房地產開發項目的全過程造價管理

摘要：在房地產項目的開發過程中，如何控制工程造價，提高建設資金的使用效益，是一項尤為重要的工作。隨著公司開發規模的進一步擴大，建設資金投入的大幅度增加，造價部門管理人員的工作及肩上的責任越來越大，如何做好項目的全過程造價管理，這里談一點自己的想法。

關鍵詞：房地產；造價；管理

中圖分類號：TU241.92文獻標識碼：A

1 造價控制中存在的主要問題及原因分析

1.1 決策階段造價控制中存在的主要問題及原因分析

1.1.1 公司在決策階段造價控制中存在的主要問題：①前期組織人力資源配備不完善，缺少經驗豐富的專業技術人員。②項目建議書及項目可行性研究報告質量不高。③項目審查與批準不嚴謹。

1.1.2 主要原因分析：①人力資源管理方面不夠完善。②缺少科學的投資決策方法。

1.2 設計階段造價控制中存在的主要問題及原因分析

1.2.1 公司在設計階段造價控制中存在的主要問題：在工程設計階段沒有正確處理好技術與經濟的對立統一關系，不注重設計方案的經濟合理性。搞規劃設計的只管設計出圖，很少去管設計在經濟上是否合理。有的過于保守，有的項目為了趕進度，各專業設計圖紙不配套或出現矛盾的現象，其結果到了施工階段，施工現場的洽商、變更等現象屢見不鮮。

1.2.2 主要原因分析：①公司對設計階段造價控制的認識不足，未推行限額設計。②公司對設計標準的掌握和重視不夠，設計人員片面考慮設計方案的美觀、功能配套，不考慮由此而導致的經濟成本的增加。③審圖工作管理不到位。

1.3 項目實施階段造價控制中存在的主要問題及原因分析

1.3.1 公司在項目實施階段造價控制中存在的主要問題：在目前的施工過程中，質量監督、進度控制機制已經較為完善，但施工過程中的造價控制反而成為施工管理中的薄弱環節，工程只能按期保質完成，未能達到預期的收益。

1.3.2 主要原因分析：①缺乏嚴格的工程招投標制度。②施工組織安排欠合理。由此造成施工人力、物力、財力的浪費。③設計深度及廣度不夠，忽視施工圖紙的會審交底工作，造成施工過程中設計變更較多。④工程洽商管理制度不完善。對工程洽商的審批不嚴，導致工程洽商費用的增加，從而增加了工程成本。⑤材料及設備招投標及價格審批制度不夠完善。缺乏戰略性采購計劃與管理。

1.3.3 完工與交付階段造價控制中存在的主要問題及原因分析

⑴完工與交付階段造價控制中存在的主要問題:公司造價管理人員審查竣工結算資料時發現，施工單位報送的圖紙、變更單、簽證單、結算書資料中常常存在不真實性、不完整的情況。

⑵主要原因分析: ①公司項目部對竣工資料的審核沒有嚴格按程序辦事，員工責任意識不夠。②由于公司項目較多，結算人員有限，結算工作缺少多級審核。

2 針對以上問題及原因，我們該怎么辦呢？

不斷學習，提高素質。編制工程預結算是一項資料多、分析計算量繁重的工作，有許多政策性和技術性的問題。除專業技能知識外，還應具有經濟與金融知識，經濟分析與決策能力。所以造價管理人員應經常學習新技術、新知識以提高自身業務素質，及時了解國家有關法律法規和工程建設的新標準、新規范、新定額。并且與其他同行保持聯系，獲取相關工程造價方面的工作信息和先進的工作經驗，探討工作新思路。

加強協作，提高效率。經常與其它部門溝通，如工程部、前期部、銷售部等，及時掌握情況，以利于更好地開展工作。

及早參與，全程控制?，F在的造價管理工作，不僅僅是傳統的“五算”編制，而是更加強調全過程、全方位、全要素地進行工程造價的控制。所以從項目立項開始，造價管理人員就要參與其中，從造價控制的角度對方案初步設計、施工圖設計、合同簽訂等提出更加經濟可行的建議。

2.1設計分為方案設計階段和施工圖設計階段，完成的是方案報建文本和施工圖藍圖，必須報政府審批通過，方可進行工程項目施工。

2.1.1 方案設計的重要性是不言而喻的，大部分房地產開發公司都在這一階段投入大量人員以求得一個滿足市場需求且高效率的方案，在方案設計過程中及時、科學的決策，保證設計進程的順利推進。

2.1.2 設計是工程建設和投資控制的關鍵，工程造價的75%在設計中已確定，所以在施工圖設計階段為了有效控制工程造價，委托設計時，要進行優化設計在確保安全的前提下，適當降低砼標號，減少鋼筋含量，收縮柱、梁體的量，控制單方造價指標等，使工程造價控制在一個合理的范圍之內，避免盲目追求高標準和克服設計中的保守思想。

2.2 施工合同的簽訂要非常嚴密而準確，每項都要詳細地說明，以免引起不必要的糾紛及爭議。主要要明確合同內容和范圍以及合同文件的組成，對施工合同、監理合同和材料合同的條款進行嚴密審查，做到資料齊全、文字嚴密，避免含未明基詞和條款的前后矛盾。對合同履行過程進行跟蹤檢查和監督，提方合同執行效應，對發生合同變更，嚴格的審查和批準程序，有效的控制造價。

2.3 在工程實施階段，要經常去施工現場，及時了解工程進度、特殊的施工工藝方法等，以利于預算的組價及審核。及時掌握工程變更、材料采購情況，材料設備的質量，應由專業檢驗人員進行檢驗，出具檢驗報告并負相關責任：價格方面，實行認證制度，并對材料采購和設備選用過程中出現的“回扣”現象進行嚴格管理，保證材料和設備的價格和質量。目前，很多業主為防止乙方偷工減料，以次充好，損害工程質量，降低樓盤品質，往往在合同中規定由業主供應部分材料。業主對供貨商進行資質審查，貨比三家，以公布的信息價格為基礎進行認質、詢價、議價，選擇適合的合同形式簽訂供貨合同。工程簽證和變更主要有設計變更、施工條件變更和工程項目變更。為了確保工程簽證的客觀、準確，首先要做到簽證的及時性，一般要求自發生之日起14天內審批完畢。簽證是對施工過程的記錄，能描述清楚的尺寸、部位、數量要認真記錄，對隱蔽部位可依靠錄像、照片等輔助手段幫助，防止結算時高估冒算。

嚴格把關，降低成本。在結算審核過程中經常會發現虛列工程項目，多計工程量，高套定額和多結算工程款等諸多問題。竣工結算是工程造價合理確定的重要依據，也是投資控制的最后一個環節，無論是工程量的計算，預算定額的套用，取費合理性的審查，還有變更簽證審查，都要做到嚴格、合理、公正、公平。

及時分析，積累經驗。每個項目結算完成后，都及時地做造價分析，以便數據積累，為公司今后項目的開發提供參考依據，體現在訂合同、定價格上可以更嚴密、更周全。

隨著公司一個個項目的開發，造價人員應努力做好以上幾個方面的工作，以公司利益為出發點，恪盡職守，嚴把審核關。

參考文獻

[1]王大凡.淺議房地產開發項目的造價管理[J].安徽建筑，2008-08-20.