淺議如何開展及征收物業稅

一、物業稅的基本概念

“物業”一詞源于香港，含義是已建成并投入使用的各類房屋以及與其配套的設備、設施和場地等，物業是房地產（不動產）的別稱，物業稅即房地產稅。物業稅是財產稅的一種，是以對不動產為課稅對象，在不動產保有環節課征的一種稅，主要針對土地、房屋等不動產，要求其所有者或承租人每年交納一定的稅款，稅款隨房產的升值而提高。

二、開征物業稅的現實意義

（一）開征物業稅是平衡社會收入，促進社會公平的需要。物業稅是對社會收入的再次分配，主要依據對土地資源的占用程度來征收，對擁有面積較大，超出普通住宅標準或生活必要限度和占有較多土地資源的富裕階層實行較高稅率，對低收入階層生活必需部分的自有住宅實行低稅率或免稅。這樣一方面通過征稅抑制富裕階層過度占有資源，提醒居民在住房消費上要理性消費；另一方面通過住房保障體系的完善使更多低收入者擁有自己適合的住房條件。可通過物業稅的稅率設置在一定程度上實現平均社會財富、平均稅賦，從而增加政府收支能力，增進社會公平。

（二）開征物業稅降低金融風險的需要。物業稅之所以還未開征就備受矚目，一個主要原因就是，現行的土地稅收政策在出讓時各種稅收一次性繳納。在短期看來，地批得越快，賣得越快，經濟收入越高，地方經濟越發展得快，但這種急功近利的做法實際上是“飲鴆止渴”，其結果可能造成土地失控，金融風險急劇上升。因此，只有通過開征物業稅來解決這個問題。物業稅稅收收入具有可靠性，不易發生周期性波動。由于房屋等不動產不能隨意移動，隱匿比較困難，故物業稅稅源比較可靠。隨著人口的增加和經濟的發展，房屋等不動產在不斷增加，其價值則因時代變遷與納稅人有效需求的增加而不斷提升，其納稅面寬，主要涉及當地居民，容易控管，稅源可靠而充裕，保證地方政府運行必需的財政資金，才能從根本上控制地方政府“以地生財”的利益需求。物業稅的開征，有利于形成“多征稅——多提供公共服務——財產增值——稅源增加”的良性循環機制，這種稅賦的結構性調整能均衡政府土地收入，從而使地方政府改變以往那種短期的機會主義行為形式，同時降低金融風險的上升，穩定房地產市場的健康發展。

三、如何開征物業稅

（一）如何制定物業稅的稅率水平是首要解決的問題。物業稅的開征是要調整資源在不同人群中的分配比重，因此如何確定物業稅的稅率水平，達到限制甚至抑制奢侈性和一定程度的享受型消費，保護普通民眾生活必需的消費，是開征物業稅首要解決的問題。物業稅的征收要考慮以從價計征還是從量計征，從量計稅是以物業面積等為標準按預先確的單位稅額確定的稅。從價計稅是以物業價值的大小按一定比例征收的稅。從量計稅和從價計稅各有優劣。從量計稅征稅依據的數據比較容易獲得，如房產的面積具有易測度、不變動的特點，只要通過科學的測量和完整的記錄就能得出確的計稅依據，實際操作過程中，征管成本相對較低。但對物業稅而言，相同面積房地產可能會因為其區位、質量、朝向、樓層、外部環境、交通情況、物業管理的不同而存在價值上的差異。如果按面積征稅就會帶來不公，很可能出現窮人要為低價的房地產支付與富人高價值的房地產同樣數額的物業稅。從價計稅能夠很好地克服從量計稅的不公。但從價計稅中如何合理的確定房地產保有環節的計稅價值一直是一個難點。現實生活中，城市中絕大多數的房地產是缺乏其現值市場價值資料的，這就需要對房地產的現值進行評估。

本文認為，由于從量計征的方式在物業稅實際征收過程中會存在不公，不符合業稅開征的公平原則。因此我國物業稅的征收方式應采用從價計稅，但從價計稅應適當考慮居民房屋來源，如是祖存的且面積不超過當地住房面積平均水平，可在稅收上進行適當減免，這樣能確保低收入群體的利益。而對于計稅依據的確定，可借鑒國外房地產稅的做法，以房地產的評估價值為計稅依據。

（二）物業稅的開征還應考慮如何保障低收入群體的生存居住問題。實行物業稅后，由于房屋的使用成本提高，與之相應，房租也必然有所提高，而租房市場恰恰是以低收入者為主要承租對象，過高的房租不利于住房資源的市場化流動。因此政府應解決物業稅與房租價格的問題，如不能考慮普通居民的利益，那么物業稅將會走入“劫貧濟富”的誤區。解決這一問題，一方面，政府可通過開發經濟適用房、規范二手房市場來解決城市低收入群體的居住問題，另一方面，可以建設公租房或外來農民工公寓，來解決普通民眾的居住問題。

此外，物業稅的征管難度大也是一個不容忽視的問題。主要是監管難度大，個人賬戶監控復雜，征收比較罪困難。從目前的條件來看，物業稅一旦向個人開征，除非是直接從個人工資卡里扣除，否則將很難全部征收到位，但許多房產擁有者并沒有工資卡。因此開征物業稅應當充分考慮具體的征管模式，同時還應考慮物業稅的起征點、減負數額等情況，如初步征收可采取低稅率，以后逐年增加的辦法來確保稅收的征收，否則將達不到完善稅制、穩定房地產市場的預期目標。