淺析土地與房地產經濟

一、目前的房地產行業存在的問題

第一，市場價格過高，大多數百姓根本無力購買。在許多大中城市，動輒幾萬元的房價已經不足為奇，在一些二線城市和縣級市萬元房價已經走進了百姓的視野。過高的房價，讓許多有著購買房屋需求的百姓，只能游走于各大郊區售樓處并發出聲聲嘆息。

第二，價格增長過快，在全國一些大中城市房價增長率接近50%，遠遠高于人民收入增長速度。工資的漲幅遠遠跟不上物價上漲的速度，特別是房地產價格上漲的速度。

第三，房地產市場體制不健全，目前房地產開發、監管體制落實不到位，房地產市場秩序混亂，一些危害房地產健康發展的現象屢發。由此我們不難看出，雖然房地產行業為我們帶來了一定的好處，但相比之下弊大于利。

二、分析原因，究其本質

首先，房地產市場結構不合理導致房價上漲。從增量市場和儲量市場的角度來看，對于一般的市場而言增量市場決定著市場的供應，但房地產市場是一個特殊的市場，增量市場與儲量市場同時存在，既新房開發與二手房交易同時存在；從保障結構上來看，目前保障性住房占房地產市場總比率較低；同時房地產市場交易、建設體制不健全。

其次，從內生性角度分析房價上漲原因，地價為房地產開發的基礎性投資，地價對房地長價格的影響不容忽視；其次建筑材料和人工費用的上漲也是我們不得不考慮的因素之一，2011年我國CPI同比增長超過5%，導致了生產成本和人力生活成本的大幅上升。

最后，從外生性角分析房價上漲的因素。首先，個地方政府之注重GDP的增長而忽視了房地產市場的正常秩序。其次房地長市場存在著剛性需求，也就是百姓常說的“丈母娘因素”，目前80后、90后已進入適婚年齡，需求量極大。最后，房地產市場存在著嚴重的投機行為，由于房地產市場回報率極高，因此炒房現象嚴重。

三、嚴把閘門，加強調控

（一）土地閘門，保證保障性住房的土地供應，加強土地管理，對閑置土地收取土地閑置費，同時對兩年以上不開工的企業收回國有土地使用權，在土地供應中加大保障房用地的供應。從宏觀層經濟角度出發，對土地供應結構的政策調整應從如下四方面進行：第一，別墅用地的停止供應；第二，對普通商品住房需求用地的優先滿足；第三，對高檔住宅的土地供應嚴格控制；四是經濟適用住房的用地加強管理。

（二）經濟閘門，利用存款準備金制度和銀行利率制度，調整市場上的資金量，為房地產市場降溫，使之恢復到正常的秩序上。首先，存款準備金和利率的調整具有作用有力且而速度快的特點；其次其具有中性的經濟調節作用，即對所有的銀行和金融機構在改變法定存款準備金比率后都產生相同的影響；再次特定條件下其他貨幣政策工具無法替代準備金和利率制度。

（三）行政閘門，利用國家行政手段，如出臺政策、稅收、征費、限購等角度加大對房地產的管理力度，嚴格控制各種炒房推高房價的行為產生。應該加強土地供應結構調整，避免土地政策的大起大落，對固定資產投資規模進行全面控制，全面提高城市整體的經濟效益。為實現可持續發展目標，政府有責任、有空間對房地產進行干預。建立健全信息反饋監控體系、完善土地政策、住房政策是效抑制房價上漲的基本保障。

四、認真研究，尋找對策

（一）經濟角度，加大對福利房政策和貸款向低收入傾斜，加大對低收入人群的保護政策。商業銀行應當在房地產市場調控的大背景下，繼續將傾斜性的信貸政策面向中低收入人群，將低首付和利率折扣在中低收入人群中得以實現。可以創新金融模式，結合國家出臺的政策在商品房開發和保障性住房建設中找到一個合適的切合點，在保證自身收益不受到影像的前提下，切實加大對中低收入人群的保護政策。

（二）行政角度，從制度上保證保障性住房的建設和開工，在政策上予以傾斜。保障房建設是保障和改善民生、促進社會和諧穩定發展的必然要求。目前在房地產市場住宅供求嚴重不平衡、房價穩居高位的情況下，住房消費成為了中國家庭需要面對的首要沉重負擔與最大奢求，政府應當通過住房保障政策的出臺與完善提高全社會的居住水平和有效配置有限的資源。

（三）分層角度。從不同的需求類型對房地產進行分類，做到低者有保障，中者有支持，高者有市場。為對各類住房需求予以區別，要通過不同的手段對不同的對象進行管理，即差異化的住房需求管理：做到不同新舊、價格的住房，面向不同收入的人群，杜絕一味跟風購買新房和好房。

綜上分析，“房價漲”這一現象從表象、結構、內生性和外生性等方面分析，“地價”只是眾多要素之一，而非唯一要素。控制房價上漲要從多角度、多方面、全層次進行綜合統籌管理調整，要建立統一管理、多部門協調統一的管理機制。

參考文獻：

[1]謝經榮.房地產經濟學.中國人民大學出版社，2002

[2]曹振良，傅十和.房地產泡沫及其防范.中國房地產，2000.2

[3]汲鳳翔.對當前房地產開發形勢的分析和判斷.國房景氣，2002

[4]傅十和.土地投機與地價泡沫.中國土地科學，1999.2

[5]王海坤.地產懸念考驗管理者的公正立場.中國經濟時報，2002.1