當前經濟形勢下一房多賣現象的法律思考

■許 薔

近年來，隨著市場經濟的發展和房屋價格的不斷上揚，各種類型的房屋買賣糾紛日益突出。特別是在審判實踐中，經常遇到一房二賣的糾紛案件。房屋買賣不僅關系到經濟的繁榮，而且關系到人民群眾的安居樂業及社會的和諧穩定。一房多賣既損害購房人的合法權益，又破壞了房地產市場誠實信賴原則，為社會穩定埋下了隱患，嚴重挫傷了群眾購房的積極性，影響了我國房地產業的健康發展。因此分析探討此類案件的成因及解決對策具有十分重要的現實意義。

導致一房多賣現象的原因

在房地產交易過程中，開發商一房二賣或多賣、先抵押再出售或先售房后抵押等現象嚴重損害了購房消費者的合法權益，引發群體性糾紛等事件不時出現。此種情況在商品房預售階段尤為突出，產生了大量的糾紛和訴訟。多數情況下，開發企業只是違規操作但尚有償債能力，消費者權益的損害尚可獲得救濟。但有的開發商將房屋重復出售后卷款而逃，或者已將款項揮霍罄盡，或者以其他方式轉移財產無力償債。剖析其成因主要表現在以下幾個方面：

（一）違約成本過低

賣房人通過權衡發現 “一房多賣”僅需承擔解除合同、返還財產、賠償損失的民事責任，其代價遠遠低于轉賣房屋所獲得的利益，高額回報是主要誘因。

（二）買房者法律意識淡薄相對處于弱勢地位

普通百姓的法律知識、風險防范意識相對缺乏，加上房價不斷上漲時急于購房的心理，往往對房產公司過分信賴，忽視了對房產信息的核實調查，造成糾紛。……