論有效控制住宅產品成本的幾個問題

趙曙敏

(煙臺房地產集團中宇置業有限公司,山東煙臺264000)

論有效控制住宅產品成本的幾個問題

趙曙敏

(煙臺房地產集團中宇置業有限公司,山東煙臺264000)

住宅開發成本決定著住宅價格的高低,影響著居民的購房能力,制約著房地產市場的發展,同時也極大的影響了開發企業的競爭能力和經濟效益.嚴把源頭,開發企業要高度重視住宅建設用地的征辦和住宅設計工作,從投資形成之初就要進行嚴格控制.當設計方案完成后,作為開發企業應召開項目設計經濟論證會,組織有關專家參加設計方案會診,對設計方案從技術上和經濟上進行全面論證,集思廣益及時發現問題,提前控制設計變更,確保設計方案在施工中能順利制作完成,使設計階段投資控制目標得以實現.嚴把材料采購,材料成本的節約是降低住宅項目成本的關鍵因素.只有抓住這一關鍵因素,才能有效地降低住宅建筑的成本.在采購材料時一定要堅持比質量、比價格、比運距的原則,為企業采購價廉物美的材料.此外,應根據市場供應和施工中對材料的需求,選擇合適的采購方式.嚴格執行工程招標,開發企業主要是通過招標方式選擇施工隊伍,這也是國際通行的方法.這就要求開發企業在選擇施工隊伍時,一定要采取名副其實的招標方式,否則難以選優,當然也就無法保證項目質量和降低消耗.另外,在招標過程中,還必須嚴格遵循工程招標工作程序,排除各種干擾和人情關系.只有這樣,才能使建設工程招標有利于加強建筑市場的公平競爭,形成良好的市場競爭機制,也有利于開發企業控制項目質量、工期和建筑成本,同時還便于開發企業實施項目管理.發揮內外監管作用,開發企業的工程部門應積極的協調工程監理部門發揮自己的作用,監理部門受開發企業的委托,以權威的第三方身份監督工程承包合同的履行,協調解決雙方權益糾紛,防止各種不規范行為,有效地控制住宅項目成本,保證住宅產品能按期、按質完工,以取得良好的綜合經濟效益.

住宅開發;產品成本;有效控制

二、嚴把材料采購關,貨比三家進貨源,合理使用流動資金

在住宅建筑成本中,材料成本占比重最大,約占70%左右,具有較大的節約潛力.因此,材料成本的節約成為降低住宅項目成本的關鍵因素.只有抓住這一關鍵因素,才能有效地降低住宅建筑的成本.在市場經濟條件下,建筑市場材料價格的不穩定性和波動性成為材料資金管理的重點和難點.為了加強對建筑材料的管理,有效控制材料成本,開發企業首先要加強對市場的調查,建立健全材料價格的信息體系,注重市場信息收集,同時與各建材價格管理、專業部門建立良好的協作關系,以便及時、準確、快速地掌握各種建筑材料的最新價格信息.其次,可以組織有關人員,深入各建材廠家和銷售市場,對不同規模、質量、產地的產品進行詳細的調查分析,及時提供大量材料價格信息,這樣才能有效地把握市場材料價格的變動規律,正確計算出項目材料總投資額,從而對項目開發各階段的材料資金投入,能夠有效的實行動態管理.

在采購材料時一定要堅持比質量、比價格、比運距的原則,為企業采購價廉物美的材料.此外,應根據市場供應和施工中對材料的需求,選擇合適的采購方式.如發揮集團采購的優勢統一進行材料采購,"以批量壓價格",降低材料采購成本;對大型設備、鋼材、木材等批量大,金額高的大宗物資及三大建工材料實行招標采購,既能保證質量,又能節約采購費用和降低采購價格;或選擇具有一定規模的、信譽好的、價格合理的生產廠家作為定點供應單位,簽訂直銷合同,合同簽訂后要加強執行管理,做到責任明確,條款清楚,簽訂時分級審批,保證合同的有效性,同時對合同實行動態管理,掌握執行情況,對出現的偏差及時調整,減少中間環節,也可以由施工單位負責采購材料,但是,企業必須看樣訂貨,認定價格,現場驗收,對施工材料進場實施嚴格管理和監督,避免"暗箱操作"等不良現象的發生.

三、嚴格執行工程招標制,選好施工隊伍,規范施工行為,加強施工管理

目前,開發企業主要是通過招標方式選擇施工隊伍,這也是國際通行的方法.這就要求開發企業在選擇施工隊伍時,一定要采取名副其實的招標方式,不能"掛著羊頭賣狗肉",否則難以選優,當然也就無法保證項目質量和降低消耗.另外,在招標過程中,還必須嚴格遵循工程招標工作程序,排除各種干擾和人情關系.只有這樣,才能使建設工程招標有利于加強建筑市場的公平競爭,形成良好的市場競爭機制,也有利于開發企業控制項目質量、工期和建筑成本,同時還便于開發企業實施項目管理.施工隊伍選好后,開發企業最重要的一項工作就是與中標施工單位簽訂住宅項目施工合同.施工合同明確規定了甲、乙雙方的責任、權利和義務,所以它對提高住宅產品質量,縮短建設工期,控制施工材料消耗,降低開發成本具有特別重要的意義.

四、充分發揮內外監管的作用,抓好施工現場、內部管理,建立健全住宅項目開發管理機制

為了以最短的工期,最低的成本達到最優的施工質量,保證施工單位在施工階段嚴格按照設計施工圖進行施工,并嚴格履行施工合同,達到既定的質量、工期和成本控制目標,自然成為住宅項目管理的重要環節,這一管理工作能否取得成效,關鍵在于提高施工現場管理效率.作為開發企業的工程部門應積極的協調工程監理部門發揮自己的作用,監理部門受開發企業的委托,以權威的第三方身份監督工程承包合同的履行,協調解決雙方權益糾紛,防止各種不規范行為,有效地控制住宅項目成本,保證住宅產品能按期、按質完工,以取得良好的綜合經濟效益.除此之外,開發企業工程部門應經常督促施工單位落實各種管理措施,對一些重要問題應親自過問,認真檢查,對一些重要環節、關鍵部位必須嚴格把關,不允許有半點疏忽,企業內部要建立健全各項規章制度,真正做到有章可循,有章必行,最終實現"節流",達到降低成本的目的.

(責任編輯:欒曉平)

F274

A

1003-4145[2012]專輯-0101-02

隨著我國加入WTO組織和外國企業進入我國房地產市場,房地產市場將出現日益激烈競爭的局面.作為一個開發企業,在市場經濟日益激烈競爭的條件下,它不可能不核算成本盲目開發.因為,住宅開發成本決定著住宅價格的高低,影響著居民的購房能力,制約著房地產市場的發展,同時也極大的影響了開發企業的競爭能力和經濟效益.因此,降低住宅開發成本已成為開發企業成本管理的重要任務,也是目前形勢下當務之急亟待解決的問題.

一、嚴把源頭關,引入競爭機制,降低成本,實行設計招標

嚴把源頭指的是,開發企業要高度重視住宅建設用地的征辦和住宅設計工作,從投資形成之初就要進行嚴格控制.大家都知道,房地產開發首先離不開土地,因此,在征辦住宅建設用地的過程中,一定要認真分析市場,注重市場調查研究,不能盲目投資.據資料統計,設計階段對施工項目投資有較大的影響,如初步設計階段對投資的影響可能性達75%-95%.可見,住宅設計的科學性、合理性和經濟性對施工材料成本起著決定性的作用.在實際工作中,由于住宅項目設計過于保守,施工中任意加大安全系數,增加鋼筋含量,提高砂漿標號等現象時有發生,許多設計方案的造價在通過審核"優化"后,往往都能擠出一些水分,少則幾十萬,多則達到幾百萬甚至上千萬元.所以,要實現開發項目成本控制目標,就必須切實抓好住宅項目設計這個源頭,建立完善的項目設計管理機制,實行設計招標制度,這樣一方面可以擴大設計方案的選擇范圍,另一方面能有效地防范設計領域的不規范行為,保證各設計單位在良好的制度環境下進行公平競爭.同時,實行設計招標有助于設計者在項目設計時克服保守,解放思想,勇于創新,不斷優化設計方案;也有助于促進設計人員樹立經濟觀點,在保證設計方案的技術性、安全性、合理性及使用功能的前提下,注意造價經濟合理.最重要的是,當設計方案完成后,作為開發企業應召開項目設計經濟論證會,組織有關專家參加設計方案會診,對設計方案從技術上和經濟上進行全面論證,集思廣益及時發現問題,提前控制設計變更,確保設計方案在施工中能順利制作完成,使設計階段投資控制目標得以實現.

2012-04-16

趙曙敏,煙臺房地產集團中宇置業有限公司.