房地產開發企業營銷中的涉稅風險與防范策略

摘要：營銷對于每一個企業而言都是相當重要的一種推廣手段。但是，自從2011年樓市調控以來，整個樓市可謂是跌宕起伏，如何讓持觀望情緒的購房者買單，房地產開發企業在營銷策略上可以說是絞盡腦汁，各種有針對性的創新營銷模式應運而生。但是，這些創新的營銷模式往往會帶來稅收風險。在此背景下，筆者從稅務視角談談房地產營銷策略中涉稅風險和防范措施。

關鍵詞：營銷 涉稅風險 防范策略

一、打折優惠

打折優惠是房地產開發企業最為普遍的一種營銷策略。在促銷不見成效情況下，“降價”自然成為房地產開發企業突圍的主要方法。我們經常會看到這樣的打折促銷活動：“成本價開盤，本周認籌額外8.5折，送1500元/平方米豪裝”、“精裝公寓項目，一次性付款享受9.3折、按揭貸款享受9.4折”、“交5000元抵3萬元，周末還有特價房”等。上述這些促銷方式，實際上就是價格直降，最大限度地讓利給購房人，卻贏得了買房人的認可，對資金的快速回籠起到了良好效果。

二、墊付首付

在樓市低迷的時候，不少房地產開發企業打出了“首付分期付款”、“一成首付”的方式促銷。無論是“一成首付”還是“首付分期”，都是為了吸引顧客，加速回籠資金的促銷手段。房地產開發企業為購房者墊付首付，為其提供一筆半年至一年期的“免息”房貸，以一般住宅市價120萬元～150萬元/套計算，墊款首付款約為40萬元～50萬元，期限為2個月～1年，購房者約可省1萬元～2萬元貸款利息。房地產開發企業銷售的無論是期房還是現房，預收資金時都具備納稅義務，均應該按規定繳納營業稅以及預繳土地增值稅、企業所得稅等。

三、買房送禮

在制定“買房送禮”類營銷策略時，應關注個人所得稅代扣代繳問題：

1.企業在活動答謝以及業務宣傳等活動中，隨機向本單位以外的個人贈送禮品，如在開盤活動時向所有前來的客戶贈送的小禮品，按照“其他所得”項目，全額適用20%的稅率繳納個人所得稅。如果企業愿意承擔這部分的個人所得稅，就不需要向客戶收繳，但是這部分承擔的個人所得稅不得在企業所得稅稅前扣除！

2.企業在向個人銷售商品（產品）和提供服務的同時給予贈品，如房地產開發企業采用“買一送一”的促銷手段，所贈送的自產開發產品（如買房送車庫）是不需要繳納個人所得稅的；如果是贈送的旅游項目，如歐洲10日游等，就需要按照“偶然所得”項目繳納個人所得稅；但是，如果是贈送的空調、洗衣機或者是小汽車等實物就不是簡單的個人所得稅的問題了，這還會涉及到企業的“兼營業務”需要繳納增值稅及相關的附加稅費，同時需要繳納個人所得稅。

四、購房補貼

一些房地產開發企業針對非普通住宅產品給予契稅補貼，如針對別墅、面積超過144平方米以上的商品房等，給予高于普通住宅部分的契稅補貼；有些房地產開發企業針對購買人不同時間段的物業管理費補貼，如購房免3年物業管理費等。對這類營銷策略，不如采取直接的折扣銷售策略來得簡單和實惠，不僅客戶繳納契稅的納稅基數降低，而且，企業承擔的應由個人繳納的契稅不能在企業所得稅前扣除，而且，需承擔按照“偶然所得”計算的個人所得稅。

五、售后回購

在商業地產以及車庫的銷售過程中，一些房地產企業為了吸引客戶，承諾客戶購買后一段時間內，客戶可以要求房地產企業按照約定的價格回購其銷售的產品。這種營銷策略，雖然其合同或協議的內容千差萬別，但概括起來可以分為三種情形：一是銷售方沒有回購的選擇權，且回購價格確定；二是賣方有回購選擇權；三是買方有要求賣方回購的選擇權。一般來說，第一種情形商品所有權上的風險與報酬并未真正轉移給購買方，房地產開發企業仍對售出商品實施控制，不符合收入確認的條件，不能作為銷售業務來處理，僅能作為融資業務進行處理。后兩種情形，則應具體分析每項交易的實質，根據行使選擇權的可能性大小，以及商品所有權上的主要風險和報酬轉移與否，確定是否符合收入確認條件如果符合收入確認條件，企業和客戶就商業或者車庫簽訂或者辦理了產權過戶手續，盡管企業與客戶簽有回購協議，但是，根據稅法規定，企業仍然需要分別按照銷售和購進不動產兩項業務處理，這樣企業就會承擔兩次銷售不動產的營業稅及其附加稅費、所得稅、印花稅等。如果不符合收入確認條件，雖將商鋪賣給了客戶，雙方簽訂了合同但尚未簽證、辦理相關產權過戶手續，就可以視為一種融資業務，可以通過變更合同或者協議的方式解決。

六、售后返租

售后返租是一種特殊銷售方式，是指房地產開發企業在銷售商品房給客戶的同時，與客戶簽訂該房的租賃合同。在售后返租方式下，在房地產開發企業與客戶之間，房地產開發企業同時是承租人，客戶同時是出租人；在房地產開發企業與入駐商戶之間，房地產開發企業又是出租人，商戶則是承租人。簡單地說，就是房地產開發企業將其開發的商鋪、商品房、酒店、度假村等物業劃分成小面積出售給購買者。隨后與客戶簽訂返租合同，讓客戶將物業返租給房地產開發企業，在一定期限內，由房地產開發企業以固定利率包租。

參考文獻：

[1]《財政部、國家稅務總局關于企業促銷展業贈送禮品有關個人所得稅問題的通知》（財稅[2011]50號）

[2] 《關于從事房地產開發的外商投資企業售后回租業務所得稅處理問題的批復》（國稅函 [2007]603 號）