一土地登記形成了其完善形態——《末日審判書》(Doomsday Book)。《末日審判書》是征服者威廉(William the Conqueror)在其統治時期制作的關于英格蘭土地狀況的調查記錄。其最初目的是為了調查國王及直屬封臣(tenant－in－chief)土地的范圍和價值，并為征收土地稅丹麥金(Danegeld)提供依據。《末日審判書》中的典型記錄是這樣的:“謝菲爾德·撒克斯自愛德華國王受自由保有地產權。義務原為5張獸皮，現無義務。5塊耕地。地主1人，農民8人，小地主5人(7塊耕地)，奴隸2人;1間磨坊，產5先令;16英畝草地;樹林養90頭豬。原價7英鎊，現價836英鎊。”〔3〕P．Morgan(ed．)，Domesday Book:Berkshire，Chichester，1979，p．18．

在這部土地登記中，不管是它對地理位置的描述還是記錄的細節，王權的控制隨處可見。但是，除了輔助征稅之外，《末日審判書》還記錄了很多其他信息，并且記錄得非常細致。從國王的角度講，也許這有助于他在心理上產生對領地的控制感。從時間維度上看，《末日審判書》與羅馬人的土地登記一樣都是單一時間點的土地記錄，雖然它也曾記錄愛德華時代土地價值的變化，但并沒有對土地記錄的更新提出確切要求。所以這些記錄最終都會成為過時的記錄。〔4〕Elizabeth Cooke，The New Law of Land Registration，Oxford and Portland，2003，p．16．

雖然《末日審判書》的最初目的是為國王服務的，但隨著時間的推移，它慢慢顯示出了超越“國王工具和財富”的價值。因為在封建社會土地的流動極為緩慢，所以這份記錄了土地狀態的文書被人們逐漸認定為一個人土地保有情況和封建地位的證據。〔5〕Elizabeth Cooke，The New Law of Land Registration，Oxford and Portland，2003，p．16．事實上，在11至12世紀的英國，認定一個人祖父的財產情況對這個人的財產權具有明顯的證明價值。〔6〕EM Hallam，Domesday Book Through Nine Centuries，Thames and Hudson，1986，pp．36 －37．

地產權人利用《末日審判書》證明自己的權利，當然是一種不得已的狀態，而在封建社會這種狀態具有其存在的合理性。1290年，英國通過了《威斯敏斯特第三法案》(Statute of Westminster III)，〔7〕又稱“Statute of Quia Emptores”，拉丁語的意思是“因為買方的法案”。以法律形式允許了早已普遍的土地交易，并承認了人身關系不再是土地保有的基礎。從理論上說，這代表了封建制度的一種重大轉變(即使不一定代表封建制度的滅亡)，也意味著《末日審判書》作為土地登記徹底喪失了對地產權人的意義。

(二)法庭的登記：公簿保有

到了14、15世紀，中世紀封建保有制中的隸農保有，即“維蘭保有”(villeinage)轉變為了公簿保有(copyhold)。隸農保有是不自由保有的一種形式，最早只是隸農與領主之間的關系。〔8〕［美］腓特烈·坎平:《盎格魯—美利堅法律史》，屈文生譯，法律出版社2010年版，第124頁。它與自由保有的區別是，維蘭保有人的役務內容是不確定的，它既可以是勞役，也可以是繳納貨幣、實物等，而役務的種類則完全取決于領主的意愿。〔9〕咸鴻昌:《英國土地法律史——以保有權為視角的考察》，北京大學出版社2009年版，第279頁。

隨著英國土地制度中身份依附關系的衰落，維蘭的役務逐漸被折算成為固定數額的貨幣，于是維蘭與自由保有人在法律上的區別開始逐漸消失。但維蘭保有權還是不能像自由保有權一樣轉讓。當時，維蘭保有的交易只能通過莊園法院進行，即使交易不在法庭內進行，結果也要記錄在法院的卷檔(court roll)之中，這種記錄不但是法庭解決莊園土地糾紛的證據，也是維蘭地產權的依據。到14世紀末，依據莊園法庭記錄副本取得保有權已經成為一種很常見的現象。

后來這種法院的記錄就成為公簿保有權創設和轉讓的唯一證據，也成為地區性的土地保有登記。托倫斯認為，這種以登記最終處分保有權的做法，是19世紀地產權登記的雛形。托倫斯稱公簿保有為“以登記為基礎的安全、高效的不動產轉讓形式”。〔10〕Sir Robert Torrens，The South Australian System of Conveyancing by Registration of Title，Adelaide，1859，p．11．

二、地產契據登記優劣之辨

(一)1535年《用益法》中的地產契據登記

16世紀初，很多封建義務已經轉變成了貨幣支付義務，土地保有人的人身得到了解放。于是，土地上的權利開始向真正意義上的商業財產轉變。但是，這些并沒能使地產權完全擺脫封建社會結構的桎梏。

亨利八世(Henry VIII)執政時，瘋狂地渴求財政收入，但財政收入卻一直在減少。〔11〕Elizabeth Cooke，The New Law of Land Registration，Oxford and Portland，2003，p．17．為了提高稅收，1535年亨利八世主導通過了《用益法》(Statute of Uses)。這部法案的最大改變就是將普通法地產權轉移給受益人，這樣律師就不能通過信托來規避稅收。但律師還是可以不以轉讓封地占有權的方式秘密轉讓普通法地產權。于是，同年英國又通過了《地產交易登記法》(Statute of Enrolments)來配合《用益法》的施行。《地產交易登記法》禁止“秘密土地交易”，它規定自1536年7月31日起，通過地產買賣協議秘密轉讓土地是被禁止的，并且通過地產買賣協議轉讓自由保有地產權必須在6個月之內到郡登記官處對地產契據進行登記，或者他們也可以到位于威斯敏斯特的法院登記。

《地產交易登記法》希望通過土地交易公開化來保證封建稅收，這從形式上看是一種進步。從實際效果上看，因為它在法律上允許了人們通過地產契據進行交易，客觀上促進了土地市場的建立。

然而，《用益法》與《地產交易登記法》并沒有像亨利八世想象的那樣執行下去。一方面，兩法案的規定過于簡單，只過了不久的時間，英國律師就找到新的規避方法，即“出租與棄權”。〔12〕Sir George Curtis＆ Theodore Ruoff，The Law and Practice of Registered Conveyancing，Stevens＆ Sons Limited，1958，p．3．另一方面，法案在登記人員和機構的規定上存在重大缺陷。比如它雖然規定了登記(enrollment)，但保管它的人員卻既不因文件的安全而受到獎勵，也不因發生錯誤而受到處罰，甚至文件都沒有一個固定而安全的保管場所。〔13〕Elizabeth Cooke，The New Law of Land Registration，Oxford and Portland，2003，p．18．這樣一來，《用益法》與《地產交易登記法》中所謂的強制登記也就成了擺設。

(二)米德爾塞克斯和約克郡的地產契據登記

17世紀是英國王權動蕩的世紀，也是土地交易再次高漲的世紀。但這一次土地交易的需求不是來自于國王，而是來自于地產權人階層。這時《地產交易登記法》已經為問題的解決提供了一些教訓。于是，英國開始在該法案的基礎上構建新的土地登記體系，只是這個體系在動蕩的17世紀沒能付諸實施。所有努力直到18世紀初安妮女王(Anne of Great Britain)執政時才有了成果。

《安妮第二及第三法案》第4章前言中說:“約克郡的西部是北部制衣業的主要地區，大多數的工廠主都是自由繼承地產權的權利人，他們經常需要利用自己的土地進行貸款，以滿足生產需要。但是因為土地權利沒有登記，地產權人發現很難消除出借人的擔心，于是他們的生產受到了很大阻礙，很多工廠和家庭最終破產……為解決這一問題，陛下請通過這一法案……所有地產契據和不動產交易，自1704年9月9日開始應當以書面形式記錄或公示，并應當按之后的規定進行登記。”〔14〕2＆3 Anne，c 4(1703)．這也是設立米德爾塞克斯和約克郡的登記處(Middlesex and Yorkshire deeds registries)系列法案的第一部，之后各部是《安妮第五法案》第14章、《安妮第六法案》第35章、《安妮第七法案》第20章，〔15〕5 Anne，c．18;6 Anne，c．35;7 Anne，c．20．最后一部也被稱為1708年《約克登記處法》(Yorkshire Registries Act)。

米德爾塞克斯登記處成立于1708年，議會成立這個登記處的目的是對米德爾塞克斯郡之內，所有與自由保有地產權和剩余期限21年以上的租賃保有地產權有關的契據、不動產交易、遺囑、土地負擔等進行登記。但倫敦并不受轄于這個登記處。〔16〕The Middlesex Deeds Registry 1709 －1938，London Metropolitan Archives，1997，p．1．約克郡登記處也設立于1708年。與米德爾塞克斯登記處一樣，它也廣泛地接受各種地產契據登記。米德爾塞克斯和約克郡的登記處都是地方性的登記處。但是，它們是真正意義上的現代登記處，因為在這里土地登記的目的不再是征稅和表征統治，而是完全為個人地產權擁有者提供服務和提高土地的商業價值。〔17〕Elizabeth Cooke，The New Law of Land Registration，Oxford and Portland，2003，p．19．值得注意的是，在《安妮法案》中，不動產交易本身并不是一個問題，它只是針對土地抵押困難而設計的解決方法。

地產契據登記制度在米德爾塞克斯和約克郡的運行與法案的設計基本是一致的:法定時間之后簽署的地產契據和遺囑必須登記;應當登記而未登記的地產契據將因為登記權利的優先性而無效。契據登記也確實達到了提高抵押安全性，促進土地抵押的作用。〔18〕Elizabeth Cooke，The New Law of Land Registration，Oxford and Portland，2003，p．19．這種登記與公簿保有的登記不同，不具處分性，也就是說不動產交易在地產契據登記之外可以完美運行。所以，登記契據的優先性成為契據登記制度的基礎。也正是優先性為當時英國的法官制造了很多難題。《安妮第二及第三法案》第4章第1條規定，未登記的抵押權對在后的抵押權無效，只要在后抵押權人支付了合理對價并進行了登記。〔19〕2 ＆ 3 Anne，c．4，s．1．所以，如果潛在抵押權人查詢登記，發現沒有在先抵押，就可以接受這一抵押，并且立即進行登記。于是，理論上抵押在先原則被登記在先原則替代了。〔20〕Elizabeth Cooke，The New Law of Land Registration，Oxford and Portland，2003，p．19．問題表面上被解決了。而到了1747年，勒·奈維案(Le Neve v．Le Neve)判決卻稱，登記抵押權人只要得到推定通知，即受在先未登記抵押權的約束。〔21〕Le Neve v．Le Neve(1747)Amb 436．這一判決又被之后約克登記處于1884年制定的《約克登記處法》(Yorkshire Registries Act)推翻。該法案規定:登記產生的優先權不受注意原則的約束，不管是推定通知還是事實通知，除非是事實上的欺詐，否則登記地產權的優先性都有法律約束力。〔22〕Yorkshire Registries Act 1884，s．14．而米德爾塞克斯登記處卻沒有類似規定。兩登記處在地產權登記改革未推行前，一直充當英國全國土地登記制度的基礎，甚至1925年《財產法》第11條還有專門針對兩登記處的規定。兩登記處到1976年終止，因為地產權強制登記制度推行到他們所在的地區，所以登記處才行關閉。〔23〕Elizabeth Cooke，The New Law of Land Registration，Oxford and Portland，2003，p．18．

(三)地產契據登記制度解析

對地產契據登記制度的解析，并不能以現在成功運行著的地產權登記制度為參照，有意證成地產權登記的先進性。因為在地產權登記于1856年正式提出之前，英國沒有人懷疑過地產契據登記制度的優越性。而地產權登記制度在剛剛運行的幾十年間，也沒有體現出任何真正意義上的優勢。1857年地產權登記委員會報告雖然提出了很多地產契據登記的缺點，但因為地產權登記這一新制度尚未運行，他們也根本沒有辦法證明新制度就一定沒有這些缺點，當然他們也不可能保證地產權登記就一定優于地產契據登記。〔24〕Report of the Commission on Registration of Title(1857)．所以，這種解析應當建立在制度本身分析的基礎上，并結合制度運行所處時代的具體情況進行。

1．關于登記效力

地產契據登記第一個被廣為詬病的缺陷就是通知原則。通知原則簡單說就是一個人知道了他人權利的存在，就應當受其約束。而在英國財產法上曾存在一項衡平法上的通知原則，指當某人在被通知某一地產上存在一項在先的衡平法權利后，仍然購買該地產，則盡管其支付相應對價，亦構成惡意買主，無權通過買受普通法上地產權的方式對抗該衡平法權利。〔25〕薛波主編:《元照英美法詞典》，元照出版公司2003年出版，“notice”條，月旦知識庫提供。在19世紀中期的地產契據登記中，權利的優先順序是根據地產契據登記的順序確定的，并且一個應當登記的地產契據必須在繼后契據登記的首次交易之前登記，否則，這一契據就被認為是“欺詐性的和無效的。”〔26〕Jean Howell，Deeds Registration in England:A Complete Failure?，Cambridge Law Journal，1999，58(2)．這一點似乎保證了可登記的利益完全由登記制度規范，而不會落入通知原則的管轄。但是，事實上因為勒·奈維案還具有先例的效力，這一點是否可行還要取決于法官的判斷。

2．關于地產權調查

地產契據登記本身并不能使地產權調查變得更簡單，登記也不提供任何關于地產權有效性的保證，所以受讓人仍然要審查所有的登記文件。在1874年《買賣法》(Vendor and Purchaser Act)生效之前，受讓人要審查60年之內的所有地產權交易，才能保證地產權是有效的。雖然，這些登記的契據經過了一些整理和選擇，但這項工作仍然不是一般人可以完成的。所以，受讓人還是要像在傳統不動產交易中一樣，聘請律師進行地產權調查。因為文件相對完整和有條理，律師完成任務可能會相對容易。〔27〕Jean Howell，Deeds Registration in England:A Complete Failure?，Cambridge Law Journal，1999，58(2)．

3．關于登記檢索

1857年地產權登記委員會所面臨的重要技術問題就是登記的檢索，因為以往的檢索效率都極為低下，并且在當時，英國各地所使用的檢索方式也不盡相同。〔28〕Jean Howell，Deeds Registration in England:A Complete Failure?，Cambridge Law Journal，1999，58(2)．而地產契據登記并不能解決檢索問題。因為地產契據中所有利益都具法律效力，所以一個全面而復雜的檢索極為必要，甚至一個設計良好的檢索體系也會是極為費時費力的。比如，1830年米德爾塞克斯登記處使用的是以姓名作為檢索詞的登記體系，而在這一體系中，以同一個字母開頭的姓名就有2000個之多。所以，1830年委員會寫道:“我們知道，除了真正重要的交易和抵押，當事人是很少進行檢索的。因為這種檢索不但很難全面而完整，而且成本還極高。比如，一個典型的地產權檢索要花去一個事務律師和他的助手10天以上的時間，花去他的客戶200磅的費用。如果被檢索的地產權人姓名過于普通，檢索甚至很難進行。”〔29〕Second Report of the Real Property Commissioners(1830)．

但在當時的英國還沒有一個全國性的詳細地圖，這樣的索引方式也是難以避免的。能夠充當地產權索引的地圖直到19世紀中期才制作出來。〔30〕Elizabeth Cooke，The New Law of Land Registration，Oxford and Portland，2003，p．20．

4．關于登記費用

因為到1879年地產權登記制度剛剛在理論上成型的時候，普遍的契據登記制度已經被拋棄了。所以，我們沒有事實上的證據證明地產權登記比地產契據登記更節省成本。

但是，米德爾塞克斯和約克登記處的運行證明了地產契據登記的成本并不比傳統交易成本少。其一，登記處保存的契據本身無法證明地產權的情況，受讓人在借助了登記的情況下，也需要律師的幫助。其二，在沒有為交易節省成本的前提下，登記處的運營成本就顯得極為高昂。比如，約克登記處的登記官經選舉產生，他可以在繳納一定行政費用之后，保留所有登記費用。在1857年至1882年間，西區登記官每年收取的費用高達3622英鎊。因為這個職位利益豐厚，之后競選的費用竟高達7000到20000英鎊。米德爾塞克斯登記處最初選任了四位薪資制的登記官，他們都是威斯敏斯特法院的法官。登記的工作都是由他們的助手完成的。1830年，四分之三的登記費用都用來支付四位法官的工資。1884年，約克郡意識到了登記的缺陷，通過《約克登記處法》將登記官改為任命的薪資職位。而米德爾塞克斯登記處卻一直沒有改革。〔31〕Jean Howell，Deeds Registration in England:A Complete Failure?，Cambridge Law Journal，1999，58(2)．

三、地產權登記與地產權結構的桎梏

地產權登記在提出時并不是一個系統的設計，甚至連一個確定的概念都沒有。事務律師亨利·塞維爾(Henry Sewell)在1846年對地產權登記進行過一個總體性的構想:“地產契據登記的精神是，保存那些與地產權效力有關的證據，以備任何人檢索使用，而地產權登記則完全不同。它是對地產權效力的結論性記錄，并不包含得出結論的證據。地產權登記所表明的是，地產權出讓者就是地產權的所有者，而這個結論得出的過程卻被忽略了——因為它們是不相關的，是過去的、陳舊的。”塞維爾清楚地總結道:“地產契據登記是對權利內容和證據的披露，而地產權登記則不是。”〔32〕Henry Sewell，A Letter to Lord Worsley on the Burdens Affecting Real Property，With Reasons in Favour of a General Registry of Title(1846)．基于一定數量的保險，土地登記處可以為登記地產權提供權利有效性的保證。于是，地產權調查就變得不再必要。〔33〕Jean Howell，Deeds Registration in England:A Complete Failure?，Cambridge Law Journal，1999，58(2)．這在理論上可以節省大量成本，迎合了當時簡化地產權交易改革的方向，但地產權登記在當時的地產權結構下，幾乎是不可能的。

(一)保有情況復雜，登記重復混亂

在英國，所有土地都屬于國王所有，其他人只能在滿足一定條件的情況下，才享有土地上的權益。而這些享有土地的條件，即與國王協議的內容就被稱為“保有”。封建土地保有可分為自由保有(如教役保有、騎士役保有、侍役保有、農役保有等)和不自由保有，即隸農保有。〔34〕咸鴻昌:《英國土地法律史——以保有權為視角的考察》，北京大學出版社2009年版，第277頁。

雖然1660年的《保有廢除法》(Tenures Abolition Act 1660)將騎士役保有和侍役保有都轉成了農役保有，并且教役保有在實踐中已經很少遇到了。〔35〕高富平、吳一鳴:《英美不動產法:兼與大陸法比較》，清華大學出版社2007年版，第59頁。但是，到了19世紀初，普通法上的土地保有制依然非常復雜。不僅在體系上保有還存在以農役保有和公簿保有為主的復雜分類，即使農役保有和公簿保有也不是統一單純的制度體系。比如，農役保有在很多地方實行與普通法地產制不一樣的規則。而就普通法上的公簿保有而言，王室法院依然承認各個莊園的習慣，這些習慣不但差異巨大，而且大都有自己獨特的術語和規則。

多種保有制并行的體系讓地產權登記極為困難。以土地的轉讓為例，公簿保有與農役保有實行不同的規則，在實踐中兩種保有常常混雜而難以區分。所以，在轉讓時，為了防止出現失誤，當事人通常分別按照公簿保有和農役保有的轉讓規則轉讓同一塊土地。〔36〕咸鴻昌:《英國土地法律史——以保有權為視角的考察》，北京大學出版社2009年版，第342、343頁。如果對這些地產權都進行登記，則可能出現重復和沖突。而從經濟意義上說，登記成本的高昂也是改革難以接受的。

(二)家族授產制，登記權利人難確定

家族授產是英國17世紀興起，18至19世紀擴散至全英國的一種地產權處分制度。到19世紀初，英國已經有二分之一以上的土地處于家族授產控制之中。家族授產制的基本目的是禁止土地轉讓給家族以外的人，而方法是將地產權分割成終身地產權和剩余地產權，并讓兩者的權利人都沒有足夠的能力轉讓自由繼承地產權。

終身地產權(life estate)，是指終身地產權人可以在有生之年享有的土地權利。〔37〕［美］腓特烈·坎平:《盎格魯—美利堅法律史》，屈文生譯，法律出版社2010年版，第134頁。而剩余地產權人是指終身地產權人死后可以享有土地的人。英國傳統普通法認為，不動產是一種多元復合性權利，而不是一種單一主導性權利。財產理論中有一條稱，土地上的派生權利(derivative interest)，比如終身地產權，都是財產權不可分割的部分，而不是權利的功能。于是，自由繼承地產權本質上就不是單一權利，它可能由很多獨立部分組成。這樣一來，就沒有人可以轉讓超出自身權利之外的權利。〔38〕J．Stuart Anderson，Lawyers and the Making of English Land Law 1832 －1940，Oxford University，1992，p．93．

對于登記來說，家族授產制加上權利復合觀念，完全是不可接受的。其一，沒有一個人是完全處分權人。他們雖然都可以處分自己的權利，但又不能損害他人的權利，于是，登記地產權人根本無法確定。其二，地產權相互獨立，某一項地產權滅失后，土地上的權利不會回歸原來狀態。終止的權利會像一個黏合在原來地產權上的獨立部分，權利的裂痕依然存在。并且隨著時間的推移，地產權上的裂痕將越來越多。這樣，地產權登記會隨著不動產交易的進行而變得日益復雜，最終變得無法操作。然而從實踐上說，沒有多少受讓人可能或有必要完全了解如此復雜的地產權，并承擔這樣的風險。

(三)地產權之鏈，登記不具最終效力

地產權之鏈(chain of title)是傳統普通法地產權的一個重要理論，它認為土地的保有人要想證明他的地產權是合法有效的，就必須將權利追溯到從皇室取得土地之時。地產權之鏈上的任何瑕疵，理論上都有可能會對地產權的效力造成影響。于是，受讓人為了免于不必要的風險，在受讓之前必須進行大量細致的調查，并支付高昂的費用。〔39〕于霄:《1925年英國財產立法改革研究》，上海三聯書店2011年版，第52頁。更重要的是，調查并不能彌補地產權上的瑕疵，調查的成本僅僅能夠說明交易之后風險的大小，而不能從根本上避免風險的發生。而這種不確定的風險對地產權登記效力的打擊是毀滅性的。

通知原則為地產權之鏈提供了制度上的支持。在傳統普通法中，能夠產生法律約束力的通知可以分為三種:實際通知、推定通知和替代通知。如果說實際通知的范圍較小，那么在推定通知中，只要法律認定受讓人對某一事實已給予足夠關注，則可以視同事實上的通知，衡平權利也同樣產生約束力。比如，受讓人得到的法律文件中，如果提到了某一信托，即使此信托所依據的法律文件并沒有交付受讓人，一般情況下也會推定受讓人已經得知信托中的衡平權利。〔40〕薛波:《元照英美法詞典》，元照出版公司2003年版，“notice”條，月旦知識庫提供。此外，推定通知是否適用多取決于法官的解釋，這就增加了權利的不確定性。

只要通知原則沒有改變，地產權登記就不可能保證登記權利的有效性，律師依然會在登記之外，調查所有地產契據。如果這樣，地產權登記甚至不如地產契據登記便捷有效。

四、地產權結構轉變

土地登記改革沒有地產權結構的轉變是不可能成功的，但從前者到后者的轉化經歷了一個過程。土地登記改革在1857年之前的目的主要是保障地產權安全，并在此基礎上簡化地產權轉讓。而地產權結構調整只是作為達到此目的的手段。所以，在此之前的地產契據登記，甚至到1862年建立的地產權登記制度，都沒有根本觸及傳統地產權結構。〔41〕因為1862年《土地轉讓法》(Land Transfer Act)遵循的是“鏡像原則”，即地產權登記是實際地產權狀態的完全體現。直到1879年委員會，改革者才認識到地產權登記立法，如果不以地產權簡化為前提，則根本就是緣木求魚。〔42〕Report of the Select Committee on Land Titles and Transfer(1878－79)．于是，1925年財產法改革促成了地產權結構的轉變，這種轉變包括了以下兩個方面的內容。

(一)土地保有簡化

如前所述，1925年改革之前，英國土地上的封建保有形式多樣，規則不一，甚至交疊存在。所以，1925年立法進行了如下改革。

第一，廢除公簿保有。在1925年的立法之前，1922年《財產法》第128條就將所有公簿保有土地轉化成了農役保有土地。而在1925年這一點得到了確認。所以，從1926年1月1日起，所有的公簿保有一律轉化為自由保有。第二，廢除教役保有。1660年《保有廢除法》第7條規定，騎士役保有制的廢除不影響教役保有制。而1925年《地產管理法》第56條又廢除了《保有廢除法》第7條的規定。結合兩法規定理解，教役保有制盡管沒有明文廢除，但依據教役保有主張權利的人必須證明自己在1290年《土地買賣法》頒布以前即享有這種權利。這在實踐中幾乎是不可能做到的事情。第三，廢除了侍役保有，保留了一些榮譽性的役務。但這些役務對于保有人而言與其說是義務，不如說是一種身份和地位的象征。〔43〕高富平、吳一鳴:《英美不動產法:兼與大陸法比較》，清華大學出版社2007年版，第62頁。第四，廢除地方習慣保有制。1925年《地產管理法》第45條將地方習慣保有制一律轉化為自由農役保有制，消除了土地保有的地區差異。

所以，1926年1月1日以后，英國土地保有的方式只剩下了一種，就是農役保有，這也就是后來所稱的自由繼承保有。

(二)地產權簡化

地產權登記與地產契據登記的主要區別之一就是它將地產權的基礎和依據從地產契據轉變成了土地登記。但是，地產權的“結論性記錄”要想如實反映傳統普通法的復雜地產權結構，在實踐中難以實現，所以地產權簡化勢在必行。

1925年《財產法》就完成了這樣一個工作，它使英國土地上的地產權不再可以隨意分割，在一個特定時間內，土地上總有一個絕對所有權可以處分。這一權利就是“地產權”(estate)。1925年《財產法》第1條第1款規定，在土地上唯一可以設定、存在和轉讓的地產權是占有型絕對自由繼承地產權或絕對定期地產權。于是，英國土地上的普通法權利就非常清楚，那些終身地產權，甚至非占有自由承繼地產權都只能以衡平法權利的形式存在。〔44〕Patrick J．Dalton，Land Law，Pitman，1983，p．16．

地產權簡化還體現在法律列明了除地產權之外的權益和負擔。1925年《財產法》第1條第2款規定，可以在土地上設定和轉讓的權益和負擔包括了普通法上的地役權和占有型租金負擔、普通法方式設定的抵押、土地稅、什一稅或其他依據法律規定在土地上產生的負擔、出租人依據租賃合同享有的進占權、租金負擔權人享有的進占權。除了上述權利之外，在1926年1月1日之后，所有的權利都是衡平法權益。

地產權簡化的意義在于，只有1925年《財產法》規定的地產權可登記為“登記地產權”，〔45〕Land Registration Act 1925，s．2(1)．而多數的“普通法權益和負擔”可以登記為“登記土地負擔”。〔46〕Land Charge Act 1925，s．10．在登記制度下，沒有登記的“衡平法權益”則無法獲得登記的保證，也無法約束受讓人。〔47〕這里要排除“優先權益”(overriding interests)，這也是1925年改革不徹底的地方。缺少了這個基礎，地產權登記將不會在后來成為有利于土地交易，減少交易成本的制度。

五、利益均衡與理論重構

大量地排除衡平法權利的對抗效力，絕對不是沒有阻力的改革措施。在傳統土地法上可以通過通知原則保護自己的受益人，如果沒有合理的制度安排，一定不會坐視改革推行。于是，在地產權登記制度推行和地產權結構轉變的過程中，英國也經歷了一次利益均衡和理論重構，其中最重要的就是越位制度的建立和通知原則的改革。

(一)越位制度與受益權保障

在傳統普通法上，越位(overreach)“是指某一財產權，不管是普通法權利還是衡平法權利，其效力位階被在后利益或地產權超越。”〔48〕Nicola Jackson，Overreaching and the Rationale of the Law of Property Act 1925，Nottingham Law Journal，2006，15(2)．而1925年《財產法》借用了這一名稱，卻賦予了它全新的概念:“普通法地產權的交易應當超越(overreach)影響這一地產權的衡平法權益，不管受讓人是否得到了這些權益的通知。”〔49〕Law of Property Act，s．2(1)．越位制度設計的目的是，讓普通法地產權的受讓人不受信托或家族授產制中的受益權的影響，從學理上說，是不受傳統英國普通法上的通知原則的影響。〔50〕C．Harpum，Overreaching，Trustees’Powers and Reform of the 1925 Legislation，Cambridge Law Journal，1990，49(2)．

越位制度保證了登記土地交易的效力，但同時也損害了從屬權利人的利益。1882年《限定繼承土地法》將越位制度寫入法案，為了在提高交易效率和保障相關人利益之間尋求平衡，同時規定，如果有限地產權人出讓地產權，并希望從屬權利均被越位的話，那么出讓金則必須直接支付給受托人，而不是衡平法地產權人。〔51〕Settled Land Act 1882，s．16(ii)．而受益人則可以向受托人，針對交易收益行使受益權。這樣一方面，財產性地產權的受讓人只需要考慮處分該地產權的交易和文件，而對交易或文件中創設的信托則無需考慮。另一方面，這也保護了受益人的權

利。〔52〕這種判斷是理論上的，因為根據傳統普通法，受益人既可以針對土地，也可以針對交易對價行使衡平法權利。顯然，新法給予的保障是更少的。

1919年，本杰明·徹里(Benjamin Cherry)在起草《財產法》草案時建議，除非地產權的對價支付給了兩名受托人或一個受托公司，否則交易不能影響受益人的權益。〔53〕Law of Property Bill 1920;Law of Property Act，s．27．這個設計是為了避免單一信托人常引發的信托欺詐，也是為在保證越位制度執行的前提下，最大限度地保障受益人權益。最后這個方案成為了1925年《財產法》接受的方案。

所以，1925年改革后，英國土地法越位制度的完整設計就是:地產權人在對土地設定信托時，只能設定出售信托，即在信托的同時賦予受托人出售土地的權利。而受托人在與市場上的其他人交易后，受讓人可以取得絕對地產權，而不再受土地上衡平法權利的約束，也就是土地上所有衡平法權利均被“越位”。交易之后，受益人的衡平法權益由轉讓土地的收益來滿足。也就是說，越位制度給傳統普通法帶來的最大改變就是，衡平權利人不能期望再對土地本身行使權利了。〔54〕Patrick J．Dalton LLB，Land Law，Pitman，1983，p．16．

(二)登記制度下的通知原則

傳統通知原則，特別是推定通知，依賴法官的判斷，缺乏準確性和確定性。為此，1925年《土地負擔法》設計了一套全新的制度來保證通知的確定性。根據法案規定，英國成立一個全國性的登記處，即土地負擔登記處來負責對有效的衡平法權益進行登記，而只要在登記處進行了登記的衡平法權益就相當于對全世界進行了通知。于是，在登記制度下，推定通知改變了其內涵:如果某人在交易的合理情勢下經由一般性查詢即可知悉某一事實，則推定其已經獲得通知。查詢通常指查詢公共登記或其他公開方式，如政府公報。對于一個登記在案的地產權契據，無論受讓方事實上是否知悉，均應推定為已被通知。〔55〕Patrick J．Dalton LLB，Land Law，Pitman，1983，p．17．

經過了一段時間的完善和制度磨合，英國最終形成了“衡平法權利是否登記是其是否通知的最終標準”這一觀念。它的理解可以分為兩個方面:一方面，即使受讓人不進行調查，登記了的衡平法權利也可以對抗他;另一方面，如果一項衡平法權利沒有登記，受讓人即使知道了這一權利的存在，也不會因此而受到損害。

新的制度的確達到了準確和確定的目的，因為一項權利到底是否登記確定無疑。但是，這也是以一般倫理的犧牲為代價的:事實上沒有登記的權利人，不管是因為粗心大意，還是經濟原因，都不足以證明剝奪他們的權利是正當的。所以，法案對通知原則作了保留:不能登記的衡平法權利可以繼續適用舊有通知原則，〔56〕Patrick J．Dalton LLB，Land Law，Pitman，1983，p．17．這為后續改革留下了空間。〔57〕2002年《土地登記法》改革的重要內容就是針對這一點的。

六、改革與再改革之評析

在改革，特別是土地法這樣重要法律的改革上，英國是極為保守的。19世紀初，英國土地流轉停滯、成本畸高，大量土地無法得到有效配置，改革迫在眉睫。而最初的改革措施卻僅僅是簡化交易文書。即使是這樣簡單的改革也受到了事務律師的強烈反對。事實證明，土地登記改革是英國解決土地流轉問題的正確出路，但這一改革也經歷了由地產契據登記向地產權登記，再到強制地產權登記的演進，過程更是長達百年之久。而土地結構的轉變，相對于“形式和表面”上的登記改革來說，在初期是根本不可想象的。

改革的一般規律是，人們總是希望在盡可能少地改變原有制度的基礎上，獲得期待的功效。而英國土地登記改革也證明了，非系統改革的成本是高昂的，而系統改革最終還是必須進行。比如，地產契據登記沒有觸及傳統地產權，社會也更容易接受，但它并不能完成簡化交易，降低成本的使命。1862年地產權登記，希望通過完整反映地產權結構的方式，達到傳統地產權與地產權登記并行的目的，但最終只能以失敗告終。

系統改革必須進行，所以，改革的重點就不是如何保留原有制度，而是在新制度中如何進行利益均衡。英國在改革中對越位制度的全新利用以及對傳統通知原則的改進，為地產權登記和地產權結構重新找到了利益平衡點，也為進一步的土地法改革奠定了基礎。雖然英國的此次改革費時長久、過程曲折，但其中的經驗依然值得我們反思。

*于霄，華東政法大學科學研究院助理研究員，法學博士。本文為上海市人文社科基地華東政法大學外國法與比較法研究院項目(基地編號SJ0709)和國家重點學科華東政法大學法律史學科建設項目(學科代碼030102)的階段性研究成果。

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