不動產律師走俏

黃菡彥

隨著“國八條”、房產稅試點改革等政策的先后落地，“限購”、“限價”、“限貸”等政策全面升級。不論是買房的公民，還是作為賣方的房地產企業都應更加關注國家政策的調整和了解房屋交易的法律規定和市場操作的基本知識。

繼“2010年度上海十佳不動產律師事務所評選活動”（含十佳房地產專業青年律師評選）成功舉辦，并受到廣泛好評后，由新民周刊主辦，新浪樂居、上海商報協辦的“2011年度上海十佳不動產律師事務所評選活動”（含十佳房地產專業青年律師評選）于2012年9月24日正式啟動。

這次的評選將告訴市民，上海有哪些在不動產方面比較專業的綜合律師事務所或專業律師事務所。

法律早介入

律師和醫生一樣，可以分為“全科律師”如街道、社區的司法服務所，這些律師可以做較為簡單的介紹，但是當比較復雜的問題發生時，“全科律師”就解決不了了。需要請專業律師，到“三甲”律師事務所尋求幫助，這些律師事務所有團隊合作，有相應專業的“專科律師”。有些律師事務所雖然比較小，但是有其專攻的專業領域。

星瀚律師事務所的張煊律師認為，在房地產交易中，不論是買房者還是賣房者都必須有自己的主見，不能一味單純地聽取中介的意見，以獲利為目的的中介，在房地產交易中可能會因此使客戶面臨許多的法律糾紛。

在房地產交易前，市民應該對項目有充分的了解，可以事先向親朋好友咨詢意見，對于一些復雜的交易最好能夠事先請教律師。張煊律師建議，購房者要對自己所交易的標的有良好的調查，以防今后出現不必要的糾紛。“在房地產交易中必須要謹慎地簽署所有文件，可能當時看似不起眼的一些文件，在今后出現糾紛時，可能會造成嚴重的法律后果。”

律師還提醒，在簽署合同時，任何想到的條款都必須寫入房地產交易合同中，面對現在形勢政策的不斷變化，將未來可能發生的糾紛在條款中明確列明，在未來發生糾紛時能夠有條款可依，為快速、有效地解決糾紛會提供很好的支持。“在房地產交易過程中應盡量掌握主動權，比如說作為賣方什么時候交房，什么時候過戶，作為買房者，什么時候交錢都最好能夠掌握在自己的手里。最后，在房地產交易中要時時刻刻注意保留證據，今后在發生糾紛時能夠更好地處理，維護自己的權益。”

面對當前復雜的形勢，上海君悅律師事務所的張斌律師坦言，在國內很多房地產交易基本都是找中介，認為找了中介之后就不需要找律師了，因此在房地產交易中很少找律師。公民法律意識相對比較淡薄，不愿意花錢請律師，覺得沒什么作用，買賣房子就好像比買菜還要簡單，只有當發生糾紛時才想到找律師解決。他說，律師在此時充當的角色就好比裁縫，客人的衣服做好了，才說不合身，后期進行修補效果就比較差。這樣的情況下，張斌律師建議市民在重大經濟合同或投資項目發生時，應當請律師做整體規劃。

北京市大成律師事務所的李晨律師表示，在房屋買賣合同簽訂后就確定了一個法律關系，在法律問題簽訂、履行中出現爭議時，當然第一步應該通過法律來解決。并且不主張通過政府部門來解決，因為政府部門不是買賣合同的當事人，政府部門既不是出售者甲方，也不是購買者乙方，而是一個第三方。但是作為第三方的政府部門的主要職能是行政，真正能夠解決相關法律糾紛的是法院。到了法院，對簿公堂，需要請律師，相對專業的不動產律師能夠更好地保護合法人的權益。

服務專科化

作為“2010年度上海十佳不動產律師事務所評選活動”（含十佳房地產專業青年律師評選）的十佳律師事務所之一，并且獲得“綜合實力獎”的上海中建中匯律師事務所代表朱黎庭律師表示，不動產律師事務所主要服務對象是開發商、承包商。多年來，上海房地產市場中，活躍著一大批專業不動產律師的身影。

朱黎庭律師舉例說，文新大廈在90年代曾是“爛尾樓”，十幾年前，事務所受新民晚報委托代理處理大樓的收購和后續開發工作。在專業律師的參與下，所有的歷史問題如與承包商的工程合同的遺留問題、銀行的抵押、小業主預售合同等等疑難問題全部得到解決，最后順利竣工投入使用。類似的并購、開發、轉讓的成功案例都離不開專業律師的服務，所以專業的不動產律師事務所對整個房地產市場做出了很大的貢獻。

創立于1995年，總部設在上海的中建中匯律師事務所在2010年合并之后，現在已經發展到有30多名合伙人，百余名執業律師的規模，成為一家有著豐富經驗和鮮明特色，并且在業內享有較高聲譽的律師事務所。

朱黎庭律師坦言，律師的職業道德是維護當事人的合法權益，但是作為有社會責任的律師事務所和律師，在確保當事人的合法權益的同時，在處理一些重大事件的過程中也應承擔社會責任。比如，中建中匯律師事務所代理開發商處理蓮花河畔倒樓案時，如果純粹從法律關系上看，處理開發商與已購房業主的預售合同糾紛，雙方如果協商不成完全可以通過司法途徑解決。但是中建中匯律師事務所從社會公共危機處理、化解社會矛盾的角度出發，為購房人提供了多種可選擇的方案，滿足了購房人合理需求下的各種要求，最后通過協商的方式使這一事件得到圓滿解決。

在目前的形勢下，老百姓日常的買賣房屋時發生的糾紛包括租賃糾紛、遺產房糾紛、不動產分割糾紛的法律需求越來越大。不論市場調控的好壞，所有的買方和賣方由于利益不同，都會考慮怎么利用法律空間保護自己的最大的利益。比如市場好的時候，會出現定金合同、中介合同或者預售合同已經簽了，但是賣方想加價不想出售房產引發各種糾紛。相對的，市場不好的時候，簽了合同的購房人會有不想購買房產想毀約的情況，這也會產生形形色色的法律糾紛。

任何與房地產交易有關的環節都會遇到各種各樣的法律問題，所以不管是從小業主的買房糾紛來看，還是從市場整體來看，都需要專業的不動產律師事務所和律師提供相應的法律服務。在需求廣泛的前提下，律師事務所越來越多地在關注這個行業。中建中匯律師事務所提供的專業的不動產法律服務也越來越細致和專業，比如在政府頻繁出臺“組合拳”的形勢下，中建中匯律師事務所更多地為客戶考慮與其所有相關方面的法律關系，為客戶量身設計方案，提供更加完備的專業不動產法律服務，并且發掘了在多樣化綜合開發驅使下輻射形成的各種附屬產業鏈。作為一家大型綜合型的律師事務所，中建中匯律師事務所將房地產開發的所有過程覆蓋在內，在每一個階段都有不同的團隊能為客戶提供最專業的服務。

以上海中建中匯律師事務所、北京大成律師事務所等多家在業內享有較高聲譽的律師事務所為代表的各家事務所對于新形勢下的房地產法律服務都積極準備應對措施。例如積極地幫助房地產企業做好全面的風險評估和規劃，在項目成立之初介入，提供完整、專業的法律服務；針對不同的業主的需要，在不同的時段介入，為購房的業主提供個性化的房地產法律服務；加強對專業律師的業務培訓，使律師事務所及律師的專業能力得到不斷的提升，以更好地為各種不同類型的客戶提供專業、良好的服務。